Übersicht: Die wichtigsten Begriffe rund um die Miete

Übersicht: Die wichtigsten Begriffe rund um die Miete

 

In Zeitungsannoncen und Mietverträgen werden verschiedene Ausdrücke verwendet, um anzugeben, wie teuer die jeweilige Mietwohnung ist. So ist dort mal von der Kaltmiete und mal von einer Warmmiete die Rede.

Manchmal wird von der Grundmiete, an anderer Stelle von einer Teilinklusivmiete gesprochen. Nicht jeder, der auf Wohnungssuche ist, kann mit diesen Beschreibungen aber etwas anfangen.

 

Damit es im Nachhinein nicht zu bösen Überraschungen kommt, erklärt die folgende Übersicht die wichtigsten Begriffe rund um die Miete:

 

Die Höhe der Miete

Wie hoch die Miete für eine Mietwohnung ausfällt, bestimmt grundsätzlich der Vermieter. Allerdings darf der Vermieter für die Überlassung der Wohnung nicht jeden beliebigen Preis verlangen. Stattdessen muss er sich an der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in den vergangenen 12 Monaten für vergleichbare Wohnungen in der Wohngegend durchschnittlich fällig wurde. Auf diese ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter bis zu 20 Prozent aufschlagen.

Verlangt der Vermieter mehr, kann eine sogenannte Mietpreisüberhöhung vorliegen. In diesem Fall kann der Mieter eine Herabsetzung der Miete verlangen. Weigert sich der Vermieter, die Miete zu senken, kann der Mieter das Ordnungsamt einschalten und den Vermieter dazu auffordern, ihm die Überzahlung zu erstatten.

Gleichzeitig kann er die Differenz bei künftigen Mietzahlungen einbehalten. Stellt das Ordnungsamt eine Mietpreisüberhöhung fest, muss der Vermieter außerdem mit einer Geldbuße rechnen. Verlangt der Vermieter eine Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt, kann es sich anstelle einer Mietpreisüberhöhung sogar um Mietwucher handeln.

Nachgewiesener Mietwucher kann mit einer Geldbuße oder einer Freiheitsstrafe geahndet werden. Bevor der Mieter das Ordnungsamt einschaltet und die Miete kürzt, sollte er sich aber bei der Gemeinde nach dem Mietspiegel erkundigen und prüfen, ob er tatsächlich deutlich mehr bezahlt als üblich.

Seit dem 1. Juni 2015 gibt es zusätzlich noch die sogenannte Mietpreisbremse. Sie greift in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Welche Gebiete das sind, bestimmen die Bundesländer. In den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf der Vermieter bei einer Neuvermietung nur eine Miete verlangen, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Handelt es sich um eine Mietwohnung in einem Neubau, die erstmals vermietet wird, oder wurde eine umfassende Modernisierung durchgeführt, gilt diese Regelung allerdings nicht. Außerdem kann der Vermieter eine höhere Miete verlangen, wenn bereits der Vormieter die höhere Miete bezahlt hat und die letzte Mieterhöhung länger als ein Jahr zurückliegt.

 

Die Mietarten

Die Miete für eine Wohnung setzt sich grundsätzlich aus zwei Bestandteilen zusammen. Der erste Bestandteil ist die Grundmiete. Mit der Grundmiete wird die Überlassung der Mietwohnung abgegolten. Als zweiter Bestandteil kommen die Mietnebenkosten dazu.

 

Je nachdem, welche Bestandteile die Miete enthält, wird sie unterschiedlich bezeichnet:

 

Kaltmiete: Kaltmiete ist ein anderes Wort für Grundmiete. Die Kaltmiete ist die Miete, die der Vermieter für die reine Überlassung der Mietwohnung in Rechnung stellt. Alle weiteren Nebenkosten und die Kosten für Heizung und Warmwasser muss der Mieter zusätzlich zu der Kaltmiete bezahlen.

Betriebskosten: Es gibt insgesamt 17 verschiedene Betriebskostenarten, die der Vermieter anteilig auf den Mieter umlegen darf. Dabei wird zwischen den kalten und den warmen Betriebskosten unterschieden. Zu den kalten Betriebskosten gehören beispielsweise die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, die Müllgebühren, die Kosten für die Gartenpflege oder die Kehrgebühren des Schornsteinfegers. Die warmen Betriebskosten umfassen die Kosten für Heizung und Warmwasser. Die Betriebskosten werden zusätzlich zur Grundmiete fällig.

Teilinklusivmiete: Die Teilinklusivmiete beinhaltet zum einen die Grundmiete und zum anderen einen Teil der Betriebskosten. Der andere Teil der Betriebskosten wird gesondert abgerechnet und zusätzlich in Rechnung gestellt. Meist handelt es sich bei diesen Betriebskosten um verbrauchsabhängige Kostenfaktoren wie beispielsweise die Wasser- und die Heizkosten.

Warmmiete: Die Warmmiete umfasst die gesamten Mietkosten. Sie enthält also die Grundmiete und die kompletten Mietnebenkosten aus kalten und warmen Betriebskosten.

 

Die Fälligkeit der Miete

Gemäß § 556b Abs. 1 BGB wird die Miete jeweils am Anfang des laufenden Monats, und zwar konkret bis spätestens zum dritten Werktag fällig. Der Mieter bezahlt die Miete also immer im Voraus für den aktuellen Monat. Anders als sonst üblich, wird ein Samstag dabei aber nicht als Werktag gezählt. Dies hat der Bundesgerichtshof so entschieden (Az. VIII ZR 129/09).

Beispiele: Fällt der 1. eines Monats auf einen Montag, muss die Miete für diesen Monat spätestens am Mittwoch auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Ist der 1. eines Monats hingegen ein Donnerstag, hat der Mieter seine Miete auch dann noch pünktlich gezahlt, wenn sie erst am Montag der Folgewoche auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird. In diesem Fall wäre der dritte Tag nämlich ein Samstag. Weil der Samstag aber nicht als Werktag gilt, verschiebt sich der Zahlungszeitpunkt bis auf den Montag.

Bei Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, legt die gesetzliche Regelung den Zahlungszeitpunkt auf das Monatsende. Bei Altverträgen hat diese Vorschrift nach wie vor Bestand. Allerdings wurde auch früher schon in Mietverträgen häufig der Monatsanfang als Zahlungszeitpunkt vereinbart. In diesem Fall ist diese Vereinbarung verbindlich.

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