Die wichtigsten Infos zur Mieterhöhung

Die wichtigsten Infos zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete   

Gerade in größeren Städten wird es zunehmend schwieriger, eine schöne Wohnung in guter Lage zu finden, die dann auch noch bezahlbar ist. Wer eine solche Wohnung bewohnt, kann sich also durchaus glücklich schätzen. Allerdings muss es nicht unbedingt bei einer vergleichsweise günstigen Miete bleiben. 

Der Vermieter hat nämlich die Möglichkeit, die Miete anzuheben. Neben einer Mieterhöhung, die sich in durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen begründet oder die im Rahmen einer Index- oder Staffelmiete bereits im Mietvertrag vereinbart wurde, kann er auch die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die am Wohnort des Mieters für vergleichbare Wohnungen durchschnittlich erhoben wird.

Vergleichskriterien sind die Art, die Größe, die Ausstattung, die Beschaffenheit, die Lage und seit einiger Zeit auch die energetische Ausstattung des Wohnraums. Die rechtliche Grundlage für eine solche Mieterhöhung schafft § 558 BGB. Allerdings muss der Vermieter eine ganze Reihe von Voraussetzungen erfüllen, damit er die Miete wirksam anheben kann.

Welche dies sind und was der Mieter unternehmen kann, erklärt die folgende Übersicht mit den wichtigsten Infos zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete:  

Die Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung

Möchte der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, müssen vier grundlegende Voraussetzungen erfüllt sein:

1.       Die Grundmiete darf sich in einem Zeitraum von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen.

Hat der Mieter bisher eine sehr günstige Miete bezahlt, darf der Vermieter die Miete nicht auf einmal auf das ortsübliche Niveau anheben. Die Höchstgrenze für Mieterhöhungen liegt bei 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Berücksichtigt wird dabei aber nur die Grundmiete ohne Nebenkosten.

2.       Zwischen der letzten Mieterhöhung und dem Wirksamwerden der aktuellen Mieterhöhung müssen 15 Monate liegen.

Wurde die Miete schon einmal angehoben, kann der Vermieter eine weitere Mieterhöhung nach einem Jahr ankündigen. Wirksam werden darf die erneute Mieterhöhung dann aber erst frühestens nach drei Monaten. Wurde die Miete beispielsweise zum 01. Januar 2013 angehoben, darf der Vermieter dem Mieter am 01. Januar 2014 mitteilen, dass die Miete ein weiteres Mal erhöht wird. Diese Mieterhöhung darf aber nicht vor dem 01. April 2014 in Kraft treten.

3.       Die neue Miete darf nicht höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die im Durchschnitt für Wohnungen, die in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischer Ausstattung vergleichbar sind, in den vergangenen vier Jahren erhoben wurde. Die neue Miete, die der Vermieter nach der Mieterhöhung verlangt, darf diese Durchschnittsmiete nicht überschreiten.

4.       Der Mietvertrag darf keine Klausel enthalten, nach der Mieterhöhungen ausgeschlossen sind. 

Hierzu ein Beispiel:

Der Vermieter hat die Grundmiete im Juli 2012 um 10 Prozent von 500 Euro auf 550 Euro erhöht. Frühestens im Juli 2013 kann er dem Mieter ein Schreiben zukommen lassen, in dem er ankündigt, dass die ursprüngliche Grundmiete um weitere 10 Prozent auf nun 600 Euro angehoben wird. Diese neue Miete muss der Mieter frühestens ab Oktober 2013 bezahlen.

Bis Juli 2015 darf der Vermieter keine weiteren Mieterhöhungen vornehmen, denn er muss die 20-Prozent-Grenze im Zeitraum von drei Jahren einhalten. Bei seinen Berechnungen muss der Vermieter aber zusätzlich berücksichtigen, dass die Miete, die er nach den Erhöhungen verlangt, nicht höher ausfallen darf als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Außerdem muss er die formalen Vorgaben einhalten.  Unterläuft dem Vermieter ein Fehler, hat dies zur Folge, dass die Mieterhöhung nicht wirksam wird. Gleichzeitig bieten die Voraussetzungen jede Menge Fehlerpotenzial. Daher ist der Mieter gut beraten, wenn er die angekündigte Mieterhöhung sehr genau prüft.

Aber Achtung:

Die genannten Regelungen beziehen sich ausschließlich auf Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Gestiegene Betriebskosten oder Mieterhöhungen wegen Modernisierungen werden nicht berücksichtigt. Wurden also Modernisierungen durchgeführt und die Miete deshalb erhöht, spielt dies im Hinblick auf eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete keine Rolle.

 

Die formalen Anforderungen an das Mieterhöhungsschreiben

Selbst wenn die genannten Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Vermieter die Miete nicht einfach so anheben. Eine Änderung der vereinbarten Grundmiete setzt die Zustimmung des Vermieters voraus. Außerdem muss der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich ankündigen.

Dieses Mieterhöhungsschreiben wiederum muss einigen formalen Vorgaben gerecht werden:

·         Absender des Mieterhöhungsschreibens muss der Vermieter sein. Kommt das Schreiben von einem Verwalter oder einem anderen Bevollmächtigten, muss dem Schreiben eine schriftliche Vollmacht beiliegen. Handschriftlich unterschreiben muss der Vermieter das Mieterhöhungsschreiben aber nicht. Zudem muss er es nicht zwingend persönlich abgeben oder per Post schicken, sondern kann es dem Mieter auch per Fax oder als E-Mail zukommen lassen.

·         Das Mieterhöhungsschreiben muss sich an alle Mieter richten.

·         Aus dem Schreiben muss hervorgehen, weshalb die Miete erhöht wird. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter lediglich ein Stichwort nennt, also beispielsweise Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Stattdessen muss der Vermieter den Grund für die Mieterhöhung nachvollziehbar erläutern. Dabei muss er in seinen Ausführungen aufzeigen, dass und warum die neue, höhere Miete, die er künftig verlangt, ortsüblich ist.

Hierfür kann er auf vier verschiedene Beweismittel verweisen:

1.       Der Vermieter kann sich auf den Mietspiegel der Gemeinde berufen. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter darauf hinweisen. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter andere Gründe für die Mieterhöhung nennt. Der Mietspiegel selbst muss dem Schreiben aber nicht beiliegen, wenn er allgemein zugänglich ist, der Mieter sich ihn also selbst beschaffen kann.

2.       Der Vermieter kann die Miete von mindestens drei Vergleichswohnungen nennen. Ob diese Wohnung ebenfalls dem Vermieter gehören oder ob nicht, spielt dabei keine Rolle. Die drei benannten Wohnungen müssen allerdings tatsächlich mit der Wohnung des betroffenen Mieters vergleichbar sein.

3.       Der Vermieter kann sich auf eine Mietdatenbank berufen, die von der Gemeinde oder von Interessensvertretern auf Vermieter- und Mieterseite betrieben wird.

4.       Der Vermieter kann ein Gutachten anführen. Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stammen und darf maximal zwei Jahre alt sein. Aus dem Gutachten muss hervorgehen, dass eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist.

·         In dem Mieterhöhungsschreiben muss angegeben sein, um welchen Betrag sich die Miete erhöht. Dazu muss der Vermieter entweder die bisherige und die künftige Miete nennen oder den Differenzbetrag beziffern.

·         Das Datum, an dem die Mieterhöhung wirksam wird, muss genannt sein. Der Mieter muss dem Schreiben also eindeutig entnehmen können, ab wann die neue Miete gilt.

·         Das Mieterhöhungsschreiben muss den Mieter dazu auffordern, der Mieterhöhung zuzustimmen. Außerdem muss es eine Frist nennen, bis wann die Einwilligung des Mieters vorliegen soll.

Beachtet der Vermieter eine oder mehrere dieser Vorgaben nicht, liegt ein Formfehler vor. Dieser hat zur Folge, dass der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen muss. Außerdem tritt die angekündigte Mieterhöhung nicht in Kraft, selbst wenn sie eigentlich berechtigt wäre. Der Vermieter müsste also ein neues Schreiben ohne Formfehler aufsetzen, wenn er die Mieterhöhung durchsetzen möchte.

Die Möglichkeiten des Mieters

Hat der Mieter ein formgerechtes Mieterhöhungsschreiben erhalten und sind auch die Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfüllt, hat er den laufenden Monat plus zwei weitere Monate Zeit für eine Entscheidung. Dabei gibt es drei Möglichkeiten, wie die Entscheidung des Mieters ausfallen kann:

1.       Der Mieter stimmt der Mieterhöhung zu.

Willigt der Mieter ein, tritt die Mieterhöhung spätestens mit dem dritten Monat nach der Ankündigung in Kraft. Hat der Vermieter die Mieterhöhung beispielsweise am 15.10.2013 angekündigt, hat der Mieter bis zum 31.12.2012 Zeit, um seine Zustimmung zu erteilen. Die höhere Miete wird dann ab dem 01.01.2014 fällig.

2.       Der Mieter verweigert seine Zustimmung zur Mieterhöhung.

Der Mieter kann dem Vermieter ausdrücklich mitteilen, dass er mit der Mieterhöhung nicht einverstanden ist. Aber auch wenn sich der Mieter innerhalb der Überlegungsfrist nicht äußert, gilt seine Zustimmung als nicht erteilt. Um die Mieterhöhung dennoch durchzusetzen, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten Klage auf Zustimmung erheben.

Das Gericht prüft dann, ob die Mieterhöhung formal richtig und berechtigt ist. Gibt das Gericht dem Vermieter Recht, muss der Mieter die höhere Miete rückwirkend ab dem ursprünglich geplanten Termin bezahlen und die Prozesskosten übernehmen.

Der Mieter kann von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Kündigt der Vermieter eine Mieterhöhung an und möchte der Mieter diese auf keinen Fall akzeptieren, kann er den Mietvertrag gemäß § 561 BGB außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens zum Ende des zweiten Monats nach der Ankündigung vorliegen.

Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des übernächsten Monats nach der Ankündigung. Hat der Mieter das Mieterhöhungsschreiben beispielsweise am 15.10.2013 erhalten, muss er bis zum 30.11.2013 kündigen. Wirksam wird die Kündigung zum 31.12.2013. Eine außerordentliche Kündigung hat zur Folge, dass der Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses weiterhin die bisherige Miete bezahlt.

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