Streitpunkte und Irrtümer im Mietrecht

Die häufigsten Streitpunkte und typischsten Irrtümer im Mietrecht  

Wer in einer Mietwohnung lebt, hat in aller Regel einen Mietvertrag unterschrieben. Dieser regelt die Rechte und Pflichten des Mieters und des Vermieters und ist für beide Seiten verbindlich.

Nun ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter trotz Mietvertrag aber nicht immer ganz so ungetrübt und so enden jedes Jahr unzählige Streitfälle vor Gericht. 

Dabei geht es bei diesen Streitfällen oft um einige wenige Punkte, die regelmäßig zu Missverständnissen und Problemen führen. 

Hier die häufigsten Streitpunkte und typischsten Irrtümer im Mietrecht in der Übersicht:

Kündigungsgrund, Zahlungsverzug und Kaution

Wenn ein Mieter ordentlich kündigt, ist er grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, seine Kündigung zu begründen. Nur bei einer fristlosen Kündigung muss auch der Kündigungsgrund benannt sein. Für den Vermieter gilt dies so jedoch nicht. Anders als vielfach angenommen, muss der Vermieter immer begründen, weshalb er das Vertragsverhältnis beenden möchte.

Unabhängig davon, ob es sich um eine ordentliche oder eine außerordentliche Kündigung handelt, ist die Kündigung nur dann zulässig, wenn der Vermieter einen plausiblen Kündigungsgrund vorweisen kann. Die einzige Ausnahme besteht dann, wenn es sich bei der Mietwohnung um eine Einliegerwohnung handelt, denn hier hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht.  Zu den häufigsten Gründen, weshalb der Vermieter eine Kündigung ausspricht, gehört der Zahlungsverzug. In aller Regel handelt es sich bei einer solchen Kündigung dann auch um eine fristlose Kündigung und diese ist zulässig, wenn der Mieter mit zwei vollständigen Monatsmieten in Verzug ist.

Aber fristlos ist in diesem Fall nicht mit sofort gleichzusetzen. Der Vermieter darf die fristlose Kündigung also nicht aussprechen und den Mieter schon wenige Tage später aus der Wohnung werfen. Hat der Mieter die fristlose Kündigung erhalten, muss er die Wohnung innerhalb einer angemessenen Frist räumen. Tut er das nicht, bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, die Räumung vor Gericht einzuklagen.  Wenn ein neuer Mietvertrag geschlossen wird, wird in den meisten Fällen auch eine Kaution vereinbart.

Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter und der Vermieter vereinbaren. Die Funktion der Kaution besteht darin, mögliche Ansprüche des Vermieters abzusichern, falls es zu einem Schadensfall kommt. Zieht der Mieter irgendwann später wieder aus, erhält er die hinterlegte Kaution samt Verzinsung zurück, wenn es bei der Wohnungsübergabe keinerlei Beanstandungen gab. Nun glauben viele Mieter aber, dass sie die letzten Monate vor ihrem Auszug keine Miete mehr bezahlen müssen oder auch ein Zahlungsverzug nicht ganz so tragisch ist, weil der Vermieter die fälligen Zahlungen ja mit der Kaution verrechnen kann.

Dies ist allerdings ein Irrglaube, denn die Kaution dient tatsächlich nur der Absicherung möglicher Schadensfälle und der Anspruch auf eine Rückerstattung besteht erst dann, wenn das Mietverhältnis beendet ist. 

Neuer Vermieter und Mieterhöhung

Ein sehr häufiger Streitpunkt ergibt sich dann, wenn eine Immobilie verkauft und von einem neuen Vermieter übernommen wird. Sehr viele Mieter glauben, dass ihr bisheriger Mietvertrag dadurch endet und sie einen neuen Mietvertrag mit dem neuen Vermieter abschließen müssen. Gleichzeitig befürchten viele, dass sich auch die Konditionen ändern könnten und sie schlimmstenfalls ihre Wohnung verlieren, wenn sie den neuen Konditionen nicht zustimmen.

Solche Befürchtungen sind völlig unbegründet. Kauft jemand ein Mietobjekt, ist er zwar der neue Eigentümer der Immobilie, aber er übernimmt gleichzeitig alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters. Anders ausgedrückt bedeutet das, dass die bestehenden Mietverträge unverändert fortgeführt werden. Selbst wenn der Vermieter seine eigenen Mietverträge ausarbeitet, muss der Mieter keinen neuen Mietvertrag unterschreiben, weil sein bestehender Mietvertrag nach wie vor gilt.  

Nachdem das Preisniveau im Allgemeinen immer mal wieder steigt, ist es nicht weiter verwunderlich, dass auch die Höhe der Mieten angepasst wird. Allerdings darf der Vermieter die Miete nicht einfach so erhöhen. Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich begründen und für den Vermieter klar und nachvollziehbar erklären muss. Dies wiederum setzt üblicherweise einen Mietspiegel und die Angabe von drei Vergleichsmieten oder ein entsprechendes Gutachten voraus.

Zudem darf der Vermieter die Miete nicht von heute auf morgen erhöhen, sondern muss sich an Fristen halten.  

Schönheitsreparaturen und Gartenpflege

Viele Mieter wissen, dass größere Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in den Aufgabenbereich des Vermieters fallen. Gleichzeitig gehen sie aber davon aus, dass kleinere Schönheitsreparaturen immer zu ihren Pflichten gehören.

Dies ist so aber nicht ganz richtig. Grundsätzlich gilt nämlich, dass Mieter nur dann Schönheitsreparaturen durchführen müssen, wenn dies so ausdrücklich im Mietvertrag und zudem noch in Form von wirksamen Klauseln vereinbart ist. Gleiches gilt für die Gartenpflege. Auch für die Gartenpflege ist der Mieter nur dann zuständig, wenn es entsprechende und wirksame Vereinbarungen im Mietvertrag gibt.   

Wohnfläche

Die Miete berechnet sich in aller Regel nach der Wohnfläche. Für jeden gemieteten Quadratmeter wird also eine bestimmte Summe festgesetzt und daraus ergibt sich dann die Höhe der Miete. Nun stimmt die Zahl, die im Mietvertrag steht, aber nicht immer mit der tatsächlichen Wohnfläche überein. Stellt ein Mieter fest, dass die Wohnung, die er mietet, kleiner ist als die Wohnung, für die er eigentlich bezahlt, darf er die Miete entsprechend kürzen.

Um dies schon im Vorfeld zu verhindern, greifen einige Vermieter auf einen kleinen Trick zurück, indem sie nämlich einfach ein circa vor die Quadratmeterzahl schreiben. Dieser Trick funktioniert in der Praxis allerdings nicht, denn vor Gericht hat der kleine Zusatz keinerlei Bedeutung und wird schlichtweg ignoriert.

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