Mietminderung: Wie der Mieter richtig vorgeht

Mietminderung: Wie der Mieter richtig vorgeht

Ein Mietverhältnis basiert auf zwei grundlegenden Hauptpflichten. So ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter eine vertragsgemäße Wohnung zur Verfügung zu stellen. Im Gegenzug ist der Mieter dazu verpflichtet, die im Mietvertrag vereinbarte Miete für die Wohnung zu bezahlen.

Tritt nun ein Wohnungsmangel auf, durch den die Wohnung nicht mehr in vertragsgemäßem Zustand ist oder nicht mehr in vollem Umfang genutzt werden kann, erfüllt der Vermieter seine mietvertragliche Pflicht nicht mehr vollumfänglich.

Die Folge davon ist, dass sich als Ausgleich auch die Zahlungspflicht des Mieters anteilig reduziert. Solange der Wohnungsmangel besteht, muss der Mieter also grundsätzlich nicht die volle Miete bezahlen.

Allerdings sollte der Mieter die Miete nicht vorschnell kürzen und die Kürzung vor allem nicht zu hoch ansetzen. Andernfalls können sich die Unstimmigkeiten mit dem Vermieter nämlich nur noch verschärfen.

 

Was es bei einer Mietminderung zu beachten gilt und wie der Mieter richtig vorgeht, erklärt der folgende Beitrag:

 

Die angemessene Höhe der Mietminderung

In welcher Höhe eine Mietminderung angemessen ist, lässt sich nicht so einfach beantworten. Letztlich kommt es nämlich immer auf den Einzelfall an. Generell gilt, dass das Gleichgewicht zwischen den Vertragspflichten beider Parteien erhalten bleiben muss.

Der Mieter kann die Miete also nur soweit kürzen, dass sein Nachteil, der sich aus dem Wohnungsmangel ergibt, ausgeglichen ist. Inwieweit den Vermieter eine Schuld daran trifft, dass der Wohnungsmangel eingetreten ist, spielt dabei keine Rolle.

Entscheidend ist zunächst einmal nur, dass der Vermieter seiner vertraglichen Hauptpflicht bei objektiver Betrachtung der Sachlage nicht nachkommt. Diese Nichterfüllung der Vertragspflicht ist das, was den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt.

Prinzipiell sind bei einer Mietminderung je nach Ausmaß der Beeinträchtigungen alle Abstufungen zwischen 1 und 100 Prozent möglich. Um eine angemessene Höhe zu ermitteln, muss der Mieter zunächst einmal abklären, welchen Teil der Wohnung der Mangel betrifft. Im nächsten Schritt muss geprüft werden, wie hoch der Mietanteil ist, der auf den betroffenen Teil der Wohnung entfällt. Meist wird dies anhand der Quadratmeterzahl im Verhältnis zur gesamten Wohnfläche berechnet.

Anschließend muss noch berücksichtigt werden, welche Auswirkungen der bestehende Mangel hat, also ob der entsprechende Teil der Wohnung gar nicht mehr oder nur mit Einschränkungen genutzt werden kann.

Dazu ein Beispiel:

Angenommen, in einem Raum der Wohnung liegt ein Mangel vor. Dieser Raum wird als Arbeits- und Gästezimmer genutzt. Ausgehend von der Gesamtwohnfläche der Mietwohnung, macht der betroffene Raum 20 Prozent der Monatsmiete aus.

Bei dem Mangel handelt es sich um einen erheblichen Schimmelbefall, der dazu führt, dass das Zimmer überhaupt nicht mehr genutzt werden kann. In diesem Fall wäre es angemessen, wenn der Mieter die Miete um 20 Prozent kürzt. Anders hingegen sieht es aus, wenn es sich bei dem Mangel nur um eine geringfügigere Beeinträchtigung wie beispielsweise Lärm aus der Nachbarwohnung, ein beschädigtes Fenster, das nicht mehr richtig geöffnet und geschlossen werden kann, oder eine deutliche Sichtbehinderung wegen kaputter Jalousien handelt.

Liegen solche Mängel vor, kann das Zimmer grundsätzlich noch genutzt werden, aber eben nur mit Nachteilen. Ist die Nutzung des Zimmers beispielsweise zu 25 Prozent beeinträchtigt, kann der Mieter den Mietanteil für den Raum um 25 Prozent kürzen. In diesem Beispiel wäre somit eine Mietminderung der Gesamtmiete um 5 Prozent (ein Viertel von 20 Prozent) angemessen.

Die Beispielrechnung lässt sich aber nicht pauschal anwenden. Tritt ein Wohnungsmangel beispielsweise in der Küche oder im einzigen Badezimmer der Wohnung auf, kann die Beeinträchtigung für den Mieter deutlich größer sein als bei einem Mangel im Wohn- oder Arbeitszimmer, obwohl auf die Küche oder das Bad wegen der geringeren Quadratmeteranzahl ein kleinerer Mietanteil entfällt.

Hier wäre allein die Raumgröße deshalb kein geeigneter Wert, um die Beeinträchtigung zu beziffern. Andersherum rechtfertigt nicht jeder Mangel gleich eine Mietminderung. Kann der Mieter einen Raum beispielsweise nicht nutzen, weil am Haus gerade Maßnahmen zur energetischen Modernisierung durchgeführt werden, muss der Mieter die Beeinträchtigungen mindestens drei Monate lang hinnehmen.

 

Die richtige Vorgehensweise bei einer Mietminderung

Tritt ein Wohnungsmangel ein, kann der Mieter die Miete kürzen. Dabei muss er die Mietminderung weder im Vorfeld ankündigen noch dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen.

Trotzdem ist der Mieter gut beraten, den Vermieter schnellstmöglich über den Mangel zu informieren. Zum einen kann der Vermieter nur dann Maßnahmen einleiten, um den Mangel zu beheben und so seinen Vertragspflichten wieder in vollem Umfang nachzukommen, wenn er überhaupt weiß, dass und welchen Mangel es gibt.

Zum anderen kann der Mieter sein Mietminderungsrecht nicht rückwirkend geltend machen. Stellt er einen Mangel fest, der die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung beeinträchtigt, bezahlt er die Miete aber trotzdem in voller Höhe weiter und sagt er dem Vermieter nicht Bescheid, kann der Mieter die Miete später nicht mehr mit Verweis auf den Mangel kürzen.

Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigt. Dann kann der Mieter auf den vorhandenen Mangel hinweisen und die künftige Miete um den Betrag der Mieterhöhung mindern, bis der Mangel behoben ist.

Grundsätzlich sollte der Mieter seinen Vermieter also zuerst über den bestehenden Mangel informieren. Gleichzeitig sollte er eine Frist setzen, bis wann der Mangel behoben sein soll.

Dabei wiederum gilt, dass die Frist angemessen sein muss, aber umso kürzer ausfallen darf, je gravierender der Mangel ist. Reagiert der Vermieter nicht, kann der Mieter die Miete mindern. Vielfach lässt sich der Vermieter zu Reparaturmaßnahmen bewegen, wenn der Mieter von seinem Mietminderungsrecht Gebrauch macht. Aus Sicht des Mieters ist es allerdings besser, einen Teil der Miete nicht einfach einzubehalten, sondern die Miete unter Vorbehalt zu zahlen. Warum das so ist, dazu gleich mehr.

 

Die Risiken bei einer Mietminderung

Ist die Mietwohnung nicht im vertragsgemäßen Zustand, kann der Mieter die vereinbarte Monatsmiete kürzen, bis der Mangel beseitigt ist. Allerdings sollte der Mieter nicht übertreiben.

Kürzt er die Miete in einer unangemessenen Höhe oder ist die Mietminderung gar nicht berechtigt, beispielsweise weil der Mieter den Mangel selbst verursacht hat, kann der Vermieter die Kündigung aussprechen, wenn durch die Mietminderung ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten zusammengekommen ist. Dies gilt auch für den Fall, dass es zu einem Gerichtsverfahren kommt und sich erst vor Gericht herausstellt, dass die Mietminderung unberechtigt war.

Um dieser Gefahr vorzubeugen, ist der Mieter deshalb oft besser beraten, wenn er die Miete zwar weiterhin in voller Höhe überweist, einen Teil davon aber nur unter Vorbehalt bezahlt. Dies sollte er auf der Überweisung vermerken und zusätzlich dem Vermieter erklären, weshalb welcher Mietanteil nur unter Vorbehalt bezahlt wird.

Der Mieter macht dadurch deutlich, dass er den bestehenden Mangel nicht hinnimmt. Gleichzeitig räumt er dem Vermieter die Möglichkeit ein, den Mangel zu beseitigen. Wird der Mangel innerhalb der gesetzten Frist behoben, ist alles wieder in Ordnung. Ein Mietrückstand ist nicht entstanden, die Wohnung ist wieder wie vereinbart nutzbar und der Mieter zahlt die Miete künftig normal weiter.

Beseitigt der Vermieter den angezeigten Mangel hingegen nicht und wurde verbindlich festgestellt, dass der Mieter aufgrund des vorliegenden Mangels zu einer Mietminderung berechtigt ist, kann der Mieter die unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen vom Vermieter zurückverlangen. Alternativ kann er die Beträge auch auf künftige Mietzahlungen anrechnen, die Miete also solange kürzen, bis der vorbehaltlich bezahlte Betrag aufgebraucht ist.

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