Tipps zu denkmalgeschützten Immobilien

Die wichtigsten Infos und Tipps zu denkmalgeschützten Immobilien 

Historische Gebäude haben zweifelsohne ihren ganz besonderen Charme. So sind sie nicht selten echte Schätzchen, oft in großzügiger Bauweise erstellt und mit prunkvollen Fassaden verziert. Nicht immer ist die wahre Schönheit zwar auf den ersten Blick zu erkennen, aber mit ein wenig Phantasie wird schnell klar, was sich alles aus dem Gebäude machen lässt.

Ein weiteres Argument für denkmalgeschützte Immobilien können die Subventionen und Steuervorteile sein. Der Staat unterstützt nämlich diejenigen, die denkmalgeschützte Objekte kaufen und in deren Erhalt investieren, durch Zuschüsse und ordentliche Steuervorteile. 

Aber gerade bei historischen Gebäuden lauern auch jede Menge Risiken und Kostenfallen. Vor dem Kauf sollte also sehr genau abgewogen werden, ob sich die Investition tatsächlich lohnt und langfristig rechnet. 

Hier daher die wichtigsten Infos und Tipps zu
denkmalgeschützten Immobilien in der Übersicht:

Die Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde

Auch wenn die Damen und Herren der Denkmalschutzbehörden mitunter sehr eigene Ansichten vertreten, so sollte sich der Bauherr doch möglichst gut mit ihnen stellen, denn er ist auf die Zusammenarbeit angewiesen. Zunächst einmal entscheidet die Denkmalschutzbehörde nämlich darüber, welche Maßnahmen aus Sicht des Denkmalschutzes überhaupt notwendig und sinnvoll sind, um die Immobilie zu erhalten und wiederherzustellen.

Das Urteil der Denkmalschützer ist rechtsverbindlich und bestimmt somit auch darüber, welche Sanierungs- und Modernisierungskosten steuerlich anerkannt werden und welche nicht. Entscheidet die Denkmalschutzbehörde beispielsweise, dass nur die Gebäudefassade historischen Wert hat, kann der Bauherr später auch nur die Kosten im Zusammenhang mit der Fassade steuerlich geltend machen.

Hinzu kommt, dass sämtliche Baumaßnahmen erst dann beginnen dürfen, wenn die Denkmalschutzbehörde die Notwendigkeit bescheinigt und die Baumaßnahmen genehmigt hat. Dies gilt aber nicht nur unmittelbar nach dem Kauf, sondern bleibt für immer so. Wird also beispielsweise nach mehreren Jahren ein neuer Anstrich fällig, muss der Immobilienbesitzer auch dann zuerst eine entsprechende Erlaubnis einholen.   

Die Abschreibungen

Ein wesentlicher Schlüsselbegriff für Käufer von denkmalgeschützten Immobilien ist AfA, was für Absetzung für Abnutzung steht. Hintergrund hierzu ist, dass das Finanzamt davon ausgeht, dass eine Immobilie jedes Jahr an Wert verliert. Der Zeitwertverlust einer Immobilie wird insofern steuerlich anerkannt, als dass der Immobilienbesitzer seine Modernisierungskosten über viele Jahre steuerlich geltend machen kann.

Da dadurch seine Einkommenssteuerlast sinkt, kann er den finanziellen Spielraum nutzen, um in den langfristigen Werterhalt der Immobilie zu investieren. AfA ist grundsätzlich für jede Immobilie möglich, fällt bei denkmalgeschützten Objekten aber besonders hoch aus. Die größten Steuervorteile können sich Bauherren sichern, die in eine denkmalgeschützte Immobilie investieren und diese anschließend vermieten.

Sie können acht Jahre lang neun Prozent und danach vier Jahre lang sieben Prozent der Modernisierungs- und Sanierungskosten von ihrer Einkommenssteuerschuld abziehen. Nutzt der Bauherr die Immobilie selbst, kann er zehn Jahre lang neun Prozent der Modernisierungskosten steuerlich geltend machen.  

Die Anschaffungskosten

Beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie können nicht nur die Modernisierungskosten, sondern auch die Anschaffungskosten abgesetzt werden. Wird die Immobilie über ein Darlehen finanziert, werden auch die Darlehenszinsen steuerlich berücksichtigt.

Wurde die Immobilie vor 1925 erbaut, können 2,5 Prozent der Anschaffungskosten 40 Jahre lang steuerlich geltend gemacht werden, bei Immobilien ab 1925 sind es 50 Jahre lang zwei Prozent. Allerdings ist die Absetzbarkeit der Anschaffungskosten an zwei Bedingungen geknüpft.

Zum einen wird dieser Steuervorteil nur Bauherren gewährt, die die Immobilie vermieten, und zum anderen werden ausschließlich die Kaufkosten für das Gebäude angerechnet, die Kosten für das Grundstück bleiben außen vor. 

Die Zuschüsse

Da historische Gebäude in gutem Erhaltungszustand jede Straße optisch aufwerten, ein Erkennungsmerkmal einer Stadt sein und sich auch im Hinblick auf den Tourismus positiv bemerkbar machen können, gibt es einige Förderprogramme, durch die die Gemeinde den Bauherren finanziell unterstützt.

Ansprechpartner ist jeweils die zuständige Baubehörde. Erhält der Bauherr Zuschüsse, werden diese allerdings im Rahmen der Einkommenssteuererklärung mit den gewährten Steuervorteilen verrechnet, um so eine doppelte Förderung zu vermeiden. Dennoch kann es sich durchaus lohnen, die verschiedenen Zuschüsse zu beantragen.  

Die Risiken und Kostenfallen

Die meisten, die sich für eine denkmalgeschützte Immobilie interessieren, sehen an erster Stelle das Objekt selbst und direkt danach die Steuervorteile und Subventionen. Die Risiken werden dabei gerne übersehen oder ausgeblendet. Natürlich können ordentlich Steuern eingespart werden, aber selbst bei Vermietern ist nach zwölf Jahren Schluss.

Hinzu kommen die Investitionskosten, die nur bedingt kalkulierbar sind. Selbst wenn die Immobilie an sich verhältnismäßig günstig ist oder auf einem großen Grundstück steht, das schlimmstenfalls geteilt und verkauft werden könnte, und selbst wenn ein Gutachter die Bausubstanz bewertet hat, kann es zu Überraschungen kommen. Nicht selten entwickelt sich eine Modernisierung zu einer Kernsanierung, die nicht nur doppelt so lange dauert wie geplant, sondern auch deutlich höhere Kosten verursacht.

Insofern sollten Käufer von denkmalgeschützten Immobilien sehr genau überlegen, ob sich die Investition lohnt. Sie brauchen außerdem einen langen Atem, viel Fingerspitzengefühl im Umgang mit den Denkmalschutzbehörden, ausreichend finanzielle Reserven und vor allem sehr gute Nerven.

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