Wann haftet der Immobilienmakler?

Wann haftet der Immobilienmakler, wann der Verkäufer/Vermieter? – 3 Urteile 

Zu den Grundaufgaben eines Immobilienmaklers gehört, den Interessenten ausführlich und umfassend über die jeweilige Immobilie zu informieren. Immer mehr Immobilienmakler verstehen sich aber nicht mehr nur als reiner Vermittler von Immobilienkauf- und Mietverträgen, sondern erbringen ganz bewusst auch Beratungsdienstleistungen.

Einerseits ist dies natürlich sinnvoll und sowohl für den Immobilienverkäufer und Vermieter als auch für den Immobiliensuchenden eine durchaus hilfreiche Erweiterung des Tätigkeitsbereichs. Andererseits erhöhen sich für den Immobilienmakler damit die Risiken in Sachen Haftung bei Beratungsfehlern.

Fühlt sich der Käufer oder Mieter im Nachhinein schlecht beraten, stellt sich für ihn aber die Frage, wem gegenüber er seine Ansprüche eigentlich geltend machen muss. In der Praxis ist es nämlich mitunter gar nicht ganz so einfach, zu beantworten, wann der Immobilienmakler haftet – und wann der Verkäufer oder Vermieter. Ganz im Gegenteil müssen regelmäßig die Gerichte in dieser Frage entscheiden.

Die folgende Übersicht stellt drei Urteile zu diesem Thema vor: 

1. Fall: Urteil vom 15.6.2012, Oberlandesgericht Naumburg, Az. 10 U 8/10

In dem Exposé zu einer Immobilie hatte der Immobilienmakler als Baujahr 1951/1952 genannt. Der Immobilienmakler hatte aber gewusst, dass 1951/52 lediglich ein Umbau stattgefunden hatte. Tatsächlich lag das Baujahr des Hauses vor 1900 und die Immobilie wurde schon seit 1932 zu Wohnzwecken genutzt. Daraufhin verklagten die Immobilienkäufer den Makler und forderten Schadensersatz. Einen Vertrag hatte der Makler aber nur mit dem Verkäufer der Immobilie abgeschlossen.

Zwischen dem Makler und den Immobilienverkäufern gab es keinen Maklervertrag. Allerdings hatten die Immobilienverkäufer mit dem Verkäufer vereinbart, dass sie die Maklerprovision bezahlen würden. Das Oberlandesgericht Naumburg gab den Immobilienkäufern Recht. Die Absprache, die Maklerprovision zu übernehmen, käme einem Vertrag zu Gunsten Dritter gleich.

Daraus wiederum leiteten sich vertragsähnliche Verpflichtungen zwischen dem Immobilienmakler und den Käufern ab. Deshalb müsse der Makler seiner Sorgfaltspflicht nachkommen und hierzu gehöre, dass der Makler keine falschen Angaben machen dürfe. Folglich hätten die Käufer in diesem Fall Anspruch auf Schadensersatz durch den Makler.

Dabei legte das Gericht die Höhe des Schadensersatzes auf die Differenz fest, die dem Wert des Hauses mit Baujahr 1951/52 und dem tatsächlichen Wert des Hauses entspricht. Von dem Differenzbetrag zog das Gericht aber ein Drittel ab. Dieses Drittel gleiche das Mitverschulden der Immobilienkäufer aus. Hätten sie die Bauunterlagen, die ihnen zur Verfügung gestellt wurden, gründlich studiert, wäre ihnen die falsche Angabe zum Baujahr nämlich aufgefallen.  

2. Fall: Urteil vom 16.11.2012, Oberlandesgericht Koblenz, Az. 10 U 199/12

Ein Immobilienmakler war damit betraut gewesen, eine Immobilie zu verkaufen. Die Immobilienkäufer hatten ihn gezielt gefragt, ob das Hausdach mit Asbest belastet wäre.

Der Immobilienmakler hatte eine Astbestbelastung verneint. Im Nachhinein zeigte sich jedoch, dass das Dach des Hauses sehr wohl asbestbelastet war. Der Immobilienmakler hatte wissentlich eine falsche Auskunft erteilt. Deshalb verklagten die Immobilienkäufer den Makler und forderten von ihm zum einen die Rückerstattung der Provision und zum anderen die Übernahme der Sanierungskosten.

Das Oberlandesgericht Koblenz erklärte, dass die Käufer gegenüber dem Makler nur den Anspruch erheben könnten, so gestellt zu werden, wie dies ohne die Täuschung des Immobilienmaklers und somit ohne den Abschluss des Kaufvertrags der Fall gewesen wäre. Deshalb könnten die Immobilienkäufer die bezahlte Provision vom Makler zurückverlangen. Einen Anspruch darauf, dass der Makler auch die Sanierungskosten tragen müsse, hätten die Käufer aber nicht.

Dies würde sie nämlich so stellen, wie sie dagestanden hätten, wenn der Kaufvertrag korrekt erfüllt worden wäre. Einen derartigen Anspruch könnten die Käufer aber nicht gegenüber dem Makler, sondern allenfalls gegenüber dem Verkäufer der Immobilie geltend machen.   

3. Fall: Urteil vom 12.07.2013, Bundesgerichtshof, Az. V ZR 4/12

Ein Ehepaar hatte an einem Preisausschreiben teilgenommen und dabei einen Gutschein für eine Finanzanalyse gewonnen. Die Beratung fand bei einem Unternehmen statt, das im Bereich der Immobilienvermittlung tätig war. Nachdem mögliche Steuervorteile erläutert worden waren, empfahl das Maklerunternehmen dem Ehepaar, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Beim Verkäufer der Eigentumswohnung handelte es sich um eine Immobiliengesellschaft, die dem Maklerunternehmen einen entsprechenden Vermittlungsauftrag erteilt hatte.

Das Ehepaar fühlte sich nach dem Kauf jedoch schlecht beraten und forderte die Rückabwicklung. Die Eheleute begründeten ihre Forderung unter anderem damit, dass der Wert der Immobilienwohnung bestenfalls die Hälfte des bezahlten Kaufpreises betragen würde. Klage erhob das Ehepaar aber gegenüber der Immobiliengesellschaft und nicht gegenüber dem Maklerunternehmen. Die Angelegenheit ging bis vor den Bundesgerichtshof. Dieser hatte vor allem darüber zu entscheiden, ob die Immobiliengesellschaft als Verkäufer der Wohnung für die Folgen, die sich aus einer fehlerhaften Beratung durch das Maklerunternehmen ergeben, haften müsse. In diesem Fall bejahte der Bundesgerichtshof die Frage.

Er erklärte, dass eine Beratungsleistung des Vermittlers für den Verkäufer vorliegen könne, wenn auf eine zu Beginn allgemein gehaltene Beratung ein konkretes Angebot für eine bestimmte Immobilie folgt und ein Interessent über diese Immobilie entsprechend informiert wird.

Maßgebliches Kriterium im vorliegenden Fall wäre ein Prospekt des Verkäufers. Herausgeber dieses Prospekts, in dem die betreffende Immobilie als Anlageobjekt für Steuereinsparungen beworben worden war, war zwar die Immobiliengesellschaft als Verkäufer. Allerdings fand sich auf dem Prospekt der Hinweis, dass er exklusiv für das Maklerunternehmen erstellt worden sei.

Dies begründe die Annahme, dass das Maklerunternehmen damit beauftragt worden sei, Kunden im Namen der Immobiliengesellschaft zu beraten und die Immobilien eigenverantwortlich zu vertreiben. Wenn die Immobiliengesellschaft einen solchen Auftrag erteilt und dem Maklerunternehmen sowohl bei der Kundenberatung als auch beim Vertrieb freie Hand lässt, müsse sie als Verkäufer der Immobilie für eventuelle Beratungsfehler einstehen.

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