Urteile – Mietwohnung und Arbeitsplatz in einem

Mietwohnung und Büro/Arbeitsplatz in einem – Infos und drei Urteile dazu 

Zunehmend mehr Existenzgründer und Kleinunternehmer entscheiden sich dafür, von zu Hause aus zu arbeiten. Gerade wenn die Wohnung groß genug ist und ein Zimmer als Arbeitszimmer genutzt werden kann, scheint es schließlich eine gute Lösung zu sein, zumindest für den Anfang ein Home-Office einzurichten und so die Miete für Gewerberäume einzusparen. 

Die Palette an beruflichen Tätigkeiten, die in der Privatwohnung ausgeübt werden können, ist dabei groß. So kommt eine Heimarbeit, bei der Bastel- oder kleine Montagearbeiten erledigt werden müssen, ebenso in Frage wie ein Job im Bereich Schreibarbeiten, Unterricht oder Webdesign. Zu Hause können kosmetische Anwendungen angeboten oder Produktpräsentationen und kleine Verkaufsveranstaltungen durchgeführt werden und selbst die Betreuung von Kindern als Tagesmutter ist denkbar.

Allerdings ist nicht jeder Vermieter damit einverstanden, dass die Mietwohnung in dieser Form genutzt wird. Hinzu kommt, dass es Streit mit den Nachbarn geben kann, wenn diese sich nämlich gestört fühlen. Grundsätzlich gilt, dass nichts gegen eine Gewerbeausübung in der Mietwohnung spricht, wenn das Gewerbe nach außen hin nicht erkennbar ist und niemand dadurch gestört oder belästigt wird.

Ist jedoch offensichtlich, dass die Mietwohnung für gewerbliche Zwecke verwendet wird oder müssen bei der jeweiligen Tätigkeit bestimmte Auflagen erfüllt sein, muss der Vermieter zustimmen. Wirkt sich das Gewerbe nachteilig auf den Hausfrieden aus, beispielsweise weil Lärm oder der Publikumsverkehr die Nachbarn stört, kann das Arbeiten von zu Hause aus untersagt werden.

Wie der Bundesgerichtshof, kurz BGH, in solchen Fällen entschieden hat, zeigen die drei folgenden Beispiele für Urteile zum Thema “Mietwohnung und Büro/Arbeitsplatz in einem“:  

1. Beispiel: Urteil des BGH vom 10.04.2013, Az. VIII ZR 213/12

Eine Mieterin hatte ihre Wohnung schon seit 1954 bewohnt. 2006 zog der Sohn der Mieterin mit in die Wohnung ein und übernahm die Pflege seiner Mutter. Als die Mieterin fünf Jahre später verstarb, erklärte der Sohn dem Vermieter, dass er von seinem gesetzlichen Anspruch auf den Eintritt in das Mietverhältnis Gebrauch mache.

Der Vermieter sprach jedoch kurze Zeit später die Kündigung aus und begründete diese damit, dass der Sohn schon seit Jahren gewerblichen Gitarrenunterricht in der Wohnung erteile. Die Erlaubnis des Vermieters hierfür habe er aber nicht und eine gewerbliche Nutzung der Wohnung sei nicht zulässig. Zudem habe es bereits mehrfach Streitigkeiten mit den Nachbarn gegeben, weil diese sich durch die Musikbeschallung gestört fühlten. Der Hausfrieden sei damit in unzumutbarer Weise beeinträchtigt. Der BGH gab dem Vermieter Recht. Der Mieter habe keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter einer gewerblichen Nutzung der Wohnung zustimme.

Da der Mieter an drei Tagen pro Woche bis zu zwölf Schülern Gitarrenunterricht erteilen würde, wären die Wohnung und die Mieter in einem Umfang beeinträchtigt, der weit über das Maß hinausgeht, das bei einer herkömmlichen Nutzung der Wohnung normal ist. Die Kündigung des Vermieters sei deshalb rechtens und der Mieter müsse aus der Wohnung ausziehen. 

2. Beispiel: Urteil des BGH vom 13.07.2012, Az. V ZR 204/11

Eine Mieterin bewohnte eine Eigentumswohnung, die sich in einer Wohnanlage befand. Im Rahmen ihrer Tätigkeit als Tagesmutter betreute die Mieterin in dieser Wohnung regelmäßig bis zu fünf Kinder. Die Kinder waren zwischen null und drei Jahre alt, die Betreuung erfolgte ganztätig. Für Ihre Tätigkeit hatte die Mieterin sowohl die Erlaubnis der Eigentümerin der Eigentumswohnung als auch die Genehmigung der Stadt. Eine Nachbarin setzte sich gegen die Kinderbetreuung zur Wehr.

Gemäß Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft setzte eine gewerbliche Nutzung der Wohnungen in der Wohnanlage die Zustimmung des Verwalters voraus. Erteilte der Verwalter seine Zustimmung nicht, konnte die Eigentümerversammlung eine andere Entscheidung treffen, wenn für diese Entscheidung eine Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen erzielt wurde. Der Verwalter stimmte der Kinderbetreuung in der Wohnung nicht zu und auch die Eigentümerversammlung entschied sich dagegen. Trotzdem setzte die Mieterin ihre Tätigkeit als Tagesmutter fort.

Daraufhin erhob die Nachbarin Klage gegen die Eigentümerin der Wohnung und forderte, dass diese Wohnungsnutzung unterlassen wird. Der Bundesgerichtshof gab der Nachbarin Recht. Er bestätigte, dass es sich bei einer Betreuung von bis zu fünf Kleinkindern, die ganztägig und entgeltlich erfolgt, um eine gewerbliche Tätigkeit handle. Eine Gewerbeausübung in der Wohnung sei laut Teilungserklärung jedoch nur mit der Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümerversammlung zulässig.

Es gäbe zwar sozialrechtliche Regelungen, die die zuständigen Behörden dazu verpflichten, solche Plätze zu schaffen, um eine ausreichende Anzahl an Betreuungsplätzen für Kleinkinder zur Verfügung stellen zu können. Die Regelungen würden jedoch nicht in die Verhältnisse zwischen den Wohnungseigentümern eingreifen.

Stattdessen wäre in diesem Zusammenhang ausschließlich die Vorgabe der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft ausschlaggebend. Aus diesem Grund urteilte das Gericht, dass die Mieterin ihre Tätigkeit als Tagesmutter in der Wohnung nicht fortsetzen dürfe. 

3. Beispiel: Urteil des BGH vom 14.07.2009, Az. VIII ZR 165/08

In dem Mietvertrag, den ein Mieter für die von ihm angemietete Wohnung unterschrieben hatte, war vereinbart, dass die Mietwohnung ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden durfte. Jede andere Nutzung war nur dann zulässig, wenn der Vermieter dieser zugestimmt hatte.

Der Mieter war als Immobilienmakler tätig und richtete sich sein Büro in der Mietwohnung ein. Nachdem eine Abmahnung keinen Erfolg gebracht hatte, sprach der Vermieter die fristlose Kündigung des Mietvertrags aus. Der Fall landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof. Dieser führte aus, dass ein Vermieter gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeiten, die nach außen erkennbar sind, in einer Mietwohnung nicht dulden müsse.

Es gäbe zwar Fälle, in denen der Vermieter verpflichtet sei, seine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung der Wohnung zu erteilen. Dies würde aber voraussetzen, dass die Wohnung und die Mitmieter durch die Ausübung der jeweiligen Tätigkeit nicht mehr in Mitleidenschaft gezogen werden als bei der normalen Nutzung einer Wohnung zu Wohnzwecken.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter jedoch nicht nur sein eigenes Büro eingerichtet und seine Tätigkeit als Immobilienmakler ausgeübt, sondern auch die Arbeitsplätze seiner Mitarbeiter in der Wohnung eingerichtet. Dadurch habe er keinen Anspruch mehr darauf, dass der Vermieter der teilgewerblichen Nutzung der Mietwohnung zustimmt.

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