Tipps und Tricks für solide Immobilienfinanzierungen

Tipps und Tricks für solide Immobilienfinanzierungen 

Die Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, gehört sicherlich zu den wichtigsten und gleichzeitig teuersten Entscheidungen im Leben.

So ist der Traum von den eigenen vier Wänden zweifelsohne verlockend und sowohl als Baustein der Altersvorsorge bei selbstgenutzten Immobilien als auch als vergleichsweise sichere Geldanlage bei Vermietungen oder Verpachtungen sind Immobilien nach wie vor sehr beliebt.

Nachdem aber nur die wenigsten Bauherren ohne eine Immobilienfinanzierung auskommen, stehen dem Traum vom Immobilienbesitz lange Jahre für die Schuldentilgung bei entsprechend knappem Budget, Neben- und Instandhaltungskosten sowie das Risiko von unerwarteten und unvorhersehbaren Reparaturkosten gegenüber.

Insofern ist eine solide, wohldurchdachte und sorgfältig geplante Immobilienfinanzierung unabdingbar, damit der Traum vom Immobilienbesitz nicht zum Albtraum wird.

Welche Finanzierungsvariante am besten geeignet, welche Tilgungshöhe und welche Laufzeit vereinbart werden sollten und nicht zuletzt wie teuer die Immobilie sein darf, ergibt sich immer aus der individuellen Ausgangssituation.

Daneben gibt es jedoch auch einige allgemeingültige Tipps und Tricks, durch die sich solide Immobilienfinanzierungen auszeichnen.

•        Eigenkapital und Fremdkapital.

Für selbstgenutzte Immobilien lautet die Grundregel, dass so viel Eigenkapital wie möglich investiert und nur so wenig Fremdkapital wie nötig in Anspruch genommen werden sollte. Es gibt aber durchaus einige Finanzleute, die zu einer anderen Strategie raten.

Sie empfehlen, mehr Fremdkapital für die Finanzierung aufzunehmen und das Eigenkapital stattdessen in rentable Anlageprodukte zu investieren. Die Idee hinter dieser Strategie besteht darin, dass die erzielbaren Renditen höher ausfallen als die Zinsen für das aufgenommene Fremdkapital.

Nicht zuletzt aufgrund der Abgeltungssteuer müsste es sich dabei aber um sehr risikoreiche Anlageformen handeln, denn anders dürfte es nicht möglich sein, Renditen zu erzielen, die höher sind als die Darlehenszinsen.

Insofern sollte Finanzierungsnehmer, die ihre Immobilie selbst nutzen, von solch riskanten Modellen Abstand nehmen und stattdessen möglichst viel Eigenkapital investieren, um die Fremdkapitalquote möglichst gering zu halten und damit letztlich auch schneller schuldenfrei zu sein.

Für Finanzierungsnehmer, die die Immobilie vermieten möchten, sieht dies allerdings anders aus. Sie sollten möglichst viel Fremdkapital in die Finanzierung fließen lassen, da auf diese Weise Steuervorteile winken, auch wenn höhere Kosten entstehen, wenn die Immobilie über längere Zeit nicht vermietet werden kann.

•        Finanzierungsvariante.

Im Wesentlichen gibt es zwei Finanzierungsvarianten. Während bei Annuitätendarlehen eine konstante Schuldentilgung erfolgt, bleiben die Schulden bei endfälligen Darlehen unverändert hoch. Zeitgleich fließt der Tilgungsanteil in ein Anlageprodukt, das dann für die Tilgung des Darlehens durch nur eine Zahlung verwendet wird.

Für die letztere Variante sprechen vor allem die Steuervorteile, die sich daraus ergeben. Allerdings ist diese Variante nur dann sinnvoll, wenn das zur Tilgung benötigte Kapital schlimmstenfalls auch aus anderen Quellen beschafft werden kann.

•        Zinsbindung.

Grundsätzlich sollten die Zinsen immer für mindestens zehn Jahre fest vereinbart werden. Sind die Zinsen aktuell recht hoch, reicht diese Laufzeit aus. Bei niedrigen Zinsen sollte jedoch eine deutlich längere Zinsbindungsfrist vereinbart werden.

Zudem sollten auch solche Bauherren möglicht lange Laufzeiten vereinbaren, die höhere Darlehensraten durch gestiegene Zinsen nur schwer schultern können.

Selbst wenn die Zinsen zwischenzeitlich sinken sollten, drohen auf diese Weise keine bösen Überraschungen.

•        Denkmalschutz.

Objekte, die unter Denkmalschutz stehen, klingen durch die hohen Abschreibungssätze zunächst sehr verlockend. Was viele aber vergessen ist, dass Abschreibungen infolge von hohen Investitionen entstehen.

Insofern sollten Kaufwillige immer einen Bausachverständigen konsultieren, der den Investitionsbedarf grob abstecken kann. Eine exakte Planung ist bei Altbauten nur bedingt möglich, denn neben den geplanten Sanierungs-, Renovierungs- und Umbaumaßnahmen kann es jederzeit unvorhersehbare Überraschungen geben.

Allerdings bringen auch die größten Steuervorteile letztlich nichts, wenn die Immobilie Unsummen an unungänglichen Investitionen verschlingt.

•        Fördermittel.

Neben zinsgünstigen Krediten von speziellen Förderbanken hat auch jedes Bundesland eigene Programme, durch die selbstgenutztes Wohneigentum gefördert wird.

Hierbei kann es sich um zinslose oder zinsgünstige Darlehen, um einmalige Zuschüsse oder um Aufwendungshilfen handeln.

Auch wenn es teilweise recht mühsam sowie zeit- und arbeitsaufwändig ist, sich mit all den Details und Voraussetzungen auseinanderzusetzen, kann sich diese Investition deutlich lohnen.

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