7 Fragen zum Energieausweis, Teil 1

7 Fragen zum Energieausweis, Teil 1

Wenn eine Immobilie verkauft oder vermietet werden soll, wird meist ein Energieausweis benötigt. Denn bevor sich der Käufer oder Mieter für die Immobilie entscheidet, hat er ein Recht darauf, die Daten aus dem Energieausweis zu erfahren. Das ergibt sich aus der Energieeinsparverordnung. Doch gewisse Eckdaten müssen schon im Inserat stehen. Wir beantworten sieben Fragen zum Energieausweis!

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7 Fragen zum Energieausweis, Teil 1

  1. Wann ist ein Energieausweis Pflicht?

Spätestens beim Verkauf oder der Neu-Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung ist ein Energieausweis erforderlich. Das gilt für fast alle Neubauten und Bestandsgebäude, die auf übliche Wohntemperaturen beheizt werden sollen.

Die entsprechenden Vorgaben finden sich in der Energiesparverordnung (EnEV). Sie läuft Ende Februar 2021 aus, die Regelungen zum Energieausweis gelten aber noch bis Mai 2021. Danach greift das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Der Energieausweis soll potenzielle Käufer oder Mieter über die energetischen Eckdaten der Immobilie informieren. Vorgelegt werden muss das Dokument aber nur, wenn der Nutzer wechselt. Solange der Eigentümer selbst in dem Haus oder der Wohnung wohnt oder keinen neuen Mietvertrag abschließt, benötigt er keinen Energieausweis. Das bedeutet gleichzeitig auch, dass ein Mieter bei einem schon bestehenden Mietverhältnis keinen Anspruch darauf hat, den Energieausweis einzusehen.

Baudenkmäler und kleine Gebäude, bei denen die Nutzfläche unter der Marke von 50 Quadratmetern bleibt, sind von der Ausweispflicht befreit. Weitere Fälle, in denen der Eigentümer auf den Energieausweis verzichten kann, sind in der EnEV aufgelistet.

Bauherren oder Eigentümer sollten darauf achten, dass ihnen der Planer oder Architekt den benötigten Ausweis aushändigt. Gleiches gilt, wenn im Zuge einer umfassenden Sanierung eine energetische Gesamtbilanzierung nach EnEV durchgeführt wird. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Immobilie in ein KfW-Effizienzhaus umgebaut wird.

Bei einzelnen Maßnahmen wie etwa dem Austausch der Fenster oder einer Erneuerung der Heizung ist es nicht notwendig, die Energiebilanz aufwändig zu ermitteln, um die KfW-Fördermitteln nutzen zu können.

Vermieter dürfen die Kosten, die für den Energieausweis anfallen, nicht auf die Mieter umlegen. Bei einer Eigentumswohnung kann der Eigentümer von der Gemeinschaft verlangen, dass sie den Ausweis rechtzeitig vor einem Verkauf oder der Vermietung der Wohnung aushändigt. Die Kosten für den Energieausweis trägt dann die Eigentümergemeinschaft.

  1. Welche Arten von Energieausweis gibt es?

Beim Energieausweis gibt es zwei Varianten, nämlich den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Beide dokumentieren den energetischen Ist-Zustand des Gebäudes.

Die Verfahren, die der Berechnung der Energie-Kennwerte zugrunde liegen, sind aber unterschiedlich. Aus diesem Grund kann die Energieeffizienz des Gebäudes je nach Ausweisart voneinander abweichen.

Der Bedarfsausweis

Die Berechnungsgrundlage für die Kennwerte vom Energiebedarf bilden beim Bedarfsausweis

  • das Baujahr,

  • die Angaben aus Bauunterlagen wie Gebäudeart, Adresse, Gesamtwohnfläche oder Anzahl der Wohnungen,

  • die technischen Daten zum Gebäude und zur Heizung sowie

  • Standard-Bedingungen, zum Beispiel in Form von Klimadaten, üblichen Raumtemperaturen und durchschnittlichem Nutzerverhalten.

Der Vorteil vom Bedarfsausweis liegt darin, dass die ermittelten Kennwerte durchschnittliche Daten beschreiben und nicht vom individuellen Wohn- und Heizverhalten der Bewohner abhängen. Wie genau und aussagekräftig der Ausweis ist, richtet sich allerdings danach, welchen Aufwand der Aussteller bei der Datenerhebung betreibt und wie präzise er rechnet.

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Der Verbrauchsausweis

Auch beim Verbrauchsausweis werden die üblichen Gebäudedaten berücksichtigt. Eine wesentliche Rolle spielen aber die Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre. Sie müssen vollständig vorliegen, inklusive Anfangs- und Enddatum der drei Abrechnungszeiträume.

Stand das Gebäude innerhalb der drei Jahre längere Zeit leer, sollte das ebenfalls in die Berechnung einfließen. Außerdem muss berücksichtigt werden, ob die Verbrauchsdaten den Energieverbrauch für Warmwasser enthalten oder ob es in dem Gebäude eine dezentrale Warmwasserbereitung gibt, zum Beispiel über einen Durchlauferhitzer oder einen elektrischen Boiler.

Die Eckdaten für den Energieverbrauch des ganzen Gebäudes werden anschließend auf Grundlage der Heizkostenabrechnungen oder anderer, geeigneter Verbrauchsmessungen berechnet. Der Vorteil dabei ist, dass es einfacher ist, die benötigten Daten zu erheben.

Außerdem schleichen sich nicht so schnell Fehler ein. Sogenannte Klimafaktoren sorgen dafür, dass die gemessenen Verbrauchsdaten auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet werden. Dadurch verschlechtert zum Beispiel ein harter Winter die Bewertung des Gebäudes nicht.

Allerdings beeinflusst das individuelle Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner die Kennwerte. Auch wie oft die Bewohner zu Hause sind, wirkt sich aus. Wird ein Leerstand nicht richtig berücksichtigt, können die Ergebnisse verfälscht sein.

  1. Welcher Energieausweis ist für welches Gebäude vorgeschrieben?

Bei Bestandsgebäuden kann der Eigentümer meistens selbst entscheiden, ob er einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis ausstellen lässt. Wegen der einfacheren Datenerhebung ist der Verbrauchsausweis im Normalfall kostengünstiger. Allerdings ist er auch weniger aussagekräftig als ein Bedarfsausweis.

Eine Ausnahme gilt für Gebäude mit einer bis vier Wohneinheiten, bei denen der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die die Anforderungen aus der 1. Wärmeschutzverordnung nicht erfüllen.

Hier ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Außerdem ist ein Bedarfsausweis notwendig, wenn die Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre nicht vollständig vorliegen. Denn in diesem Fall kann kein Verbrauchsausweis erstellt werden. Denkbar ist das zum Beispiel, wenn das Gebäude erst kürzlich umfassend modernisiert wurde oder wenn dezentral über Etagenheizungen geheizt wird.

Bei Neubauten wird generell ein Bedarfsausweis erstellt. Auch das liegt im Wesentlichen daran, dass bei einem Neubau noch keine Heizkosten- oder Verbrauchsabrechnungen der drei Vorjahre vorhanden sind.

Gebäude wie Büros, Verwaltungen, Einkaufszentren oder Gewerbeimmobilien brauchen einen „Energieausweis für Nichtwohngebäude“. Im Unterschied zum Ausweis für Wohngebäude fließt hier auch der Energiebedarf für die Lüftung, die Klimaanlage und die Beleuchtung in den Kennwert ein. Befinden sich in einem Gebäude sowohl Gewerberäume als auch Wohnungen, müssen mitunter zwei separate Energieausweise erstellt werden.

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Veröffentlicht von

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Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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