Vermieter Tipps – Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Infos und Tipps für Vermieter: so müssen geplante Modernisierungsmaßnahmen angekündigt werden 

In aller Regel darf ein Vermieter auch während eines laufenden Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchführen.

Allerdings gilt es hierbei einige Dinge zu beachten, denn der Mieter muss die geplanten Maßnahmen nicht in jedem Fall dulden. 

Würden die geplanten Maßnahmen beispielsweise auch unter Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters oder anderer Mietparteien eine unzumutbare Härte für einen Mieter oder Angehörige seines Haushalts darstellen, kann dieser Mieter der geplanten Modernisierung widersprechen. Ähnliches gilt, wenn die geplante Modernisierung nicht oder nicht richtig angekündigt wurde. 

Welche Modernisierungsmaßnahmen ein Mieter hingegen üblicherweise hinnehmen und vor allem wie der Vermieter diese ankündigen muss, erklärt die folgende Übersicht:   

Diese Modernisierungsmaßnahmen kommen in Frage

Im Wesentlichen lassen sich geplante Modernisierungsmaßnahmen in drei Gruppen einteilen:

1. Modernisierungen, um die Mietsache zu verbessern

Sollen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, die eine Verbesserung der Mietsache zum Ziel haben, spielt es letztlich keine Rolle, wie der Mieter die Modernisierung persönlich einschätzt. Für Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Mietsache ist vielmehr maßgeblich, ob und dass die Wohnung nach der Modernisierung einfacher zu vermieten ist als eine vergleichbare, nicht modernisierte Wohnung.

Solche Modernisierungsmaßnahmen müssen sich allerdings nicht nur auf eine einzelne Wohnung beziehen, sondern können auch das gesamte Mietobjekt berücksichtigen.

Der Mieter muss die Modernisierungsmaßnahmen daher auch dann hinnehmen, wenn durch sie andere Wohnungen verbessert werden. Würde es durch die Modernisierungsmaßnahmen aber zu einer grundlegenden Veränderung oder Umgestaltung der im Mietvertrag beschriebenen Mietsache kommen, muss der Mieter die Modernisierung nicht dulden. 

2. Modernisierungen, um Energie oder Wasser einzusparen

Plant der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, durch die künftig Energie oder Wasser eingespart werden können, muss der Mieter die Maßnahmen in aller Regel akzeptieren. Dies gilt insbesondere für Modernisierungen, die das Nutzerverhalten beeinflussen, durch die die Energieeffizienz gesteigert oder durch die die energetische Beschaffenheit des Gebäudes, beispielweise durch das Anbringen einer Wärmedämmung, verbessert wird.

Ebenfalls dulden muss es der Mieter, wenn durch die Maßnahmen fossile Energiequellen durch erneuerbare Energiequellen ersetzt werden.

3. Modernisierungen, um neuen Wohnraum zu schaffen

Modernisierungsmaßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen werden soll, können darin bestehen, dass das Dachgeschoss oder Nebenräume zu einer Wohnung ausgebaut werden. Ebenfalls denkbar ist, dass das Gebäude aufgestockt oder um einen Anbau erweitert wird. Der Schaffung von neuem Wohnraum kann der Mieter in aller Regel nicht widersprechen.   

Infos und Tipps für Vermieter: so müssen geplante Modernisierungsmaßnahmen angekündigt werden

Plant der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, muss er alle betroffenen Mieter schriftlich darüber informieren.

Die schriftliche Ankündigung muss drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen erfolgen und insbesondere folgende Angaben enthalten:

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Beginn der Modernisierungsmaßnahmen; das Datum muss möglichst präzise benannt werden, damit der Mieter die Möglichkeit hat, sich entsprechend darauf vorzubereiten, beispielsweise indem er die Möbel umstellt.

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Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen; der Mieter muss wissen, welche Maßnahmen konkret geplant sind und in welcher Form sich dies auf die künftige Nutzung seiner Mietwohnung auswirken wird. Bei sehr umfangreichen Maßnahmen ist es ratsam, einen entsprechenden Bauplan beizulegen.

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Dauer der Modernisierungsmaßnahmen; die voraussichtliche Dauer der Arbeiten muss möglichst genau benannt werden. Dadurch wird der Mieter darüber informiert, über welchen Zeitraum er mit welchen Nutzungseinschränkungen rechnen muss.

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Voraussichtliche Mieterhöhung; in den meisten Fällen haben Modernisierungen eine Mieterhöhung zur Folge. Diese muss dem Mieter im Rahmen der schriftlichen Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen mitgeteilt werden. 
 

Mögliche Konsequenzen bei geplanten Modernisierungsmaßnahmen

Kündigt der Vermieter die geplanten Modernisierungsmaßnahmen nicht, zu spät oder nicht mit den erforderlichen Angaben an, muss der Mieter die Modernisierung grundsätzlich nicht dulden.

Aber auch bei einer ordnungsgemäßen Ankündigung ergibt sich ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter, sowohl bei einem unbefristeten als auch bei einem befristeten Mietvertrag. Verlangt der Mieter eine Mieterhöhung infolge der Modernisierung, muss die voraussichtliche Höhe im Ankündigungsschreiben beziffert werden.

Zulässig sind dabei üblicherweise maximal elf Prozent der Modernisierungskosten verteilt auf ein Jahr, wobei die Gesamtkosten gleichmäßig auf alle Mietparteien aufgeteilt werden müssen, wenn mehrere Wohnungen modernisiert wurden. Hat ein Mieter die Modernisierung akzeptiert, obwohl der Vermieter ihn nicht frist- oder formgerecht informiert hat, darf die Miete frühestens sechs Monate nach Fertigstellung der Modernisierung erhöht werden.  

Ein Gerichtsurteil aus der Praxis: BGH, Urteil vom 28.9.2011 VIII ZR 242/10

Bei diesem Verfahren waren die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses Kläger. Sie hatten beabsichtigt, die Mietwohnungen unter anderem durch das Abringen von Balkonen auf einer Hausseite aufzuwerten. Bedingt durch den Einbau einer Balkontür sollten im betroffenen Wandbereich auch neue Heizungs- und Elektroinstallationen verlegt werden.

Die Mieter wurden durch ein Ankündigungsschreiben über die geplanten Maßnahmen informiert, wobei die Bauarbeiten in Stichworten beschrieben waren. Außerdem enthielt das Schreiben Angaben zum geplanten Baubeginn, der voraussichtlichen Dauer und der Art der Bauarbeiten in den Wohnungen und an den Außenseiten des Gebäudes, dem geplanten Datum der Fertigstellung und der voraussichtlichen Mieterhöhung.

Ein Mieter hatte den Modernisierungsmaßnahmen widersprochen, weil die Baumaßnahmen aus seiner Sicht nicht ausführlich genug beschrieben waren und er somit auch nicht erkennen könne, wie sich seine Wohnsituation künftig darstellen werde. Nachdem keine außergerichtliche Einigung erzielt werden konnte, klagten die Vermieter auf Duldung der Baumaßnahmen.

Der Klage wurde erst vor dem Amtsgericht und anschließend vor dem Landgericht stattgegeben, woraufhin der Mieter Revision gegen das Urteil einlegte. Der BGH ist der Auffassung, dass der Mieter durch das Ankündigungsschreiben darüber informiert sein muss, wann welche Baumaßnahmen geplant sind, wie lange diese dauern und welche Einschränkungen während der Baumaßnahmen gegeben sein können.

Außerdem muss der Mieter erkennen können, wie sich die Mietwohnung, die der Mieter im aktuellen Zustand kennt, durch die Baumaßnahmen verändern und wie sich die Modernisierung auf die Miethöhe auswirken wird. Es ist allerdings nicht notwendig, jede einzelne Baumaßnahme und jede mögliche Auswirkung ausführlich zu beschreiben, stichwortartige Angaben reichen aus.

Im vorliegenden Fall enthalte das Ankündigungsschreiben alle wesentlichen Informationen, durch die sich der Mieter ein Bild von Art und Umfang der Bauarbeiten, der vorübergehenden Nutzungseinschränkungen, der künftigen Nutzungsverbesserungen und der Auswirkungen der Modernisierung auf die Wohnung und die Miethöhe machen könne. Daher müsse der Mieter die Modernisierung dulden und seine Revision wurde als unbegründet zurückgewiesen.

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