Sind Renovierungsarbeiten für den Mieter Pflicht?

Wann sind welche Renovierungsarbeiten für den Mieter eigentlich Pflicht?  

Spätestens wenn der Mieter aus der Mietwohnung auszieht, stellt sich üblicherweise die Frage, ob und in welchem Umfang er die Räume renovieren muss. Eine weit verbreitete Meinung ist, dass der Mieter die Wände weiß streichen, selbst verlegte Bodenbeläge wie Teppich oder Laminat entfernen und Schäden beseitigen muss.

Andere Mieter sind der Ansicht, dass es ausreicht, wenn die Wohnung in einem sauberen und so ordentlichen Zustand ist, dass sie problemlos weitervermietet werden kann. Nun gehen aber allein schon die Einschätzungen, wann eine Wohnung vermietbar ist und wann nicht, mitunter weit auseinander. Insofern ist es auch nicht verwunderlich, dass die Frage nach den erforderlichen Renovierungsarbeiten regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter führt und mindestens ebenso regelmäßig die Gerichte beschäftigt.

In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof zwar tendenziell eher zugunsten der Mieter entschieden, aber bei anderen Gerichten fallen die Urteile teils sehr unterschiedlich aus, so dass es letztlich immer eine Einzelfallentscheidung bleibt. Aber wann sind welche Renovierungsarbeiten für den Mieter denn nun eigentlich Pflicht?  

Was fällt unter den Begriff Renovierungsarbeiten?

Statt von Renovierungsarbeiten sollte zunächst einmal besser von Schönheitsreparaturen gesprochen werden. Für alle Bau- und Reparaturmaßnahmen, die notwendig sind, um den ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung zu sichern oder wiederherzustellen, und auch für Modernisierungsmaßnahmen, durch die der Wohnkomfort verbessert oder der Wasser- oder Energieverbrauch reduziert wird, ist nämlich der Vermieter zuständig.

Bei den Renovierungsarbeiten, die der Mieter durchführen kann oder muss, handelt es sich um Schönheitsreparaturen. Wirklich einfacher wird es dadurch allerdings nicht, denn Vermieter und Mieter sind sich oft nicht darüber einig, was zu Schönheitsreparaturen zählt und was nicht dazugehört. Erschwerend kommt hinzu, dass es im Gesetz ebenfalls keine allgemeingültige Definition für den Begriff gibt.

Oft legen die Gerichte allerdings eine Regelung zugrunde, die eigentlich für öffentlich geförderten Wohnraum, also die sogenannten Sozialwohnungen gilt. Hier werden in § 28 Abs. 4 der 2. Berechnungsverordnung „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ als Schönheitsreparaturen genannt.

Allerdings mutet die Regelung etwas veraltet an, denn Fußböden werden heutzutage eher nicht mehr gestrichen und moderne, pulverbeschichtete Heizkörper besser nicht lackiert.

Deshalb zählen die Gerichte meist die Maßnahmen zu den Schönheitsreparaturen, die notwendig sind, um die Abnutzungserscheinungen und Gebrauchsspuren zu beseitigen, die durch normales Wohnen entstehen.

Dies wiederum sind in erster Linie Tapezier- und Malerarbeiten sowie die erforderlichen Vorarbeiten, wie beispielsweise das Ausbessern von kleinen Schrammen im Putz oder das Zuspachteln von Dübellöchern. 
 

Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind wirksam?

Grundsätzlich ist der Vermieter auch für Schönheitsreparaturen zuständig. Allerdings kann er im Rahmen des Mietvertrag andere Vereinbarungen mit dem Mieter treffen. So kann er durchaus rechtswirksam den Mieter dazu verpflichten, Schönheitsreparaturen während der Mietdauer und beim Auszug durchzuführen.

Als Orientierungsgrundlage hierbei wiederum gilt, dass

·         die Küche, das Bad und die Dusche alle drei Jahre einen neuen Anstrich vertragen.

·         das Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, der Flur, die Diele und die Toilette alle fünf Jahre aufgefrischt werden sollten.

·         alle anderen Zimmer und Nebenräume nach sieben Jahren erneuert werden.

Diese Fristen sind allerdings tatsächlich nur als Anhaltspunkte zu verstehen, denn entscheidend ist immer der tatsächliche Zustand.

So kann es also durchaus sein, dass das Schlafzimmer auch nach zehn Jahren noch gut aussieht, während die Küche schon nach zwei Jahren einen neuen Anstrich brauchen könnte. Sogenannte Abgeltungsklauseln, durch die der Mieter beim Auszug aus der Wohnung anteilig an den Renovierungskosten beteiligt wird, können ebenfalls wirksam sein.
 

Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind nicht wirksam?

Entscheidend dafür, ob Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Abgeltungsklauseln wirksam sind oder ob nicht, ist immer die Formulierung. Grundsätzlich darf der Mieter nicht unangemessen benachteiligt werden.

Dies ist etwa dann der Fall, wenn Mieter zu Renovierungsarbeiten verpflichtet werden, ohne dass dabei der Zustand der Wohnung berücksichtigt wird. Eine Klausel zu Schönheitsreparaturen, nach der der Mieter im Allgemeinen oder in der Regel nach Ablauf bestimmter Fristen Wände tapezieren, Decken streichen oder die Türen lackieren soll, ist wirksam.

Sind die geforderten Renovierungsarbeiten hingegen an starre Fristen gebunden, ohne den tatsächlichen Renovierungsbedarf zu berücksichtigen, ist die Klausel nicht wirksam. Gleiches gilt für Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten, die Renovierung von Fachhandwerkern durchführen zu lassen.

Der Mieter muss keine Profihandwerker beauftragen, sondern es reicht völlig aus, wenn er die Renovierung selbst sorgfältig durchführt. Übrigens kann der Vermieter auch keine ausschließlich weiß gestrichenen Wände verlangen. Solange Wände und Decken in allgemein üblichen, hellen Farben erstrahlen, hat der Mieter seine Schuldigkeit getan.  

Was ist, wenn der Mieter renoviert hat, obwohl es nicht notwendig war?

Hat der Mieter Reparaturarbeiten durchgeführt und stellt im Nachhinein fest, dass die Mietvertragsklausel nicht wirksam und die Arbeiten deshalb gar nicht notwendig waren, kann er sich die Kosten vom Vermieter erstatten lassen.

Neben den Materialkosten kann der Mieter dabei auch eine Vergütung für die aufgebrachte Zeit verlangen. Die Gerichte setzen in diesem Zusammenhang üblicherweise die Entlohnung an, die der Mieter bezahlt hätte, wenn Verwandte oder Freunde die Arbeiten erledigt hätten. Der Mieter hat allerdings nur sechs Monate lang Zeit, um seine Ansprüche geltend zu machen, denn danach verfallen sie.

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