Feriengäste in der Wohnung aufnehmen – Infos und Tipps

Feriengäste in der Wohnung aufnehmen – Infos und Tipps

 

Vor allem bei Städtereisen zeigt sich seit einiger Zeit der Trend, dass Touristen lieber eine private Unterkunft als ein anonymes Hotelzimmer wählen. Die Urlauber fühlen sich so weniger fremd und bekommen sicher den einen oder anderen Insidertipp. Für die Gastgeber sind Feriengäste eine schöne Möglichkeit, um die Haushaltskasse ein wenig aufzubessern.

Hinzu kommt für beide Seiten, dass auf diese Weise nette Kontakte und vielleicht sogar echte Freundschaften entstehen können. Was auf den ersten Blick nach einer prima Lösung für alle Beteiligten klingt, kann in der Praxis aber durchaus zu Stress mit dem Vermieter, den Nachbarn und sogar der Gemeinde führen.

Wenn der Mieter oder Wohnungseigentümer Feriengäste in seiner Wohnung aufnehmen möchte, ist er deshalb gut beraten, wenn er im Vorfeld ein paar wesentliche Punkte klärt.

 

Hier die wichtigsten Infos und Tipps dazu in der Übersicht:

 

Feriengäste in der Wohnung mit dem Vermieter absprechen.

Grundsätzlich darf der Mieter in seiner Wohnung Gäste empfangen und auch bei sich übernachten lassen, so oft und so lange wie er das möchte. Als Mieter hat er nämlich das sogenannte Hausrecht in seiner Mietwohnung.

Deshalb ist er auch derjenige, der darüber bestimmen kann, wer sich in seiner Wohnung aufhält. Allerdings gilt dies nur solange, wie der Empfang und die Übernachtung der Gäste unentgeltlich erfolgen. Sobald der Mieter für den Aufenthalt in seiner Wohnung Geld verlangt, sind seine Gäste kein normaler Besuch mehr. Stattdessen liegt dann eine Untervermietung vor.

Für eine Untervermietung wiederum braucht der Mieter die Zustimmung des Vermieters. Hat sich der Vermieter mit einer Untervermietung der Wohnung nicht einverstanden erklärt oder hat der Mieter den Vermieter erst gar nicht um Erlaubnis gefragt, kann schlimmstenfalls eine fristlose Kündigung die Folge sein.

So jedenfalls hat das Landgericht Berlin entschieden (Az. 67 S 360/14 und 67 T 29/15). Aber auch wenn der Vermieter mit einer Untervermietung einverstanden ist, bedeutet das nicht automatisch, dass der Mieter seine Wohnung an Feriengäste vermieten darf.

Der Bundesgerichtshof hat nämlich geurteilt, dass zwischen einem Untermieter im klassischen Sinne und Touristen als Untermieter zu unterscheiden ist. Das bedeutet, dass die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung nicht automatisch auch die (entgeltliche) Aufnahme von Feriengästen in der Wohnung beinhaltet (Az. VIII ZR 210/13).

Um unnötigen Ärger zu vermeiden, sollte der Mieter deshalb auf jeden Fall frühzeitig das Gespräch mit seinem Vermieter suchen.

Zudem kann es sinnvoll sein, die Nachbarn über die geplante Aufnahme von Feriengästen zu informieren. Gerade in einem Mehrfamilienhaus kann es nämlich passieren, dass sich der eine oder andere Nachbar durch die Touristen gestört fühlt.

Sieht ein Nachbar in dem Müll, dem Lärm oder anderen Verhaltensweisen der Urlauber eine Belästigung, kann er aus diesem Grund seine Miete kürzen, wie der Bundesgerichtshof erklärt hat (Az. VIII ZR 155/11). Spätestens dann ist der Ärger mit dem Nachbarn und auch dem Vermieter vorprogrammiert.

 

Die Teilungserklärung muss Feriengäste erlauben.

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, sollte der Eigentümer unbedingt nachschauen, was in der Teilungserklärung steht. Der Eigentümer darf dann Feriengäste in seiner Wohnung aufnehmen, wenn die Teilungserklärung keine gegenteiligen Regelungen enthält und wenn es auch sonst keine anderweitigen Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft gibt.

Eine unzulässige gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ist in diesem Fall nicht gegeben. Sind die Eigentümer nicht damit einverstanden, dass eine oder mehrere Eigentumswohnungen in dem Haus an Feriengäste vermietet werden, reicht es nicht aus, wenn die Eigentümergemeinschaft die Aufnahme von Feriengästen durch einen Beschluss verbietet.

Stattdessen muss dies durch eine Vereinbarung geregelt werden und mit dieser Vereinbarung müssen alle Wohnungseigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind, einverstanden sein. Diese Auffassung ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. V ZR 72/09).

 

Vor der Aufnahme von Touristen einen Blick in die Gemeindesatzung werfen.

Hat der Vermieter sein Okay für die Aufnahme von Feriengästen gegeben oder spricht aus Sicht der Teilungserklärung nichts dagegen und haben auch die Nachbarn keine Einwände gegenüber Urlaubern, bleibt noch ein weiterer Punkt zu klären. Nämlich ob die Stadt oder Gemeinde die Vermietung von Privatwohnungen an Touristen überhaupt erlaubt.

Vor allem in Ballungsgebieten und Gegenden, in denen Wohnungsknappheit herrscht, schieben die zuständigen Behörden einer sogenannten Zweckentfremdung von Wohnraum zunehmend einen Riegel vor. Durch ein Zweckentfremdungsverbot soll erreicht werden, dass der vorhandene Wohnraum tatsächlich zu Wohnzwecken und nicht für andere, einträglichere Möglichkeiten genutzt wird.

Mietet der Mieter eine Wohnung an, wohnt dort aber nicht oder nicht nur, sondern nutzt er die Wohnung zu gewerblichen Zwecken, beispielsweise indem er dort ein kleines Kosmetikstudio betreibt, Unterricht gibt oder Kinderbetreuungsdienste anbietet, verstößt er gegen das Zweckentfremdungsverbot.

Gleiches gilt, wenn er seine Wohnung an Feriengäste vermietet. Wird er bei der Zweckentfremdung erwischt, muss er mit einem Bußgeld rechnen, das bis zu 50.000 Euro betragen kann. Ob in der Stadt oder Gemeinde Wohnungsmangel herrscht, entscheidet die jeweilige Gemeinde. Kommt sie zu diesem Ergebnis, kann sie ein entsprechendes Zweckentfremdungsverbot in die Gemeindesatzung aufnehmen.

Bevor der Mieter Feriengäste in seiner Wohnung aufnimmt, sollte er deshalb unbedingt einen Blick in die Gemeindesatzung werfen oder direkt bei der zuständigen Behörde nachfragen.

Allerdings gibt es in diesem Zusammenhang eine Ausnahme: Stellt der Mieter seinen Urlaubsgästen nur ein oder zwei Zimmer in seiner Wohnung zur Verfügung, während er die übrigen Räume selbst bewohnt und dabei gleichzeitig mehr als die Hälfte der Wohnfläche selbst beansprucht, liegt keine Zweckentfremdung vor.

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