Wohnungsbaugenossenschaften – Vorteile, Nachteile und Warnsignale

Wohnungsbaugenossenschaften – Vorteile, Nachteile und Warnsignale

Vor allem in Ballungsräumen wird bezahlbarer Wohnraum zunehmend knapp und die Suche nach einer soliden Wohnung immer schwieriger. Da scheint eine Genossenschaftswohnung eine interessante Lösung sein. Denn sie verspricht nicht nur eine bezahlbare Wohnung, die der Mieter dauerhaft nutzen kann.

Wohnungsbaugenossenschaften - Vorteile, Nachteile und Warnsignale

Vielmehr kommt noch dazu, dass der Mieter durch den Kauf von Genossenschaftsanteilen zum Miteigentümer wird und als solcher die Aussicht auf eine ordentliche Rendite hat.

Doch was im ersten Moment nach einem guten Geschäft mit vielen Vorteilen klingt, hat auch seine Nachteile. Und: Unter die seriösen Wohnungsbaugenossenschaften mischen sich immer wieder auch zwielichtige Anbieter.

Grund genug, sich die ganze Sache
einmal näher anzuschauen:

Das Prinzip hinter Genossenschaftswohnungen

Bei Genossenschaftswohnungen sind weder gewinnorientierte Wirtschaftsunternehmen noch Privatpersonen die Vermieter. Stattdessen werden die Wohnungen von Wohnungsbaugenossenschaften gebaut und anschließend den Mitgliedern der jeweiligen Genossenschaft zur Miete angeboten.

Wer also eine Genossenschaftswohnung mieten möchte, muss zunächst Genosse werden. Das geschieht, indem der Mieter Genossenschaftsanteile kauft. Den Preis für einen Genossenschaftsanteil bestimmt jede Genossenschaft selbst.

Als Anteilseigner einer Wohnungsbaugenossenschaft kann der Mieter eine Genossenschaftswohnung bekommen und ist dabei Mieter, Mitglied und Miteigentümer in einer Person. Oft geht es beim Kauf von Genossenschaftsanteilen aber nicht nur darum, sich die Chance auf eine bezahlbare Wohnung zu sichern.

Auch als Geldanlage können die Anteile interessant sein. Denn wenn die Wohnungsbaugenossenschaft durch den Bau und die Vermietung ihrer Wohnungen Überschüsse erwirtschaftet, kann sie ihre Mitglieder durch die Auszahlung der Rendite am Gewinn beteiligen.

Die Vorteile bei Wohnungsbaugenossenschaften

Im Unterschied zu Unternehmen und Privatvermietern steht bei Wohnungsbaugenossenschaften nicht die Gewinnorientierung an erster Stelle. Stattdessen wirtschaften sie vorrangig für ihre Mitglieder. Aus diesem Grund ist die Miete für genossenschaftliche Wohnungen vergleichsweise niedrig. Oft liegt sie ein ganzes Stück unter den ortsüblichen Vergleichsmieten.

Ein weiterer Pluspunkt ist, dass der Mieter in vielen Fällen einen Dauernutzungsvertrag unterschreibt. Dieser kann nicht nur die Nutzung der Wohnung für viele Jahre garantieren, sondern sogar zu einem lebenslangen Wohnrecht führen.

Als Mitglied und Anteilseigner hat der Mieter außerdem ein Mitspracherecht bei wichtigen Entscheidungen und kann sich innerhalb der Genossenschaft engagieren.

Ein schöner Nebeneffekt kann sein, dass der Mieter durch den Kauf von Genossenschaftsanteilen in eine Geldanlage investiert, die ihm eine gute Rendite einbringen kann.

Die Nachteile bei Wohnungsbaugenossenschaften

Wo Licht ist, ist auch Schatten. So gehören die späte Rückzahlung und die teils langen Kündigungsfristen zu den Nachteilen. Tritt der Mieter aus der Genossenschaft aus, bekommt er zwar das Geld für seine Genossenschaftsanteile zurück. Allerdings dauert es oft mehrere Monate, teilweise sogar Jahre, bis die Rückzahlung tatsächlich erfolgt.

Hinzu kommt, dass der Mieter oft nur zum Jahresende kündigen kann und dabei eine bestimmte Frist einhalten muss. Bis zum Austritt aus der Genossenschaft vergeht so in aller Regel mehr als ein Jahr. Bei einigen Genossenschaften gibt es darüber hinaus eine Mindestanlagezeit. Der Mieter muss dann für einen gewissen Zeitraum Mitglied bleiben und kommt dadurch auch nicht an sein Geld ran.

Und nicht zuletzt gibt es ein finanzielles Risiko. Denn der Kauf von Genossenschaftsanteilen ist nichts anderes als eine Unternehmensbeteiligung – mit den dazugehörigen Gefahren und Pflichten. Geht die Wohnungsbaugenossenschaft pleite, kann das Geld, das der Mieter in seine Anteile investiert hat, verloren sein.

Ob er im Insolvenzfall auch noch über seine Genossenschaftsanteile hinaus haftet, ergibt sich aus der jeweiligen Satzung.

Die Satzung genau anschauen!

Bevor sich der künftige Mieter für den Kauf von Genossenschaftsanteilen entscheidet, sollte er sich die Satzung genau anschauen. Denn darin ist festgelegt, welche Rechte und Pflichten er als Mitglied hat.

Wie hoch sind die Kosten für die Anteile? Verlangt die Wohnungsbaugenossenschaft ein Eintrittsgeld? Welche Kündigungsfristen gelten? Gibt es eine Mindestanlagezeit? Wie sind die Mitbestimmungsrechte ausgestaltet? Wie weit geht die Haftung im Insolvenzfall?

All das sind Punkte, auf die der Mieter achten sollte. Zudem sollte er sich schlau machen, ob zur Satzung noch weitere Vertragsunterlagen dazukommen, die die Bedingungen regeln.

Warnsignale für unseriöse Anbieter

Der Status als Genossenschaft führt dazu, dass die Anbieter Ausnahmeregelungen nutzen können, die nur für diese Organisationsform gelten. So müssen Genossenschaften beispielsweise keine Prospekte aushändigen, in denen sie über die Geldanlage informieren und auf deren Risiken hinweisen.

Außerdem unterliegen sie eigenen Prüfverfahren. So schreibt das Genossenschaftsgesetz vor, dass jede Genossenschaft einem Prüfungsverband angehören muss, der sie überprüft. Staatliche Kontrollen hingegen fehlen.

Die Sonderregelungen, aber auch das gute Image von Genossenschaften machen sich immer wieder dubiose Anbieter zunutze, um mit dem Verkauf von Anteilen, den Mitgliedschaften und der Aussicht auf eine günstige Wohnung viel Geld zu verdienen.

Allerdings gibt es ein paar Warnsignale, die auf ein schwarzes Schaf hinweisen können:

  • Hohe Renditen: Wenn eine Wohnungsbaugenossenschaft mit ungewöhnlich hohen Renditen, Wohnungsbauprämien oder vermögenswirksamen Leistungen wirbt, ist Skepsis angebracht. Gleiches gilt, wenn die Genossenschaft die Geldanlage klar in den Vordergrund stellt. Denn eine seriöse Wohnungsbaugenossenschaft arbeitet nicht rein gewinnorientiert, sondern vorrangig für ihre Mitglieder. Und ihr Ziel ist nicht, Geldanlagen zu verkaufen, sondern soliden Wohnraum zu schaffen. Renditen aus dem Investment sind letztlich eher ein Nebeneffekt.
  • Verhältnis zwischen Mitgliedern und Wohnungen: Generell sollte das Verhältnis zwischen der Mitgliederanzahl und der Anzahl der Wohnungen ausgewogen sein. Hat eine Genossenschaft sehr viele Mitglieder, aber nur sehr wenige Genossenschaftswohnungen, kann das auf ein unseriöses Angebot hinweisen.
  • Anlagezweck: Aus der Satzung oder dem Jahresabschluss sollte klar ersichtlich sein, wofür die Mitgliedsbeiträge genutzt werden. Eine seriöse Genossenschaft investiert das Kapital in Immobilien mit Wohnungen für ihre Mitglieder. Fehlen solche Angaben oder wird das Geld anderweitig verwendet, ist Skepsis angebracht.

Zweifelhafter Vertrieb: Arbeitet die Genossenschaft mit zweifelhaften Vertriebsmethoden wie beispielsweise Anrufen von Call-Centern, um Mitglieder zu gewinnen, sollten die Alarmglocken klingeln.

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Inhaber bei Artdefects Media Verlag
Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.
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