Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen? 

Zwischen Mieter und Vermieter kann es immer wieder zu Unstimmigkeiten kommen. Eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung, Lärm, das Grillen auf dem Balkon, die Haltung von Haustieren oder Mängel, die nicht behoben werden, sind nur ein paar Beispiele für typische Streitpunkte. Eine weitere Frage, die regelmäßig zu Konflikten führt, ist, wann der Vermieter die Mietwohnung besichtigen darf.

Während der Mieter möglicherweise nicht unbedingt regelmäßig Besuch von seinem Vermieter haben möchte, würde so mancher Vermieter seinen Mieter am liebsten dazu verpflichten, ihm jederzeit Zutritt zu gewähren. Aber für Besichtigungen durch den Vermieter gibt es klare Regeln, an die sich sowohl der Mieter als auch der Vermieter halten müssen.   

Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

Grundsätzlich hat der Vermieter ein sogenanntes Besichtigungsrecht. Es steht ihm also zu, die Mietwohnung aufzusuchen und den Zustand zu kontrollieren. Allerdings heißt das nicht, dass der Vermieter jederzeit und ganz nach Lust und Laune eine Wohnungsbesichtigung durchführen darf. Stattdessen setzt eine Besichtigung einen konkreten und begründeten Anlass voraus.

Dabei wiederum gibt es drei Anlässe, die eine Besichtigung rechtfertigen:

1.       Es liegt ein Notfall vor, der Reparatur- oder Sanierungsarbeiten erfordert. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn es zu einem Wasserrohrbruch gekommen ist und nun die kaputte Wasserleitung repariert oder ausgetauscht werden muss.

2.       Der Mieter hat den Vermieter über einen Mangel informiert. Der Vermieter muss daraufhin die Möglichkeit haben, den Mangel zu prüfen und zu beheben.

3.       Das Mietverhältnis zwischen dem derzeitigen Mieter und dem Vermieter endet in absehbarer Zeit und die Wohnung soll neu vermietet werden. Ist es notwendig, potenziellen Neumietern das Mietobjekt zu zeigen, darf sich der Vermieter zu einem Besichtigungstermin ankündigen. Gleiches gilt, wenn der Verkauf geplant ist und sich potenzielle Käufer das Haus oder die Wohnung vorab ansehen möchten.

Einige Mietverträge enthalten eine Besichtigungsklausel, nach der der Vermieter den Zustand der Wohnung auch ohne konkreten Anlass kontrollieren darf. In anderen Mietverträgen wiederum steht, dass der Vermieter die Wohnung ungefragt und ohne konkreten Anlass gerade nicht besichtigen darf.

In beiden Fällen gilt, dass es grundsätzlich zulässig ist, wenn der Vermieter von seinem Besichtigungsrecht Gebrauch machen möchte. Ohne einen konkreten Anlass dürfen solche Kontrollbesuche aber nur alle ein bis zwei Jahre stattfinden und müssen rechtzeitig vorher angekündigt werden. 

Was muss der Vermieter bei der Ausübung des Besichtigungsrechts beachten?

Möchte der Vermieter dem Mieter einen Besuch in dessen Wohnung abstatten, ist dies zwar prinzipiell zulässig. Allerdings muss der Vermieter dabei ein paar Regeln einhalten. Juristen sprechen in diesem Zusammenhang von einer schonenden Ausübung des Besichtigungsrechts.

Konkret heißt das Folgendes:

·         Der Vermieter muss den Mieter entweder vorher schriftlich über die geplante Besichtigung informieren oder den Termin mündlich mit dem Mieter absprechen. 

·         Den Besichtigungstermin muss der Vermieter mindestens 24 Stunden vorher mitteilen. Ist der Mieter berufstätig, muss die Ankündigung sogar mindestens vier Tage vorher erfolgen.

·         Bei der Terminwahl darf der Vermieter die Interessen des Mieters nicht außer Acht lassen. Ist der Mieter berufstätig, krank oder verreist, muss der Mieter dies also berücksichtigen.

·         Der Besichtigungstermin muss innerhalb der ortsüblichen Besuchszeiten stattfinden. Meist ist dies der Zeitraum zwischen 9 und 13 Uhr sowie zwischen 15 und 19 Uhr an Werktagen. Ausnahmsweise kann der Vermieter den Besuch auch auf einen Sonn- oder Feiertag legen, dann in der Zeit zwischen 11 und 13 Uhr. Kann der Mieter zu diesen Zeiten nicht, beispielsweise weil er berufstätig ist, spricht aber natürlich nichts dagegen, wenn er sich mit dem Vermieter auf einen Besuch außerhalb der ortsüblichen Besuchszeiten einigt.

·         Der Besuch des Vermieters darf nicht unendlich lange dauern. Der Vermieter kann also nicht verlangen, dass sich der Mieter den halben Tag für ihn Zeit nimmt. Eine Besichtigung, die etwa eine halbe Stunde lang andauert, sollte ausreichen.Soll die Wohnung neu vermietet werden oder steht sie zum Verkauf, muss der derzeitige Mieter Besichtigungen durch potenzielle Interessenten in Kauf nehmen.

Das Hausrecht bleibt aber nach wie vor und unverändert beim Mieter. Das bedeutet, er muss es nicht akzeptieren, wenn ganze Menschenmassen auf Erkundungstour durch seine Wohnung gehen.

Zudem muss es dem Vermieter reichen, wenn der Mieter einem bis zwei Besichtigungsterminen pro Woche mit einer Gesamtdauer von drei Stunden oder insgesamt vier Besichtigungen pro Monat zustimmt. Zieht sich die ganze Sache in die Länge und hat es der Mieter schon monatelang ertragen, dass sich Fremde in seiner Wohnung umsehen, kann er den Vermieter dazu auffordern, die Besichtigungstermine künftig zu bündeln und auf ein bis zwei Stunden pro Monat zu beschränken. 

Was ist, wenn sich Mieter und Vermieter in Sachen Besichtigung nicht einigen können?

In den meisten Fällen sollte es möglich sein, einen Termin für eine kurze Wohnungsbesichtigung zu finden. Schlägt der Vermieter einen Termin vor, an dem der Mieter nicht kann, sollte der Mieter den Vermieter umgehend darüber informieren. Ratsam ist, dem Vermieter zu erklären, warum der vorgeschlagene Termin ungünstig ist, und ihm gleichzeitig Alternativtermine zu nennen.

Auf diese Weise lassen sich unnötige Streitigkeiten vermeiden. Verweigert der Mieter die Besichtigung ohne erkennbaren oder berechtigten Grund, kann der Vermieter in einem Eilverfahren vor Gericht erwirken, dass ihm der Mieter Zutritt gewähren muss. Umgekehrt darf sich der Vermieter aber nicht einfach Zutritt zu der Wohnung verschaffen.

Betritt der Vermieter die Wohnung, ohne dass der Mieter dies erlaubt hat oder gar ohne dass der Mieter überhaupt etwas davon weiß, begeht der Vermieter Hausfriedensbruch. Dies kann der Mieter zur Anzeige bringen.

Übrigens:

Der Vermieter darf auch nicht einfach so einen Ersatzschlüssel behalten. Er kann zwar mit dem Mieter vereinbaren, dass ein Schlüssel beim Vermieter bleibt, beispielsweise um in einem Notfall eingreifen zu können. Der Mieter muss damit aber ausdrücklich einverstanden sein.

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