18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil III

18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil III

Dass die Miete steigt, ist sicher nicht die angenehmste Nachricht. Aber solange sich der Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben hält, ist es sein gutes Recht, die Miethöhe nach oben zu korrigieren. Andererseits muss der Mieter nicht jede Mieterhöhung stillschweigend hinnehmen. In einer mehrteiligen Beitragsreihe beantworten wir die 18 wichtigsten Fragen zu diesem Thema.

18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil III

Hier ist Teil III!:

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18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil II

18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil II

Kündigt der Vermieter eine Mieterhöhung an, wird das den Mieter natürlich nicht besonders freuen. Aber der Vermieter ist durchaus dazu berechtigt, die Miete anzupassen. Das gilt jedenfalls solange, wie der Vermieter die Regeln einhält. In einer mehrteiligen Beitragsreihe klären wir 18 Fragen rund um die Mieterhöhung.

18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil II

Hier ist Teil II!:

  1. Mit welchem Vorlauf muss der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen?

  • 558a BGB verpflichtet den Vermieter dazu, den Mieter schriftlich über die geplante Mieterhöhung zu informieren. Gleichzeitig muss der Vermieter begründen, warum er die Miete anheben will.

Neben der Form schreibt der Gesetzgeber auch die Fristen vor. So muss der Vermieter dem Mieter eine Bedenkzeit einräumen, die mindestens zwei volle Monate beträgt. Erhält der Mieter das Schreiben, in dem der Vermieter die Mieterhöhung ankündigt, zum Beispiel am 10. September, läuft seine Bedenkzeit bis zum Ende des übernächsten Monats. In diesem Fall wäre das der 30. November. Die Mieterhöhung kann dann frühestens zum 1. Dezember wirksam werden. So sieht es § 558b BGB vor.

Bei einer Index- oder Staffelmiete ist schon im Mietvertrag vereinbart, wann die Miete steigt. Trotzdem gibt es auch hier eine Frist. Demnach muss der Abstand zwischen zwei Mieterhöhungen immer mindestens ein Jahr betragen.

Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Hat der Vermieter die Mietwohnung modernisiert, darf er seit 2013 die Miete anheben. Erlaubt ist dabei, die Jahresmiete um acht Prozent der Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen anzuheben.

Allerdings darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen. Lag der Mietpreis pro Quadratmeter Wohnfläche unter sieben Euro, liegt die Grenze für eine Erhöhung bei zwei Euro pro Quadratmeter.

Gerechtfertigt ist eine Mieterhöhung, wenn es sich tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen und nicht nur um reine Instandhaltungsarbeiten handelt.

Zu solchen Modernisierungsmaßnahmen gehören zum Beispiel:

  • energetische Modernisierungen, etwa eine neue Heizung oder eine Wärmedämmung der Fassade

  • Maßnahmen, die den Wasserverbrauch senken

  • Arbeiten, durch die der Gebrauchswert der Mietwohnung steigt, zum Beispiel der Einbau eines Fahrstuhls

  • Investitionen, die den allgemeinen Wohnkomfort verbessern, beispielsweise Stellplätze oder ein Kinderspielplatz

  • gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahmen, etwa das Installieren von Rauchmeldern oder Wasserzählern

Eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen kann er Vermieter auch zusammen mit einer Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder einer vereinbarten Anhebung bei einer Indexmiete durchführen. Lediglich bei einer Staffelmiete ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung ausgeschlossen.

  1. Wie oft kann der Vermieter die Miete erhöhen?

Möchte der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, muss er ab der letzten Erhöhung oder dem Einzug der Mieter mindestens zwölf Monate verstreichen lassen.

Durch die zweimonatige Bedenkzeit, die gesetzlich vorgeschrieben ist, kann die angekündigte Erhöhung aber ohnehin erst mit Beginn des dritten Monats nach der Abkündigung wirksam werden. Faktisch kann die Miete damit frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete steigen.

Auch bei einem Mieter, der schon länger in der Wohnung lebt, darf der Vermieter die Miete höchstens einmal pro Jahr erhöhen. Gab es kürzlich eine Mieterhöhung, kann der Vermieter die nächste Anhebung frühestens nach zwölf Monaten ankündigen. Und auch hier muss der Mieter die neue Miete erst nach Ablauf der Bedenkzeit und damit erst nach 15 Monaten bezahlen.

Außerdem darf die Miete innerhalb von drei Jahren um insgesamt höchstens 20 Prozent steigen. Ist die 20-Prozent-Marke erreicht, muss der Vermieter mit der nächsten Mieterhöhung mindestens drei Jahre warten.

Bei einer Index- oder Staffelmiete erhöht sich die Miete regelmäßig in der Form, wie es im Mietvertrag vereinbart ist. Da der Mieter dieser Erhöhung durch seine Unterschrift unter dem Mietvertrag schon zugestimmt hat, muss der Vermieter nichts mehr extra ankündigen. Zusätzliche Mietanhebungen sind damit aber ebenfalls ausgeschlossen.

Ein Sonderfall

Eine besondere Situation ergibt sich, wenn die Miete kürzlich wegen einer Modernisierung angehoben wurde und der Vermieter jetzt auch noch eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete plant. Die Sperrfrist von einem Jahr gilt in diesem Fall nicht. Es ist also nicht ausgeschlossen, dass die Miete innerhalb eines Jahres zweimal steigt.

Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter die Modernisierung nicht doppelt auf den Mieter umlegt. Dem wäre so, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht hat und nun die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit der besseren Ausstattung infolge der Modernisierung begründet.

Dadurch würde er die Modernisierung nämlich zweimal umlegen. Und das ist nicht zulässig.

  1. Kann der Vermieter die Nebenkosten anheben?

Sind die Betriebskosten für die Wohnung gestiegen, kann der Vermieter auch die Nebenkosten erhöhen. Dieses Recht räumt ihm § 560 BGB ein. Allerdings muss dazu im Mietvertrag vereinbart sein, dass der Mieter Betriebskosten bezahlt.

Auch eine Erhöhung der Nebenkosten muss der Vermieter schriftlich ankündigen. Außerdem muss er verständlich und überprüfbar erläutern, warum die Anhebung erforderlich ist.

  1. Darf ein neuer Eigentümer sofort eine Mieterhöhung verlangen?

Wechselt der Vermieter, bleiben die Regeln für eine Mieterhöhung gleich. An dieser Stelle greift nämlich das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“, das in § 566 BGB festgelegt ist. Das Prinzip bedeutet letztlich, dass der neue Eigentümer das Mietverhältnis mit den Rechten und Pflichten übernimmt, die der vorhergehende Eigentümer mit dem Mieter vereinbart hat.

Der neue Vermieter kann natürlich versuchen, einen neuen Mietvertrag mit dem Mieter auszuhandeln. Doch der Eigentümerwechsel ändert nichts daran, dass der bisherige Mietvertrag Bestand hat. Genauso muss der neue Vermieter die Sperrfrist von einem Jahr einhalten, wenn er die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben will.

Die Regeln bei einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen gelten ebenso. Der neue Eigentümer kann also die Wohnung modernisieren und danach die Miete anheben. Nur muss er dabei innerhalb der gesetzlichen festgelegten Grenzen bleiben.

Mehr Ratgeber, Tipps und Anleitungen:

Thema: 18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil II

18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil I

18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil I

Kein Mieter hört gerne, dass seine Miete steigt. Doch es ist durchaus zulässig, dass der Vermieter die monatliche Miete anhebt. Allerdings muss er dabei einige Regeln einhalten. In einer mehrteiligen Beitragsreihe beantworten 18 Fragen rund um die Mieterhöhung!

18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil I

  1. Um welchen Prozentsatz darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Die gesetzliche Grundlage für das Mietrecht und damit auch für Mieterhöhungen ergibt sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). In welcher Höhe eine Mietanhebung zulässig ist, hängt davon ab, welche Art von Miete der Mieter und der Vermieter vereinbart haben und aus welchem Grund der Vermieter die Miethöhe anpasst.

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Was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten, Teil 2

Was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten, Teil 2

Es ist durchaus legitim, wenn der Eigentümer eine Wohnung, die derzeit vermietet ist, künftig selbst bewohnen oder einem Angehörigen seines Haushalts zur Verfügung stellen möchte. Schließlich ist es sein Eigentum und es ist sein gutes Recht, wenn er davon auch Gebrauch machen würde. Kündigt der Vermieter den Mietvertrag, weil er die Wohnung selbst braucht, wird von einer Kündigung wegen Eigenbedarf gesprochen.

Was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten, Teil 2

Allerdings muss der Vermieter einige Dinge beachten, damit die Kündigung tatsächlich wirksam werden kann.

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Was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten, Teil 1

Was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten, Teil 1

Es kann passieren, dass ein Vermieter eine derzeit vermietete Wohnung selbst nutzen möchte oder für einen Angehörigen seines Haushalts braucht. Dann wird davon gesprochen, dass der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigt. Das ist zulässig, denn grundsätzlich steht es dem Vermieter natürlich zu, von seinem Eigentum Gebrauch zu machen.

Was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten, Teil 1

Doch damit die Kündigung wirksam werden kann, muss der Vermieter auch seine Pflichten im Blick haben.

In einem zweiteiligen Ratgeber fassen wir zusammen, was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten:

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4 Reinigungsmittel für den Hausputz

4 Reinigungsmittel für den Hausputz

Wer vor den Regalen in Supermärkten und Drogerien steht, sieht eine riesige Auswahl an verschiedensten Reinigungsmitteln vor sich. Sie werben mit Super-Aktiv-Kräften, versprechen Extra-Hygiene oder stellen eine strahlende, keimfreie Sauberkeit in Aussicht. Bei solchen Ankündigungen kann der Eindruck entstehen, als müssten beim Putzen gefährliche Gegner bekämpft werden.

4 Reinigungsmittel für den Hausputz

Dabei ist es überhaupt nicht notwendig, zu aggressiven Chemie-Keulen zu greifen, damit es in der Wohnung sauber ist. Ganz im Gegenteil können einige Reinigungsmittel nicht nur empfindlichen Oberflächen zu schaffen machen, sondern auch zur echten Belastung für die Gesundheit und die Umwelt werden.

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Wann ist eine Wohnung barrierefrei, wann rollstuhlgerecht? 2. Teil

Wann ist eine Wohnung barrierefrei, wann rollstuhlgerecht? 2. Teil

Viele möchten ihr vertrautes Umfeld nicht aufgeben und wünschen sich ein selbstbestimmtes Leben in ihren liebgewonnenen vier Wänden. Doch wenn sich das Alter zunehmend bemerkbar macht oder die Gesundheit angeschlagen ist, verändern sich die Anforderungen an das Wohnumfeld.

Wann ist eine Wohnung barrierefrei, wann rollstuhlgerecht 2. Teil

Ist die Wohnung für den Bewohner erreichbar, wenn er im Rollstuhl sitzt? Kann er sich in den Räumen mit einem Rollator bewegen? Kommt er an Lichtschalter und Fenstergriffe heran?

Wo gibt es gefährliche Stolperkanten? Sind das Bad und die Küche nutzbar, wenn die Mobilität eingeschränkt ist? All das sind Fragen, die sich mit Blick auf die Barrierefreiheit stellen.

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Wann ist eine Wohnung barrierefrei, wann rollstuhlgerecht? 1. Teil

Wann ist eine Wohnung barrierefrei, wann rollstuhlgerecht? 1. Teil

Oft wird das Thema Barrierefreiheit erst dann so richtig präsent, wenn sich das Alter bemerkbar macht oder die Gesundheit nicht mehr ganz mitspielt. Ein schlechteres Sehvermögen, Probleme mit dem Gleichgewicht, Gehstörungen, eine insgesamt eingeschränkte Mobilität oder auch ein erhöhter Pflegebedarf verändern die Anforderungen an das Wohnumfeld.

Wann ist eine Wohnung barrierefrei, wann rollstuhlgerecht 1. Teil

Damit ein selbstbestimmtes Leben in den eigenen vier Wänden möglich bleibt, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Schließlich bringt die schönste Wohnung nichts, wenn sich der Bewohner zum Beispiel mit einem Rollator nicht bewegen kann oder ständig über irgendwelche Kanten stolpert.

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Was sich 2020 im Bereich Wohnen ändert

Was sich 2020 im Bereich Wohnen ändert

Neue Grenzwerte für alte Kaminöfen, höhere Strompreise, intelligente Stromzähler und Wohngeld für mehr Haushalte: Wir erklären, was sich 2020 im Bereich Wohnen ändert.

Was sich 2020 im Bereich Wohnen ändert

Neue Grenzwerte für alte Kamin- und Kachelöfen

Für alte Kamin- und Kachelöfen sowie Heizkamine wird es bald ernst. Denn Holzöfen mit einer Typprüfung bis zum 31. Dezember 1994 müssen bis zum Jahresende 2020 stillgelegt, ausgetauscht oder so nachgerüstet werden, dass sie die aktuell geltenden Grenzwerte erfüllen.

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Die 11 größten Fehler bei einer Mietminderung, Teil 3

Die 11 größten Fehler bei einer Mietminderung, Teil 3

In einer Wohnung können die unterschiedlichsten Mängel auftreten. Das fängt bei kaputten Rollläden oder einem verstopften Abfluss an und hört bei Schimmel oder lärmenden Nachbarn auf. Und verständlicherweise möchte der Mieter, dass der Mangel schnellstmöglich beseitigt wird.

Die 11 größten Fehler bei einer Mietminderung, Teil 3

Immerhin will er seine Wohnung vernünftig nutzen können.

Kümmert sich der Vermieter nicht um den Mangel, darf der Mieter die Miete mindern. Denn er kann verlangen, dass der Vermieter für einen mangelfreien und vertragsgemäßen Zustand der Wohnung sorgt.

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