Übersicht: Aktuelle Kündigungsfristen im Mietrecht

Übersicht: Aktuelle Kündigungsfristen im Mietrecht

Der Vermieter und der Mieter haben die Möglichkeit, einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen. In diesem Fall endet das Mietverhältnis automatisch an dem Stichtag, der im Vertrag vereinbart wurde.

Die große Mehrheit aller Mietverträge begründet aber unbefristete Mietverhältnisse. Das bedeutet, dass der Vermieter und der Mieter im Rahmen des Mietvertrags nur vereinbaren, wann das Mietverhältnis beginnt. Ein Ende wird hingegen nicht vereinbart.

Stattdessen läuft das Mietverhältnis solange weiter, bis eine der beiden Vertragsparteien kündigt. Dabei kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter die Kündigung aussprechen. Allerdings müssen beide bestimmte Kündigungsfristen einhalten. Das Mietverhältnis von heute auf morgen zu beenden, ist praktisch unmöglich.

 

Hier also eine Übersicht, welche Kündigungsfristen im Mietrecht gelten:

 

Die Kündigungsfristen für den Mieter und den Vermieter

Die Kündigungsfristen, die bei ordentlichen Kündigungen von Wohnraum eingehalten werden müssen, regelt § 573c BGB.

Demnach gilt:

 

Die Kündigungsfrist beträgt
für den Mieter 3 Monate
für den Vermieter 3 Monate bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren

6 Monate bei einer Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren

9 Monate bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren

 

Seit September 2001 gilt für den Mieter, dass er grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten muss. Wie lange das Mietverhältnis besteht, spielt dabei keine Rolle. Im Unterschied dazu muss der Vermieter die Dauer des Mietverhältnisses berücksichtigen.

Auch der Vermieter muss also zunächst die dreimonatige Kündigungsfrist einhalten. Wohnt der Mieter länger als fünf Jahre in der Wohnung, verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate auf ein halbes Jahres. Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren kommen noch einmal drei weitere Monate dazu, so dass die Kündigungsfrist dann neun Monate beträgt.

Im Rahmen des Mietvertrags können der Vermieter und der Mieter grundsätzlich auch Kündigungsfristen vereinbaren, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen. Allerdings werden diese Vereinbarungen nicht für beide Vertragsparteien wirksam.

Wer die Vereinbarungen einhalten muss, hängt vielmehr davon ab, inwiefern die Kündigungsfristen von den gesetzlichen Vorgaben abweichen:

  • Sieht der Mietvertrag Kündigungsfristen vor, die kürzer sind als die gesetzlichen Kündigungsfristen, gilt die kürzere, mietvertraglich vereinbarte Frist nur für den Mieter. Der Vermieter muss die längeren, gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten.
  • Sieht der Mietvertrag längere Kündigungsfristen vor als das Gesetz, muss der Vermieter die längeren, mietvertraglich vereinbarten Kündigungsfristen einhalten. Für den Mieter hingegen gilt die kürzere, gesetzliche Kündigungsfrist.

Die Kündigungsfristen im Mietvertrag dürfen für den Mieter also vorteilhafter, aber nicht nachteiliger sein als die gesetzlichen Regelungen.

 

Neben der ordentlichen Kündigung kennt das Mietrecht auch die außerordentliche Kündigung. Sie beendet ein Mietverhältnis schneller. In bestimmten Fällen kann die außerordentliche Kündigung zudem als fristlose Kündigung ausgesprochen werden.

Allerdings setzt eine außerordentliche Kündigung immer einen sehr wichtigen Grund voraus. Dieser Grund muss so gravierend sein, dass es unzumutbar wäre, das Mietverhältnis fristgerecht zu beenden.

Aber selbst bei einer fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis nicht Knall auf Fall. Ein paar Wochen vergehen immer, bis sich die Wege von Vermieter und Mieter endgültig trennen.

 

Die Berechnung der Kündigungsfristen

Soll ein Mietverhältnis gekündigt werden, muss die Kündigung immer schriftlich erfolgen. Es reicht nicht aus, die Kündigung nur mündlich zu erklären. Stattdessen muss ein Schreiben aufgesetzt und handschriftlich unterschrieben werden.

Der Tag, an dem der Vertragspartner das Kündigungsschreiben bekommt, entscheidet darüber, wie sich die Kündigungsfrist berechnet. Genauer gesagt, entscheidet das Zugangsdatum darüber, ob dieser Monat noch in die Kündigungsfrist einfließt oder ob nicht.

Grundsätzlich gilt:

Das Kündigungsschreiben muss dem Vertragspartner am 3. Werktag des Kalendermonats vorliegen. Dann zählt der Kalendermonat für die Kündigungsfrist mit. Liegt die Kündigung dem Vertragspartner am 4. Werktag oder später vor, beginnt die Kündigungsfrist erst mit dem Folgemonat.

 

Als Werktage gelten alle Tage von Montag bis Samstag. Nur Sonntage und gesetzliche Feiertage werden nicht als Werktage gezählt.

Das mit dem Zugang des Kündigungsschreibens für die Berechnung der Kündigungsfrist klingt kompliziert.

Anhand eines Beispiels lässt es sich aber gut erklären:

Angenommen, der Mieter möchte den Mietvertrag zum 30. November kündigen. Da er die dreimonatige Kündigungsfrist einhalten muss, muss er dafür sorgen, dass sein Vermieter das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag des Monats September bekommen hat.

Ist der 1. September ein Montag, muss das Kündigungsschreiben also spätestens am Mittwoch beim Vermieter vorliegen. Fällt der 1. des Monats auf einen Donnerstag, muss das Kündigungsschreiben spätestens am Samstag beim Vermieter angekommen sein. Ist der 1. September hingegen ein Sonntag, ist erst der 2. September der erste Werktag, denn der Sonntag ist kein Werktag.

Hat der Vermieter das Kündigungsschreiben spätestens am 3. Werktag im September erhalten, zählt der September mit. Die dreimonatige Kündigungsfrist umfasst dadurch den September, den Oktober und den November. Damit kann der Mieter das Mietverhältnis wie geplant zum 30. November beenden.

Erreicht die Kündigung den Vermieter hingegen erst später, also beispielsweise am 4. oder 5. Werktag im September, beginnt die Kündigungsfrist erst im Folgemonat. In diesem Fall würde die Kündigungsfrist somit die Monate Oktober, November und Dezember umfassen. Das Mietverhältnis würde somit einen Monat länger bestehen.

Kommt das Kündigungsschreiben mit Verspätung an, ist es aber nicht notwendig, eine neue Kündigung zu schreiben. Das Kündigungsschreiben hat weiterhin Bestand, nur verschiebt sich der Termin, an dem die Kündigung wirksam wird, um einen Monat nach hinten.

Dass und wann das Kündigungsschreiben eingegangen ist, muss übrigens der Kündigende nachweisen. Behauptet der Gekündigte, dass er die Kündigung gar nicht oder erst nach dem 3. Werktag bekommen hat, muss also der Kündigende diese Behauptung widerlegen. Ratsam ist deshalb, das Kündigungsschreiben entweder persönlich zu übergeben und sich den Empfang quittieren zu lassen oder es als Einschreiben mit Rückschein zu verschicken.

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