Checkliste – Auswahlkriterien beim Immobilienkauf

Checkliste: die wichtigsten Auswahlkriterien beim Immobilienkauf 

Dass der Kauf einer Immobilie eine große und weitreichende Finanzentscheidung ist, die sorgfältig und umsichtig geplant werden sollte, steht sicherlich außer Frage. Schließlich erfordert der Immobilienkauf eine hohe Investition, die für den Immobilienbesitzer üblicherweise mit einer jahrelangen Immobilienfinanzierung einhergeht.

Hinzu kommt, dass eine Immobilie meist nicht nur aktueller Lebensmittelpunkt, sondern auch eine solide Altersvorsorge werden soll und dementsprechend einige Kriterien erfüllen muss. Umso erstaunlicher ist es dann aber, wie spontan und schnell entschlossen einige einen Kaufvertrag unterschreiben, vermutlich aus Angst, dass ein anderer Käufer die vermeintliche Traumimmobilie wegschnappen könnte. 

Eine solche Angst ist jedoch völlig unbegründet und niemand sollte sich von dem Verkäufer, einem Makler oder anderen Personen zu einer Entscheidung drängen lassen. Der Immobilienmarkt in Deutschland ist, abgesehen von einigen wenigen Ballungszentren, so groß und vielseitig, dass keine Hals-über-Kopf-Entscheidungen notwendig sind. Zudem sollte der potenzielle Käufer zuallererst abwägen, ob er das finanzielle Risiko überhaupt eingehen möchte.

Es stimmt nicht, dass es immer und automatisch kostengünstiger ist, eine Immobilie zu kaufen als lebenslang Miete zu bezahlen. Steht fest, dass es eine eigene Immobilie werden soll, sollte der nächste Schritt darin bestehen, eine solide finanzielle Grundlage zu schaffen.

Erst wenn klar ist, wie viel Kapital langfristig in eine Immobilie investiert werden kann, macht es Sinn, sich mit möglichen Objekten zu beschäftigen. Für den Hauskauf selbst gibt es im Wesentlichen sechs recht einfache Kriterien, die von besonderer Bedeutung sind. 

Welche dies sind, fasst die folgende Checkliste mit den wichtigsten Auswahlkriterien beim Immobilienkauf zusammen:

1. Die Lage

Die Lage ist vermutlich das wichtigste Kriterium überhaupt, auch wenn dies viele potenzielle Immobilienkäufer so vielleicht nicht vermuten. Die Lage der Immobilie wirkt sich nämlich nicht nur auf den Kaufpreis aus, sondern beeinflusst auch die Konditionen der Immobilienfinanzierung.

Dies liegt daran, dass Banken und Kreditinstitute immer auch berücksichtigen, wie gut sich ein Objekt verwerten lässt, falls der Finanzierungsnehmer das Darlehen nicht mehr schultern kann. Aber auch wenn die Immobilie nur als Geldanlage genutzt und später wieder verkauft werden soll, ist die Lage das entscheidende Kriterium. Selbst das schönste Haus oder die Wohnung mit der besten Ausstattung lässt sich nur schwer verkaufen, wenn die Lage zu wünschen lässt.

Andersherum hat auch ein schlichtes, sogar renovierungsbedürftiges Objekt in Top-Lage gute Chancen auf dem Immobilienmarkt. 

2. Die Substanz

Natürlich macht es Eindruck, wenn die Immobilie mit einem chicen Parkett, einer edlen Designer-Küche, einem gemütlichen Kaminofen oder einer luxuriösen Sauna ausgestattet ist. Wesentlich wichtiger als die Ausstattung ist allerdings die Substanz des Hauses.

Schließlich bringt auch die beste Ausstattung nicht viel, wenn das Dach neu eingedeckt, die Heizungsanlage ausgetauscht, die Fenster und Türen ersetzt oder die Wasserrohre und die Stromleitungen erneuert werden müssen. Solche Renovierungsmaßnahmen kosten sehr viel mehr als der Einbau einer neuen Küche oder das Verlegen von Parkett.

Wer sich selbst nicht auskennt, sollte daher einen Sachverständigen oder einen erfahrenen Hand- und Heimwerker mit zur Besichtigung nehmen. Zudem sollte der Verkäufer mit Fragen gelöchert werden, etwa wann die letzte Renovierung stattfand, wie alt die Heizungsanlage ist oder wann die Fenster eingebaut wurden.

Weicht der Verkäufer aus oder spielt er die notwendigen Arbeiten herunter, ist dies oft ein Zeichen dafür, dass in Kürze größere Maßnahmen fällig werden.   

3. Die Größe

Ein Eigenheim soll Platz für alle bieten, jedes Kind soll sein eigenes Zimmer bekommen und auch für Hobby und Sport sollte sich im Idealfall noch ein Eckchen finden lassen. Allzu großzügig sollte die Wohnfläche aber trotzdem nicht bemessen sein, denn mit der Größe steigen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Unterhaltungskosten.

Als grobe Richtlinie gilt, dass pro Bewohner 40 Quadratmeter Wohnfläche veranschlagt werden sollten. Gleichzeitig sollte aber auch die Zukunft bedacht werden. Ein junges Paar, das Nachwuchs plant, sollte also auch an mögliche Kinderzimmer denken, während eine Familie mit größeren Kindern berücksichtigen sollte, dass die Kinder nur noch wenige Jahre zu Hause wohnen werden. Wird die Immobilie irgendwann zu klein oder zu groß, zeigt die Praxis, dass sich kleinere Immobilien grundsätzlich besser verkaufen lassen als große Objekte.

Die Größe der Immobilie ergibt sich allerdings nicht nur aus der Quadratmeterzahl, sondern auch aus der Aufteilung und dem Schnitt der Räume.

Auch wenn die Räume eigentlich recht groß sind, bringt es nicht allzu viel, wenn vor lauter Ecken, Kanten, Fensterfronten und Abstufungen nirgends ein Schrank hingestellt werden kann.  

4. Die Generationentauglichkeit

Im Laufe der Zeit verändern sich die Ansprüche an eine Immobilie. Während terrassenförmig angelegte Wohnräume interessant aussehen, viele Treppen in jungen Jahren kein Problem sind und ein kleines Bad völlig ausreicht, kann es Schwierigkeiten geben, wenn die Bewohner älter werden oder gar auf den Rollstuhl angewiesen sind.

Im Zweifel ist es daher besser, Immobilien auszuwählen, die schon bei Einzug breite Türen, ein geräumiges Bad und möglicht wenig Stufen haben, denn dadurch halten sich notwendige Umbauten später in Grenzen. Soll die Immobilie außerdem von mehreren Generationen bewohnt werden, braucht jeder seine eigenen Räume.

Müssen sich Großeltern, Eltern und Kinder ein Bad und eine Küche teilen, ist Stress vorprogrammiert.  

5. Das Umfeld

Immobilienbesichtigungen finden meist an Wochenenden statt. Dies liegt aber nicht unbedingt daran, dass potenzielle Käufer dann mehr Zeit haben. Der Grund ist eher, dass sich ein Objekt an einem Samstag oder Sonntag einfach besser präsentiert als unter der Woche.

Schließlich gibt es an Wochenenden keinen Berufsverkehr und insgesamt ist es ruhiger und gemütlicher, weil viele Familienausflüge unternehmen oder einfach ausruhen. Wer sich ein Bild vom echten Leben machen möchte, sollte die Besichtungstermine daher morgens und gegen Abend an einem Werktag legen. Zudem kann es nicht schaden, die Nachbarn anzusprechen und so weitere Informationen zu sammeln. 

6. Die Belastungen und die Kosten

Ein wichtiger Punkt, den viele Immobilienverkäufer vergessen, ist, dass der Kaufpreis der Immobilie nur einen Teil der Kosten darstellt. Beim Kauf selbst kommen noch die Notargebühren von bis zu zwei Prozent des Kaufpreises, die Kosten für den Grundbucheintrag, eventuell die Maklercourtage und die Grunderwerbssteuer hinzu.

Diese beläuft sich auf 3,5 Prozent des Kaufpreises. Nach dem Kauf werden dann regelmäßige Folgenkosten fällig, beispielsweise die Grundsteuer oder die höheren Kosten für Heizung und Strom. Nicht zu vergessen sind außerdem die Mehrausgaben, die bei notwendigen Modernisierungen anfallen. 

Immer sinnvoll ist außerdem eine Überprüfung des Baulastenverzeichnisses des Grundstücks.

Die Baulasten sind beim zuständigen Bauordnungsamt verzeichnet und hier kann der potenzielle Neubesitzer in Erfahrung bringen, ob die derzeit unverbaute Lage auch in Zukunft so bleiben wird und wie das Wegerecht geregelt ist. 

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