Infos rund um Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Infos rund um Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Zieht ein Mieter aus der Mietwohnung aus, läuft die Wohnungsübergabe nicht immer reibungslos. Während der Mieter nämlich davon ausging, es würde ausreichen, die Wohnung in einen sauberen und ordentlichen Zustand zu bringen, besteht der Vermieter auf Renovierungsarbeiten.

Schließlich war die Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vereinbart. Nicht selten muss dann erst ein Gericht entscheiden, wer im Recht ist. Denn längst nicht alle Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind wirksam.

Doch was sind Schönheitsreparaturen überhaupt? Und welche Renovierungsarbeiten kann der Vermieter verlangen?

Der folgende Ratgeber fasst die wichtigsten Infos rund um Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zusammen:

Was sind Schönheitsreparaturen?

535 BGB verpflichtet den Vermieter dazu, dafür zu sorgen, dass der Mieter die Mietwohnung vertragsgemäß nutzen kann.

Somit ist auch der Vermieter derjenige, der für notwendige Reparaturen, Renovierungen und andere Instandhaltungsmaßnahmen zuständig ist und die Kosten dafür tragen muss. Im Gegenzug muss der Mieter die vereinbarte Miete bezahlen.

Allerdings kann der Mietvertrag vorsehen, dass der Mieter bestimmte Renovierungsarbeiten übernehmen muss. Dies ist rechtlich zulässig, solange gewisse Grenzen eingehalten werden.

Konkret heißt das: Im Mietvertrag darf stehen, dass der Mieter verpflichtet wird, die sogenannten Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Eine genaue Definition von Schönheitsreparaturen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch allerdings nicht zu finden. Deshalb orientiert sich die Rechtsprechung an § 28 Abs. 4 Satz 3 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz, kurz II. BV.

Demnach zählen

• das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
• das Streichen der Fußböden,
• das Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre,
• das Streichen der Innentüren und
• das Streichen der Fenster und Außentüren von innen

zu den Schönheitsreparaturen. Zu allen anderen Renovierungsarbeiten, beispielsweise dem Abschleifen von Holzfußböden oder dem Erneuern von Bodenbelägen, darf der Vermieter den Mieter beim Auszug nicht verpflichten.

Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 18. März 2015 muss der Mieter die Wohnung außerdem bei seinem Auszug grundsätzlich auch nur dann renovieren, wenn er sie bei seinem Einzug ebenfalls in einem renovierten Zustand übernommen hat (Az. VIII ZR 185/14).

War die Wohnung also in einem renovierungsbedürftigen Zustand, als der Mieter eingezogen ist, so dass er erst selbst Hand anlegen musste, darf er die Wohnung auch im unrenovierten Zustand wieder zurückgeben.

Ratsam ist deshalb, den Zustand der Wohnung in einem Übernahmeprotokoll festzuhalten, das der Mieter und der Vermieter unterschreiben. So lassen sich Streitigkeiten im Nachhinein vermeiden.

Wann sind Klauseln zu Schönheitsreparaturen wirksam und wann nicht?

Schönheitsreparaturen gehören zu den Dauerstreitthemen zwischen Mietern und Vermietern. Einheitliche und verbindliche Regelungen zu Schönheitsreparaturen gibt es nicht. Stattdessen muss, wie oft in mietrechtlichen Fragen, im Einzelfall entschieden werden.

Allerdings haben die Gerichte in allen Instanzen bis hin zum BGH zahlreiche Entscheidungen zu Schönheitsreparaturen getroffen.

Möchte der Mieter prüfen, ob die Klauseln zu Schönheitsreparaturen in seinem Mietvertrag wirksam sind oder ob nicht, kann er sich an folgenden Punkten orientieren:

1. Umfang der Schönheitsreparaturen

Im Mietvertrag dürfen nur die Arbeiten als Schönheitsreparaturen aufgeführt sein, die § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nennt. Zusätzliche Arbeiten, die darüber hinausgehen, kann der Vermieter nicht verlangen.

Eine Klausel, die umfangreiche Renovierungsarbeiten auflistet, kann im Ganzen unwirksam sein. Auf jeden Fall muss der Mieter aber die Arbeiten, die nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen, nicht durchführen.

2. Fristen für Schönheitsreparaturen

Was die Häufigkeit von Renovierungsarbeiten angeht, so legt die Rechtsprechung folgende Fristen zugrunde:

• Küche und Badezimmer alle 3 Jahre
• Wohn- und Schlafzimmer, Flur, Diele und Toilette alle 5 Jahre
• Nebenräume alle 7 Jahre

Diese Fristen gelten auch dann, wenn im Mietvertrag keine konkreten Angaben zur Häufigkeit von Schönheitsreparaturen enthalten sind. Andersherum ist aber auch ein starrer Fristenplan nicht zulässig.

Ist keine Renovierung notwendig, weil beispielsweise die Wände im Schlafzimmer noch tadellos sind, kann der Vermieter nicht verlangen, dass der Mieter neu streicht, nur weil 5 Jahre vorbei sind.

Eine Klausel, die den Mieter zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist also grundsätzlich zulässig. Die Klausel darf auch Fristen nennen. Allerdings muss die Klausel durch Formulierungen wie „in aller Regel“ oder „im Allgemeinen“ Abweichungen zulassen.

Außerdem dürfen die Fristen nicht zu eng gesteckt sein. Verlangt der Mieter beispielsweise, dass die Küche jedes Jahr frisch gestrichen wird, dürfte die Klausel unwirksam sein.

3. Klauseln zur Farbwahl

Der Vermieter kann im Mietvertrag verlangen, dass die Wände, die Decken, die Türen und die Fensterrahmen in weißer Farbe gestrichen werden. Allerdings darf sich diese Vorgabe nur auf den Zustand der Wohnung beim Auszug beziehen.

Die Farbvorgabe muss also auf den Auszug beschränkt sein, damit die Klausel wirksam ist.

Wie der Mieter seine Räume gestaltet, während er die Wohnung bewohnt, darf der Vermieter nicht vorschreiben. Dies würde den Mieter nämlich zu sehr einschränken.

4. Durchführung der Schönheitsreparaturen

Steht im Mietvertrag, dass die Renovierungsarbeiten nur durch eine Fachfirma ausgeführt werden dürfen, so ist die Klausel nicht wirksam.

Der BGH hat nämlich entschieden, dass dem Mieter nicht untersagt werden kann, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen (Az. VIII 294/19, Urteil vom 09.06.10).

5. Pflicht zur Renovierung beim Auszug

Im Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter die Wohnung renoviert, wenn er auszieht.

Voraussetzung ist aber zum einen, dass der tatsächliche Zustand der Wohnung beim Auszug und während der Mietdauer durchgeführte Renovierungen berücksichtigt werden.

Zum anderen kann der Vermieter nur dann eine renovierte Wohnung fordern, wenn der Mieter die Wohnung ebenfalls in renoviertem Zustand übernommen hat.

6. Quotenabgeltungsklauseln

Einige Mietverträge enthalten eine Regelung, nach der der Mieter für jedes Jahr mit einem bestimmten Prozentsatz an den anfallenden Renovierungskosten beteiligt wird.

Wurde beispielsweise vereinbart, dass die Küche alle drei Jahre frisch gestrichen werden muss und zieht der Mieter nach zwei Jahren aus, müsste er die Renovierung dann nicht durchführen.

Allerdings müsste er sich mit einer gewissen Quote an den Renovierungskosten für zwei Jahre beteiligen. Eine solche Quotenabgeltungsklausel ist unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Der Mieter kann nämlich bei seinem Einzug nicht verlässlich vorhersehen, welche Kosten beim Auszug auf ihn zukommen (BGH, Az. VIII ZR 242/13, Urteil vom 18.03.15).

Was ist, wenn die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen unwirksam sind?

Enthält der Mietvertrag unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen, kann der Mieter ausziehen, ohne die Wohnung zu renovieren.

Allerdings sollte er den Vermieter darüber informieren, dass er die Wohnung wegen der unwirksamen Klauseln unrenoviert übergeben wird. Dadurch lassen sich Missverständnisse und Streitigkeiten verhindern.

Hat der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug renoviert, obwohl er dies wegen unwirksamer Vertragsklauseln gar nicht gebraucht hätte, kann er den Vermieter dazu auffordern, ihm die entstandenen Renovierungskosten zu erstatten.

Dazu kann er dem Vermieter die Handwerkerrechnungen vorlegen.

Hat der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt, kann er eine Aufstellung anfertigen, aus der die Materialkosten und eine Entschädigung für die eigene Arbeitsleistung hervorgehen.

Auch wenn der Mieter eine Zahlung als Beteiligung an den Renovierungskosten des Vermieters geleistet hat, zu der er nicht verpflichtet war, kann er das Geld zurückverlangen.

Allerdings kann der Mieter seine Ansprüche nur sechs Monate lang geltend machen, gerechnet ab dem Ende des Mietverhältnisses. Die Ansprüche auf eine Rückerstattung unterliegen nämlich der kurzen, sechsmonatigen Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 2 BGB.

Sind die Klauseln zu Schönheitsreparaturen hingegen wirksam und renoviert der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug trotzdem nicht, kann der Vermieter die entstandenen Renovierungskosten mit der hinterlegten Mietkaution verrechnen.

Voraussetzung ist aber, dass der Mieter tatsächlich verpflichtet war, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ist dies nicht der Fall, darf der Vermieter deswegen nicht einfach einen Teil der Kaution einbehalten.

Abnutzung vs. Beschädigung: Wo verläuft die Grenze?

„Schönheitsreparaturen“ gleichen vertragsgemäßen Verschleiß aus (z. B. vergilbte Decken, abgewohnte Wandfarbe).

Beschädigungen gehen darüber hinaus: großflächige Wasserschäden durch unsachgemäße Nutzung, ausgerissene Türblätter, massive Kratzer im Parkett, Schimmel durch dauerhaft falsches Lüften.

Konsequenz: Abnutzung → ggf. Schönheitsreparaturpflicht (wenn wirksam vereinbart). Beschädigung → Schadensersatz nach allgemeinen Regeln.

Praxisbeispiel: 30–40 fachgerecht verschlossene Dübellöcher in Wohnräumen gelten regelmäßig als normale Nutzung. Ein „Dübellöcher-Teppich“ über ganze Flächen kann aber instandsetzungsnahen Aufwand auslösen.

Endrenovierungsklauseln & starre Fristenpläne

• Starre Fristen („muss nach 3/5/7 Jahren renoviert werden“) sind in Formularmietverträgen regelmäßig unwirksam, weil sie nicht am tatsächlichen Abwohnungsgrad ansetzen. Zulässig sind nur flexible Pläne („in der Regel“, „im Allgemeinen“), die den konkreten Zustand berücksichtigen.

• Endrenovierungsklauseln, die immer eine Renovierung beim Auszug verlangen – unabhängig vom Zustand oder davon, ob die Wohnung bei Einzug renoviert war – sind problematisch. Entscheidend bleibt der tatsächliche Erhaltungszustand und die renovierte/unrenovierte Übernahme.

Kleinreparaturklausel ≠ Schönheitsreparatur

Kleinreparaturen betreffen die Beseitigung kleiner Schäden an Teilen der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (z. B. Lichtschalter, Wasserhähne) – meist betragsmäßig gedeckelt (z. B. je Reparatur und pro Jahr). Schönheitsreparaturen sind Dekorarbeiten (Streichen, Tapezieren).

Merke: Eine wirksame Kleinreparaturklausel verpflichtet nicht zum Tapezieren – und umgekehrt.

Farbwahl: Während der Mietzeit vs. Rückgabezustand

Während der Mietzeit darfst du grundsätzlich gestalten, solange keine Substanz geschädigt wird. Bei Rückgabe kann ein neutraler, verkehrsüblicher Zustand (helle, gedeckte Farbtöne) verlangt werden, wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel besteht.

Beispiel: Ein tiefschwarzes Schlafzimmer oder Neon-Farben sind während der Mietzeit okay – bei Auszug kann das Zurückführen auf neutrale Töne verlangt werden (sofern Renovierungspflicht wirksam).

Eigenleistung, aber „fachgerecht“

Eine Klausel „nur durch Fachfirma“ ist unwirksam – Eigenleistung ist erlaubt. Aber: Sie muss fachgerecht sein. Deckender Anstrich, saubere Kanten, geeignete Materialien.

Schlieren, Nasen oder abblätternde Farbe gelten als mangelhaft – der Vermieter kann Nachbesserung oder Kostenerstattung verlangen.

Beweislast sichern: Protokolle, Fotos, Belege

• Übernahmeprotokoll bei Einzug (Zustand, ggf. „unrenoviert“ festhalten).
• Fotodokumentation (Datumsstempel) von Räumen, Detailstellen, Zählern.
• Material- und Zeitnachweise bei Eigenleistung (Quittungen, kurze Tätigkeitsliste).
• Abnahmeprotokoll bei Rückgabe – idealerweise mit neutralem Zeugen.

Teilrenovierung: Raumweise sinnvoll vorgehen

Nicht alles ist gleichzeitig fällig. Küche/Bad nutzen sich schneller ab als Nebenräume. Erforderlich ist die Renovierung dort, wo der Gebrauchszustand sie verlangt. Ein pauschales „alles neu“ ist unzulässig – maßgeblich sind einzelne Räume/Flächen.

Streit vermeiden: Vorgehen Schritt für Schritt

1. Klausel prüfen: Deckt sie nur echte Schönheitsreparaturen ab? Ist sie flexibel formuliert?
2. Zustand bewerten: Reicht gründliche Reinigung oder sind Anstricharbeiten wirklich nötig?
3. Einigen statt streiten: Bei Grenzfällen Teilrenovierung anbieten (z. B. Küche/Flur ja, Schlafzimmer nein).
4. Frist & Nachbesserung: Verlangt der Vermieter mehr, schriftlich um Begründung und angemessene Frist bitten; ggf. Kostenvoranschlag einholen.
5. Kaution: Eine Verrechnung ist nur zulässig, wenn tatsächlich eine fällige Renovierungspflicht verletzt wurde. Sonst Einbehalt schriftlich zurückweisen.
6. Erstattung: Wurde „zu viel“ renoviert (trotz unwirksamer Klausel), Kosten binnen 6 Monaten ab Mietende geltend machen (§ 548 Abs. 2 BGB).

Individualvereinbarung vs. AGB/Formularmietvertrag

Wurde eine konkrete, ausgehandelte Regelung getroffen (z. B. Malerarbeiten gegen Mietnachlass), kann sie wirksam sein. Formularhafte Klauseln („wie üblich“) unterliegen dagegen der AGB-Kontrolle und scheitern schnell an Unangemessenheit. Dokumentiere Wortlaut, Anlass, Gegenleistung.

Häufige Einzelfälle – (FAQ)

• Rauchen: Nikotinverfärbungen liegen oft über normaler Abnutzung → ggf. Anstrich geschuldet, wenn wirksame Klausel + tatsächlicher Bedarf.
• Haustiere: Kratzspuren/Bissschäden sind Beschädigung, nicht Schönheitsreparatur.
• Viele Bohrlöcher: Maß und Ort entscheidend. Üblich ist Spachteln/Überstreichen; exzessive Lochbilder können Schadenersatz auslösen.
• Tapetenwechsel: Tapezieren zählt zu Schönheitsreparaturen – aber nur bei Bedarf und wirksamer Klausel.
• Heizkörper/Türen/Fenster innen: Streichen zählt mit dazu – nur wenn Zustand es erfordert.

Mini-Checkliste für Mieter & Vermieter

• Mietvertrag prüfen: Nur echte Schönheitsreparaturen? Flexible statt starre Fristen?
• Zustand dokumentieren (Einzug/Abgabe): Protokoll + Fotos.
• Bedarf statt Kalender: Renovieren nur, wo Abnutzung sichtbar ist.
• Farbwahl: Während der Mietzeit frei, bei Rückgabe ggf. neutral.
• Eigenleistung erlaubt – aber fachgerecht.
• Kaution: Einbehalt nur bei fälliger Pflichtverletzung.
• Erstattung bei unwirksamen Klauseln: 6-Monats-Frist beachten (§ 548 Abs. 2 BGB).

Mehr Tipps und Anleitungen für Mieter und Vermieter:

• Wann lohnt sich der Kauf einer Wohnung wirklich?
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• So gelingt ein nachhaltiger, umweltbewusster Umzug
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Robert Kaminski, - Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, - Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, - Immobilienmaklerin, Tobias Bechtel, - Bauunternehmer, Christian Gülcan Gründer & Teilhaber Maklerbüros, Eigentümer & Bauherr und Betreiber dieser Webseite, Emine Gülcan, - Immobilienmaklerin, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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