Feriengäste in der Wohnung aufnehmen – Infos und Tipps

Feriengäste in der Wohnung aufnehmen – Infos und Tipps

Vor allem bei Städtereisen zeigt sich seit einiger Zeit der Trend, dass Touristen lieber eine private Unterkunft als ein anonymes Hotelzimmer wählen. Die Urlauber fühlen sich so weniger fremd und bekommen sicher den einen oder anderen Insidertipp. Für die Gastgeber sind Feriengäste eine schöne Möglichkeit, um die Haushaltskasse ein wenig aufzubessern.

Hinzu kommt für beide Seiten, dass auf diese Weise nette Kontakte und vielleicht sogar echte Freundschaften entstehen können. Was auf den ersten Blick nach einer prima Lösung für alle Beteiligten klingt, kann in der Praxis aber durchaus zu Stress mit dem Vermieter, den Nachbarn und sogar der Gemeinde führen.

Wenn der Mieter oder Wohnungseigentümer Feriengäste in seiner Wohnung aufnehmen möchte, ist er deshalb gut beraten, wenn er im Vorfeld ein paar wesentliche Punkte klärt.

Hier die wichtigsten Infos und Tipps dazu in der Übersicht:

Feriengäste in der Wohnung mit dem Vermieter absprechen.

Grundsätzlich darf der Mieter in seiner Wohnung Gäste empfangen und auch bei sich übernachten lassen, so oft und so lange wie er das möchte. Als Mieter hat er nämlich das sogenannte Hausrecht in seiner Mietwohnung.

Deshalb ist er auch derjenige, der darüber bestimmen kann, wer sich in seiner Wohnung aufhält. Allerdings gilt dies nur solange, wie der Empfang und die Übernachtung der Gäste unentgeltlich erfolgen.

Sobald der Mieter für den Aufenthalt in seiner Wohnung Geld verlangt, sind seine Gäste kein normaler Besuch mehr. Stattdessen liegt dann eine Untervermietung vor.

Für eine Untervermietung wiederum braucht der Mieter die Zustimmung des Vermieters. Hat sich der Vermieter mit einer Untervermietung der Wohnung nicht einverstanden erklärt oder hat der Mieter den Vermieter erst gar nicht um Erlaubnis gefragt, kann schlimmstenfalls eine fristlose Kündigung die Folge sein.

So jedenfalls hat das Landgericht Berlin entschieden (Az. 67 S 360/14 und 67 T 29/15). Aber auch wenn der Vermieter mit einer Untervermietung einverstanden ist, bedeutet das nicht automatisch, dass der Mieter seine Wohnung an Feriengäste vermieten darf.

Der Bundesgerichtshof hat nämlich geurteilt, dass zwischen einem Untermieter im klassischen Sinne und Touristen als Untermieter zu unterscheiden ist. Das bedeutet, dass die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung nicht automatisch auch die (entgeltliche) Aufnahme von Feriengästen in der Wohnung beinhaltet (Az. VIII ZR 210/13).

Um unnötigen Ärger zu vermeiden, sollte der Mieter deshalb auf jeden Fall frühzeitig das Gespräch mit seinem Vermieter suchen.

Zudem kann es sinnvoll sein, die Nachbarn über die geplante Aufnahme von Feriengästen zu informieren. Gerade in einem Mehrfamilienhaus kann es nämlich passieren, dass sich der eine oder andere Nachbar durch die Touristen gestört fühlt.

Sieht ein Nachbar in dem Müll, dem Lärm oder anderen Verhaltensweisen der Urlauber eine Belästigung, kann er aus diesem Grund seine Miete kürzen, wie der Bundesgerichtshof erklärt hat (Az. VIII ZR 155/11).

Spätestens dann ist der Ärger mit dem Nachbarn und auch dem Vermieter vorprogrammiert.

Die Teilungserklärung muss Feriengäste erlauben.

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, sollte der Eigentümer unbedingt nachschauen, was in der Teilungserklärung steht.

Der Eigentümer darf dann Feriengäste in seiner Wohnung aufnehmen, wenn die Teilungserklärung keine gegenteiligen Regelungen enthält und wenn es auch sonst keine anderweitigen Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft gibt.

Eine unzulässige gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ist in diesem Fall nicht gegeben. Sind die Eigentümer nicht damit einverstanden, dass eine oder mehrere Eigentumswohnungen in dem Haus an Feriengäste vermietet werden, reicht es nicht aus, wenn die Eigentümergemeinschaft die Aufnahme von Feriengästen durch einen Beschluss verbietet.

Stattdessen muss dies durch eine Vereinbarung geregelt werden und mit dieser Vereinbarung müssen alle Wohnungseigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind, einverstanden sein.

Diese Auffassung ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. V ZR 72/09).

Vor der Aufnahme von Touristen einen Blick in die Gemeindesatzung werfen.

Hat der Vermieter sein Okay für die Aufnahme von Feriengästen gegeben oder spricht aus Sicht der Teilungserklärung nichts dagegen und haben auch die Nachbarn keine Einwände gegenüber Urlaubern, bleibt noch ein weiterer Punkt zu klären. Nämlich ob die Stadt oder Gemeinde die Vermietung von Privatwohnungen an Touristen überhaupt erlaubt.

Vor allem in Ballungsgebieten und Gegenden, in denen Wohnungsknappheit herrscht, schieben die zuständigen Behörden einer sogenannten Zweckentfremdung von Wohnraum zunehmend einen Riegel vor.

Durch ein Zweckentfremdungsverbot soll erreicht werden, dass der vorhandene Wohnraum tatsächlich zu Wohnzwecken und nicht für andere, einträglichere Möglichkeiten genutzt wird.

Mietet der Mieter eine Wohnung an, wohnt dort aber nicht oder nicht nur, sondern nutzt er die Wohnung zu gewerblichen Zwecken, beispielsweise indem er dort ein kleines Kosmetikstudio betreibt, Unterricht gibt oder Kinderbetreuungsdienste anbietet, verstößt er gegen das Zweckentfremdungsverbot.

Gleiches gilt, wenn er seine Wohnung an Feriengäste vermietet. Wird er bei der Zweckentfremdung erwischt, muss er mit einem Bußgeld rechnen, das bis zu 50.000 Euro betragen kann.

Ob in der Stadt oder Gemeinde Wohnungsmangel herrscht, entscheidet die jeweilige Gemeinde. Kommt sie zu diesem Ergebnis, kann sie ein entsprechendes Zweckentfremdungsverbot in die Gemeindesatzung aufnehmen.

Bevor der Mieter Feriengäste in seiner Wohnung aufnimmt, sollte er deshalb unbedingt einen Blick in die Gemeindesatzung werfen oder direkt bei der zuständigen Behörde nachfragen.

Allerdings gibt es in diesem Zusammenhang eine Ausnahme:

Stellt der Mieter seinen Urlaubsgästen nur ein oder zwei Zimmer in seiner Wohnung zur Verfügung, während er die übrigen Räume selbst bewohnt und dabei gleichzeitig mehr als die Hälfte der Wohnfläche selbst beansprucht, liegt keine Zweckentfremdung vor.

Feriengäste in der Wohnung aufnehmen – die praxisrelevanten Punkte, die oft übersehen werden

Steuern & Abgaben rechtzeitig klären

Einnahmen aus der entgeltlichen Vermietung sind in aller Regel zu versteuern (Einkommensteuer). Ob zusätzlich Umsatzsteuer anfällt, hängt u. a. von Umfang, Frequenz und der Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) ab. Manche Städte erheben eine Übernachtungs- bzw. Bettensteuer (manchmal „City-Tax“, „Kurtaxe“), die du vereinnahmst und abführst.

Tipp: Lege dir vorab eine einfache Belegstruktur an (Buchung, Zahlung, Steuer/Abgabe), damit du Nachweise bei Rückfragen parat hast.

Bei Unsicherheit lohnt ein kurzer Anruf beim Finanzamt oder ein Gespräch mit dem Steuerberater.

Kommunale Registrierung & Meldepflichten

Neben dem Zweckentfremdungsverbot regeln viele Kommunen die Kurzzeitvermietung zusätzlich:

• Registrierungs-/Anzeigepflicht: In einigen Städten brauchst du eine Registrierungsnummer, die in Online-Inseraten anzugeben ist.
• Meldeschein-/Gästemeldung: Prüfe, ob für dich lokale Meldescheinpflichten gelten (oft bei „Beherbergungsstätten“), und wie lange du Daten aufbewahren darfst.
• Kontingente & Fristen: Teilweise sind nur bestimmte Tage pro Jahr zulässig, oder es gilt eine Genehmigungspflicht für ganze Wohnungen.

Kurz: Ein Blick in Satzung/Ordnungsamt vermeidet Ärger – und empfindliche Bußgelder.

Versicherungen & Haftung – Lücken schließen

Normale Privathaftpflicht und Hausrat decken Gäste gegen Entgelt nicht automatisch ab. Prüfe:

• Gastgeber-Erweiterungen in Haftpflicht/Hausrat (Sach-, Personen- und Vermögensschäden).
• Gebäudeversicherung (z. B. Feuerschäden bei häufiger Vermietung).
• Schlüsselverlust, Glasbruch, Wasserschäden.

Bei regelmäßiger oder „hoteltypischer“ Vermietung können gewerbliche Policen sinnvoll werden. Lass dir den Deckungsumfang schriftlich bestätigen.

Hausordnung, Lärm- und Brandschutz bewusst regeln

Deine Hausordnung sollte konkret sein – und zwar so, dass Nachbarn geschützt werden:

• Ruhezeiten (Uhrzeiten nennen), Rauch- und Grillverbote, Haustiere, Besucher.
• Mülltrennung (Standort der Tonnen, Sperrmüll), Treppenhaus-Nutzung.
• Brandschutz: Funktionierende Rauchwarnmelder, Feuerlöscher/Branddecke, Fluchtwege frei, Notfallnummern sichtbar.

Platziere die Regeln in der Wohnung (mehrsprachig) und sende sie bereits vor Anreise per E-Mail mit Bestätigung.

Datenschutz & Sicherheit

• Keine Kameras in Wohn- oder Schlafräumen (auch nicht „zu deiner Sicherheit“). Eingangsbereich nur, wenn rechtlich zulässig und klar vorher kommuniziert – im Zweifel weglassen.
• Ausweisdaten: So sparsam wie möglich verarbeiten; keine Kopien horten, wenn nicht vorgeschrieben.
• Gäste-WLAN mit Gastzugang trennen; Nutzungsbedingungen (fair use, illegale Downloads untersagt) in die Hausregeln aufnehmen.

Plattformen & Verträge: klar, knapp, rechtssicher

Selbst wenn du Plattform-AGB nutzt, sichere dich zusätzlich ab:

• Kurz-Mietvertrag/Hausregeln (digital signiert möglich): Anzahl Personen, Zweck (nur Wohnen), Verbot von Partys/Events, Nichtrauchen, Tierregelung, Kaution, Schäden-Prozess, Schlüsselübergabe (Smart-Lock/Box dokumentieren).
• Preistransparenz: Endreinigung, Wäsche, Steuern/Abgaben separat ausweisen.
• Stornoregeln: Fristen + Rückzahlungslogik eindeutig nennen.
• Impressum/Kontakt: Bei wiederholter Vermietung mit öffentlicher Reichweite bereithalten.

Nebenkosten & Preisgestaltung

Damit es später nicht knirscht:

• Pauschal vs. Zähler: Kurzmieten funktionieren meist mit Pauschalen (Strom/Heizung/Wasser/Internet).
• Saisonpreise + Mindestnächte = weniger Leerstand & weniger Umschaltaufwand.
• Kaution realistisch (z. B. 1–2 Nächte), Zahlungsweg dokumentiert.

Praktische Checkliste vor dem ersten Gast

1. Vermieter-Erlaubnis schriftlich sichern / TE (Teilungserklärung) prüfen.
2. Gemeindesatzung / Registrierung / Bettensteuer klären.
3. Steuer-Setup (Einnahmenbelege, ggf. USt-Prüfung).
4. Versicherungsnachweis + Deckung schriftlich.
5. Hausordnung & Hausregeln finalisieren (mehrsprachig, in der Wohnung + digital).
6. Brandschutz (Rauchmelder, Feuerlöscher, Notfallkarte).
7. WLAN-Gastzugang + Nutzungsbedingungen.
8. Schlüssel-/Zutrittssystem testen (Protokoll).
9. Gruppengeräusche: Hinweise im Treppenhaus vermeiden, direkt an Gäste kommunizieren.
10. Reinigung/Übergabeprozess definieren (Checkliste für dich/deinen Service).

Mini-FAQ für potenzielle Gastgeber

Brauche ich als Mieter immer die Zustimmung des Vermieters?
Ja, sobald Geld fließt (entgeltliche Aufnahme = Untervermietung). Erlaubnis vorher einholen – idealerweise schriftlich.

Erlaubt die Erlaubnis zur Untervermietung automatisch Feriengäste?
Nein. Kurzzeitvermietung an Touristen ist gesondert zu betrachten; Zustimmung klar für Feriengäste formulieren lassen.

Welche Rolle spielt die Teilungserklärung (Eigentumswohnung)?
Sie kann Kurzzeitvermietung ausdrücklich erlauben oder faktisch ausschließen. Maßgeblich sind Teilungserklärung und Vereinbarungen der Gemeinschaft.

Was droht bei Zweckentfremdung?
Je nach Stadt hohe Bußgelder. Manche Kommunen verlangen Registrierungen, Höchsttage oder genehmigen nur Teilvermietung.

Muss ich Steuern zahlen?
Einkommensteuer grundsätzlich ja; Umsatzsteuer je nach Umfang (ggf. Kleinunternehmer). Viele Städte erheben Bettensteuer.

Welche Versicherungen sind sinnvoll?
Erweitere Privathaftpflicht/Hausrat um Gastgeber-Deckung, prüfe Gebäudeversicherung. Deckungsumfang schriftlich bestätigen.

Darf ich Kameras einsetzen?
Nein in Wohn-/Schlafräumen. Außen/Flur nur im rechtlich zulässigen Rahmen und transparent – im Zweifel darauf verzichten.

Mehr Tipps, Ratgeber und Anleitungen für Mieter und Vermieter:

• Haustiere in der Mietwohnung und wann was erlaubt ist
• Mietrecht – Pflanzen im Garten und auf dem Balkon
• Infos zur Bewerbung um eine Mietwohnung
• Der Aufhebungsvertrag im Mietrecht mit Vorlage
• Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?
• Die wichtigsten Infos zu Ruhezeiten
• Was tun, wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist? 2. Teil
• Was tun, wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist? 1. Teil

Thema: Feriengäste in der Wohnung aufnehmen – Infos und Tipps

• Über
• Letzte Artikel

FB/Twitter

Autoren Profil:

Inhaber bei Artdefects Media Verlag

Robert Kaminski, - Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, - Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, - Immobilienmaklerin, Tobias Bechtel, - Bauunternehmer, Christian Gülcan Gründer & Teilhaber Maklerbüros, Eigentümer & Bauherr und Betreiber dieser Webseite, Emine Gülcan, - Immobilienmaklerin, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

FB/Twitter

Letzte Artikel von Autoren Profil: (Alle anzeigen)

• Die Vorschriften zur Temperatur in der Wohnung, 1. Teil - 13. August 2025
• Richtig lüften an heißen Sommertagen - 11. Juli 2025
• Generation Miete: Ist der Immobilienerwerb wirklich so schwierig? - 13. Juni 2025