Undichte Fenster – die Rechte des Mieters

Undichte Fenster – die Rechte des Mieters und die Pflichten des Vermieters  

Altbauwohnungen sind auf dem Wohnungsmarkt sehr beliebt. Schließlich sind sie oft nicht nur großzügiger geschnitten als moderne Neubauwohnungen, sondern versprechen durch die hohen Räume, die chicen Parkettböden und die großen Fenster eine besondere Wohnatmosphäre.

Was auf den ersten Blick nach Wohnkomfort aussieht, kann allerdings spätestens in den kalten Jahreszeiten zum echten Problem werden. 

Gerade die imposanten, aber alten Fenster bieten nämlich oft nicht genug Schutz gegen Feuchtigkeit oder sind der Grund für hohe Heizkosten. Teilweise kann dann noch eine Reparatur Abhilfe schaffen, manchmal wird ein Austausch der Fenster jedoch unumgänglich. Aber wer muss diese Kosten übernehmen und welche Regelungen gibt es überhaupt bei undichten Fenstern?

Hier die wichtigsten Infos dazu in der Übersicht: 

Alte oder defekte Fenster – wann ein Austausch notwendig wird

Wenn draußen die Temperaturen sinken und es zunehmend grau und feucht wird, werden die Nebenkosten üblicherweise höher. Einen großen Anteil machen dabei die Heizkosten aus, die entstehen, um ein wohlig-warmes Klima in den Räumen zu schaffen.

Vor allem für Mieter von Altbauwohnungen oder älteren Häusern kann dann eine Zeit beginnen, in der es in den eigenen vier Wänden nicht nur ungemütlich ist, sondern die sich auch recht unschön im Geldbeutel bemerkbar macht. Die Ursache dafür, dass es trotz Dauerheizen auf höchster Stufe in den Räumen kühl bleibt, sind häufig alte oder defekte Fenster, die die Wärme zu schnell entweichen lassen.

Ist es nicht möglich, das Problem durch eine Reparatur oder eine Aufarbeitung zu beheben, führt oft kein Weg an einem Austausch der Fenster vorbei. Ein Komplettaustausch der Fenster bedeutet für den Vermieter jedoch hohe Kosten, die sich nicht selten im Bereich von mehreren Tausend Euro bewegen.

Spätestens an diesem Punkt stellt sich die Frage, wann der Vermieter Fenster überhaupt austauschen muss. Grundsätzlich gibt es hierzu keine konkrete gesetzliche Regelung. Die Rechtsprechung sieht allerdings in aller Regel dann die Notwendigkeit für einen Fensteraustausch, wenn die Wohnräume wegen der alten oder defekten Fenster nicht mehr auf eine zumutbare Raumtemperatur aufgeheizt werden können.    

Undichte Fenster – die Rechte des Mieters und die Pflichten des Vermieters

Wie gut die Chancen stehen, dass sich Mieter und Vermieter einigen und eine schnelle Lösung finden, hängt von der Ausgangssituation ab. Weniger gut sieht es aus, wenn die Fenster bereits zu dem Zeitpunkt, als der Mieter eingezogen ist, offensichtlich nicht in Ordnung waren. Wurden die schadhaften Fenster im Übergabeprotokoll nicht festgehalten oder haben Mieter und Vermieter den Zeitraum für einen Austausch nicht schriftlich vereinbart, kommt nämlich § 536b BGB zum Tragen.

Demnach kann der Mieter die Miete nicht einfach mindern oder einen Austausch auf Kosten des Vermieters verlangen, wenn dem Mieter der Mangel bei Vertragsabschluss bekannt war und er ihn ohne weitere, schriftliche Vereinbarungen angenommen hat. Anders sieht es aus, wenn Mieter und Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags nachweisbar vereinbart haben, dass die schadhaften Fenster innerhalb eines bestimmten Zeitraums ausgetauscht werden.

In diesem Fall muss der Vermieter seine Zusage selbstverständlich einhalten. Nun kann es aber auch sein, dass die Fenster erst im Laufe der Zeit undicht werden oder kaputtgehen. Sinkt dadurch die Wohnqualität spürbar, hat der Mieter nach § 536 BGB grundsätzlich das Recht, die Höhe der Miete herabzusetzen. Im welchem Umfang eine Mietminderung dabei zulässig ist, hängt davon ab, in welchem Ausmaß die schadhaften Fenster die Wohnqualität beeinträchtigen.

Faustregeln lassen sich in diesem Zusammenhang aber letztlich nicht benennen, denn die Gerichte legen immer den Einzelfall zugrunde und treffen dementsprechend sehr unterschiedliche Entscheidungen.

So gibt es Gerichte, die die Auffassung vertreten, dass bei undichten Fenstern mit nur geringen Nässeschäden eine Mietminderung von fünf Prozent gerechtfertigt ist. Andere Gerichte halten eine Mietminderung von bis zu 50 Prozent für zulässig, wenn alle Fenster undicht und in der Folge Wände und Böden nass sind.  

Neue Fenster – wann eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist

Beim Austausch von Fenstern handelt es sich um eine bauliche Maßnahme. Ob diese Maßnahme eine Mieterhöhung rechtfertigt, hängt davon ab, aus welchem Grund sie durchgeführt wurde. Das Mietrecht unterscheidet nämlich zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. War der Austausch der Fenster notwendig, um eine normale Wohnqualität sicherzustellen oder um die Bausubstanz zu erhalten, liegt eine Instandhaltungsmaßnahme vor.

Instandhaltungsmaßnahmen gehören zu den Aufgaben des Vermieters und die Kosten dafür darf er nicht in Form von Mieterhöhungen an seine Mieter weitergeben. Bei Modernisierungsmaßnahmen sieht es anders aus. Um eine Modernisierung handelt es sich dann, wenn sich die Wohnqualität durch den Austausch der Fenster spürbar erhöht, wenn der Gebrauchswert der Mietsache deutlich steigt oder wenn durch die neuen Fenster nachhaltig Energie eingespart wird.

Im Fall einer Modernisierung kann der Vermieter gemäß § 559 BGB die jährliche Miete um bis zu elf Prozent der Kosten, die für die Modernisierung der Wohnung entstanden sind, erhöhen.

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