18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil III

18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil III

Dass die Miete steigt, ist sicher nicht die angenehmste Nachricht. Aber solange sich der Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben hält, ist es sein gutes Recht, die Miethöhe nach oben zu korrigieren. Andererseits muss der Mieter nicht jede Mieterhöhung stillschweigend hinnehmen. In einer mehrteiligen Beitragsreihe beantworten wir die 18 wichtigsten Fragen zu diesem Thema.

18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil III

Hier ist Teil III!:

  1. Kann der Vermieter die Miete rückwirkend erhöhen?

Eine rückwirkende Mieterhöhung ist nicht zulässig. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, schriftlich zu erläutern und zu begründen, warum er die Miete um welchen Betrag anhebt. Gemäß § 558b BGB muss der Mieter der Mieterhöhung dann zustimmen.

Außerdem wird die neue, höhere Miete frühestens ab dem dritten Kalendermonat nach der Ankündigung fällig. Damit scheidet eine Mietanhebung für die Vergangenheit aus.

Ein Sonderfall ergibt sich dann, wenn sich der Mieter gegen die Mieterhöhung wehrt. Klagt der Vermieter daraufhin die Zustimmung des Mieters ein und geht das Gerichtsverfahren zu seinen Gunsten aus, wird die Mieterhöhung rückwirkend ab dem Zeitpunkt wirksam, ab dem sie regulär gegriffen hätte.

  1. Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?

Erhöht der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung, braucht er die Zustimmung des Mieters nicht. Die Mietanhebung wird wirksam und dem Mieter bleibt nicht viel anderes übrig, als sie zu akzeptieren.

Bei einer Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, ist es ein wenig anders. Hat der Vermieter die Erhöhung ausreichend erläutert und ordnungsgemäß begründet, die einjährige Sperrfrist eingehalten und die geltende Höchstgrenze beachtet, muss der Mieter zustimmen. Denn wenn der Vermieter alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, hat der Mieter keine Grundlage, um die höhere Miete abzulehnen.

In der Ankündigung muss der Vermieter den Mieter dazu auffordern, seine Zustimmung zu erteilen. Eine bestimmte Form ist dafür aber nicht vorgeschrieben. Ob der Mieter schriftlich oder mündlich einwilligt, spielt also keine Rolle.

Seine Zustimmung kann der Mieter nur dann verweigern, wenn die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt ist. In diesem Fall kann er Widerspruch einlegen.

  1. Wie kann der Mieter der Mieterhöhung widersprechen?

Nach der schriftlichen Ankündigung hat der Mieter zwei Monate lang Zeit, um zu überprüfen, ob die geplante Mieterhöhung sowohl inhaltlich als auch formal richtig und berechtigt ist. Hat er Zweifel, kann er Widerspruch einlegen.

Liegt das Schreiben zum Beispiel am 10. Oktober im Briefkasten, muss sich der Mieter also bis zum Ende des übernächsten Monats –  in diesem Fall wäre das der 31. Dezember – überlegen, ob er dem Mieterhöhungsbegehren zustimmt oder nicht.

Entscheidet er sich für einen Widerspruch, sollte sich der Mieter schriftlich an seinen Vermieter wenden. In seinem Schreiben sollte er genau ausführen, welcher inhaltliche oder formelle Fehler ihn dazu veranlasst, die Mieterhöhung abzulehnen.

Nach dem Widerspruch ist der Vermieter am Zug. Er muss erneut eine ordnungsgemäße Ankündigung aufsetzen. Solange der Mieter kein Schreiben erhält, das den gesetzlichen Vorgaben gerecht wird, wird auch keine erhöhte Miete fällig.

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Teilweiser Widerspruch

Einer Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Mieter auch nur teilweise zustimmen. Möchte der Vermieter die Monatsmiete zum Beispiel von 650 auf 700 Euro erhöhen, kann sich der Mieter damit einverstanden erklären, dass die Miete auf beispielsweise 675 Euro steigt.

Allerdings geht es hier nicht darum, mit dem Vermieter um die neue Miethöhe zu feilschen. Ist die Anhebung berechtigt, kann sich der Mieter nicht weigern. Eine teilweise Zustimmung kommt dann in Betracht, wenn die Mieterhöhung als solches gerechtfertigt, aus Sicht des Mieters in der Höhe aber unangemessen ist.

Die teilweise Zustimmung des Mieters hat zur Folge, dass die Miete auf den Betrag, mit dem er einverstanden ist, steigt. Der Vermieter kann daraufhin entweder ein neues Schreiben mit einer überarbeiteten Begründung vorlegen und darin die ursprünglich angekündigte Mieterhöhung geltend machen. Oder er kann vor Gericht gehen und auf vollständige Zustimmung klagen.

  1. Kann der Mieter die Mieterhöhung ablehnen, weil in der Wohnung Mängel vorhanden sind?

Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass der Mieter eine Mieterhöhung ablehnen kann, wenn seine Wohnung Mängel aufweist. Ebenso ist falsch, dass der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung an die Bedingung knüpfen kann, dass der Vermieter die Mietmängel beseitigt.

Mietmängel und eine Mieterhöhung haben zunächst einmal nichts miteinander zu tun. Erhebliche Mängel in der Wohnung können die Grundlage für eine Mietminderung bilden.

Hat der Mieter der Erhöhung zugestimmt, kann er im Rahmen der Mietminderung eventuell ausführen, dass die Wohnung wegen der Mängel nicht mit den genannten Vergleichswohnungen vergleichbar ist. Mängel an sich sind aber kein Grund, eine ordnungsgemäße Mieterhöhung abzulehnen.

  1. Kann der Vermieter die Zustimmung zur Mietanhebung einklagen?

Hat der Vermieter die angestrebte und berechtigte Mieterhöhung formal richtig und inhaltlich schlüssig angekündigt, hat er einen Rechtsanspruch darauf, dass der Mieter seine Zustimmung erteilt. Verweigert der Mieter das Einverständnis, kann der Vermieter Klage erheben.

Der Mieter hat eine zweimonatige Frist, um die Mieterhöhung zu prüfen. Klagen kann der Vermieter dann innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist. Die Klage hat zur Folge, dass das Gericht überprüft, ob die Mieterhöhung zulässig ist und der Mieter deshalb seine Zustimmung erteilen muss.

Gibt das Gericht dem Vermieter Recht, wird die Erhöhung wirksam. Der Mieter muss dann die erhöhte Miete rückwirkend ab dem Zeitpunkt bezahlen, ab dem sie gemäß der Ankündigung fällig war. Gibt das Gericht dem Mieter Recht, ist die Mieterhöhung zunächst vom Tisch. Der Vermieter müsste in dem Fall einen neuen Anlauf starten.

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Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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