Übersicht: Aktuelle Kündigungsfristen im Mietrecht

Übersicht: Aktuelle Kündigungsfristen im Mietrecht

Der Vermieter und der Mieter haben die Möglichkeit, einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen. In diesem Fall endet das Mietverhältnis automatisch an dem Stichtag, der im Vertrag vereinbart wurde.

Die große Mehrheit aller Mietverträge begründet aber unbefristete Mietverhältnisse. Das bedeutet, dass der Vermieter und der Mieter im Rahmen des Mietvertrags nur vereinbaren, wann das Mietverhältnis beginnt. Ein Ende wird hingegen nicht vereinbart.

Stattdessen läuft das Mietverhältnis so lange weiter, bis eine der beiden Vertragsparteien kündigt. Dabei kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter die Kündigung aussprechen. Allerdings müssen beide bestimmte Kündigungsfristen einhalten. Das Mietverhältnis von heute auf morgen zu beenden, ist praktisch unmöglich.

Hier also eine Übersicht, welche Kündigungsfristen im Mietrecht gelten:

Die Kündigungsfristen für den Mieter und den Vermieter

Die Kündigungsfristen, die bei ordentlichen Kündigungen von Wohnraum eingehalten werden müssen, regelt § 573c BGB.

Demnach gilt:

Seit September 2001 gilt für den Mieter, dass er grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten muss. Wie lange das Mietverhältnis besteht, spielt dabei keine Rolle. Im Unterschied dazu muss der Vermieter die Dauer des Mietverhältnisses berücksichtigen.

Auch der Vermieter muss also zunächst die dreimonatige Kündigungsfrist einhalten. Wohnt der Mieter länger als fünf Jahre in der Wohnung, verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate auf ein halbes Jahr.

Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren kommen noch einmal drei weitere Monate dazu, sodass die Kündigungsfrist dann neun Monate beträgt.

Im Rahmen des Mietvertrags können der Vermieter und der Mieter grundsätzlich auch Kündigungsfristen vereinbaren, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen. Allerdings werden diese Vereinbarungen nicht für beide Vertragsparteien wirksam.

Wer die Vereinbarungen einhalten muss, hängt vielmehr davon ab, inwiefern die Kündigungsfristen von den gesetzlichen Vorgaben abweichen:

• Sieht der Mietvertrag Kündigungsfristen vor, die kürzer sind als die gesetzlichen Kündigungsfristen, gilt die kürzere, mietvertraglich vereinbarte Frist nur für den Mieter. Der Vermieter muss die längeren, gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten.

• Sieht der Mietvertrag längere Kündigungsfristen vor als das Gesetz, muss der Vermieter die längeren, mietvertraglich vereinbarten Kündigungsfristen einhalten. Für den Mieter hingegen gilt die kürzere, gesetzliche Kündigungsfrist.

Die Kündigungsfristen im Mietvertrag dürfen für den Mieter also vorteilhafter, aber nicht nachteiliger sein als die gesetzlichen Regelungen.

Neben der ordentlichen Kündigung kennt das Mietrecht auch die außerordentliche Kündigung. Sie beendet ein Mietverhältnis schneller. In bestimmten Fällen kann die außerordentliche Kündigung zudem als fristlose Kündigung ausgesprochen werden.

Allerdings setzt eine außerordentliche Kündigung immer einen sehr wichtigen Grund voraus. Dieser Grund muss so gravierend sein, dass es unzumutbar wäre, das Mietverhältnis fristgerecht zu beenden.

Aber selbst bei einer fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis nicht Knall auf Fall. Ein paar Wochen vergehen immer, bis sich die Wege von Vermieter und Mieter endgültig trennen.

Die Berechnung der Kündigungsfristen

Soll ein Mietverhältnis gekündigt werden, muss die Kündigung immer schriftlich erfolgen. Es reicht nicht aus, die Kündigung nur mündlich zu erklären. Stattdessen muss ein Schreiben aufgesetzt und handschriftlich unterschrieben werden.

Der Tag, an dem der Vertragspartner das Kündigungsschreiben bekommt, entscheidet darüber, wie sich die Kündigungsfrist berechnet.

Genauer gesagt, entscheidet das Zugangsdatum darüber, ob dieser Monat noch in die Kündigungsfrist einfließt oder ob nicht.

Grundsätzlich gilt:

Als Werktage gelten alle Tage von Montag bis Samstag. Nur Sonntage und gesetzliche Feiertage werden nicht als Werktage gezählt.

Das mit dem Zugang des Kündigungsschreibens für die Berechnung der Kündigungsfrist klingt kompliziert.

Anhand eines Beispiels lässt es sich aber gut erklären:

Angenommen, der Mieter möchte den Mietvertrag zum 30. November kündigen. Da er die dreimonatige Kündigungsfrist einhalten muss, muss er dafür sorgen, dass sein Vermieter das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag des Monats September bekommen hat.

Ist der 1. September ein Montag, muss das Kündigungsschreiben also spätestens am Mittwoch beim Vermieter vorliegen.

Fällt der 1. des Monats auf einen Donnerstag, muss das Kündigungsschreiben spätestens am Samstag beim Vermieter angekommen sein. Ist der 1. September hingegen ein Sonntag, ist erst der 2. September der erste Werktag, denn der Sonntag ist kein Werktag.

Hat der Vermieter das Kündigungsschreiben spätestens am 3. Werktag im September erhalten, zählt der September mit. Die dreimonatige Kündigungsfrist umfasst dadurch den September, den Oktober und den November. Damit kann der Mieter das Mietverhältnis wie geplant zum 30. November beenden.

Erreicht die Kündigung den Vermieter hingegen erst später, also beispielsweise am 4. oder 5. Werktag im September, beginnt die Kündigungsfrist erst im Folgemonat. In diesem Fall würde die Kündigungsfrist somit die Monate Oktober, November und Dezember umfassen. Das Mietverhältnis würde somit einen Monat länger bestehen.

Kommt das Kündigungsschreiben mit Verspätung an, ist es aber nicht notwendig, eine neue Kündigung zu schreiben. Das Kündigungsschreiben hat weiterhin Bestand, nur verschiebt sich der Termin, an dem die Kündigung wirksam wird, um einen Monat nach hinten.

Dass und wann das Kündigungsschreiben eingegangen ist, muss übrigens der Kündigende nachweisen. Behauptet der Gekündigte, dass er die Kündigung gar nicht oder erst nach dem 3. Werktag bekommen hat, muss also der Kündigende diese Behauptung widerlegen.

Ratsam ist deshalb, das Kündigungsschreiben entweder persönlich zu übergeben und sich den Empfang quittieren zu lassen oder es als Einschreiben mit Rückschein zu verschicken.

Kündigungsfristen im Mietrecht – die wichtigsten Sonderfälle, Pflichten und Stolpersteine

Form: So muss eine Kündigung aussehen – und wer unterschreibt?

Eine Kündigung von Wohnraum muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). Eine E-Mail, Fax oder ein Scan reichen nicht. Erforderlich ist die eigenhändige Unterschrift im Original. Stehen mehrere Personen im Mietvertrag, müssen alle kündigen und alle unterschreiben.

Umgekehrt gilt: Bei einer Vermieterkündigung müssen alle Vermieter:innen bzw. deren Vertretung unterschreiben.

Praxis-Tipp: Nenne im Schreiben objektive Identifikationsdaten (vollständige Anschriften, Mietobjekt, Etage/Whg.-Nr., Datum des Zugangsbezugs) und einen klaren Beendigungszeitpunkt („zum Ende des Monats …“).

Begründungspflicht: Gilt nicht für Mieter – sehr wohl für Vermieter

Mieter:innen müssen die ordentliche Kündigung nicht begründen.

Vermieter:innen dagegen schon: § 573 Abs. 3 BGB verlangt eine Begründung bereits im Kündigungsschreiben (z. B. Eigenbedarf mit Darlegung der Bedarfsperson und ihres Interesses oder wirtschaftliche Verwertung). Fehlt die Begründung, ist die Kündigung in der Regel formunwirksam.

Sonderfristen: Wenn die allgemeine Dreimonatsfrist nicht gilt

• Möbliertes Zimmer im selbst bewohnten Wohnraum (§ 573c Abs. 3 BGB): Kündigung spätestens bis zum 15. eines Monats zum Monatsende möglich – für beide Seiten. Gilt nur, wenn der vermietete Raum Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung ist und möbliert überlassen wird.

• Teilkündigung von Nebenräumen (§ 573b BGB): Vermieter:innen können z. B. eine Garage gesondert kündigen, wenn berechtigte Interessen vorliegen; die Wohnraummiete bleibt bestehen. Fristen: Drei Monate mit Ausgleichspflicht (z. B. Mietminderung).

• Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung (§ 561 BGB): Nach Zugang einer ordnungsgemäßen Mieterhöhung kann der/die Mieter:in außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

• Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB): Bei angekündigten Modernisierungen besteht ein Sonderkündigungsrecht bis spätestens zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt.

• Tod der Mieter:in (§§ 563 ff. BGB): Ehepartner, Lebenspartner oder Haushaltsangehörige treten ein; Sonderkündigungsrechte bestehen für Eintretende und Vermieter:innen innerhalb eines Monats nach Kenntnis.

Ordentliche Vermieterkündigung: Gründe – und der Widerspruch wegen Härte

Zulässige Gründe sind in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannt – etwa Eigenbedarf oder angemessene wirtschaftliche Verwertung (wenn Vermietung am Fortbestand hindert).

Mieter:innen können nach § 574 BGB widersprechen („Sozialklausel“), wenn die Beendigung für sie, ihre Familie oder einen anderen Angehörigen des Haushalts eine unzumutbare Härte bedeutet (hohes Alter, Krankheit, fehlender Ersatzwohnraum, Schulwechsel der Kinder u. a.).

Frist: Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Vertragsende beim Vermieter sein; auf die Widerspruchsbelehrung im Kündigungsschreiben achten.

Außerordentliche (fristlose) Kündigung: Gilt nur bei „wichtigem Grund“

Eine fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus (§ 543 BGB).

Typische Fallgruppen:

• Zahlungsverzug: z. B. zwei Monatsmieten Rückstand (oder über zwei Termine in Höhe von zwei Monatsmieten), Vermieterkündigung fristlos (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

• Schwerwiegende Vertragsverletzungen: nachhaltige Störung des Hausfriedens, unbefugte Gebrauchsüberlassung, erhebliche Pflichtverletzungen – regelmäßig vorherige Abmahnung erforderlich.

• Gesundheitsgefährdung durch den Zustand der Wohnung (z. B. massiver Schimmel) kann eine fristlose Mieterkündigung rechtfertigen (§ 569 BGB).

Wo möglich, gehört eine Abmahnung bzw. Frist zur Abhilfe ins Verfahren – außer wenn sie offensichtlich zwecklos ist.

Abweichende Vereinbarungen: Kündigungsausschluss, Staffelmiete, Zeitmiete

• Kündigungsausschluss/-verzicht: In Formularmietverträgen ist ein wechselseitiger Verzicht bis zu 4 Jahren ab Vertragsschluss grundsätzlich zulässig. Währenddessen ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Außerordentliche Rechte bleiben unberührt.

• Staffelmietvertrag (§ 557a BGB): Ordentliche Kündigung ist max. für vier Jahre ab Vertragsschluss ausschließbar.

• Zeitmietvertrag (§ 575 BGB): Befristung nur wirksam mit gesetzlichem Befristungsgrund (z. B. Eigenbedarf, Umbau). Endet automatisch zum Stichtag; frühzeitige ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen, Sonderkündigungsrechte bleiben.

Zugang und Nachweis: So stellst du „sicher“ zu

Für die Frist zählt der Zugang beim Gegenüber. Der/die Kündigende trägt die Beweislast.

Sichere Varianten:

• Persönliche Übergabe mit Empfangsquittung (Datum, Unterschrift der empfangenden Person).
• Einwurfeinschreiben (Gerichte erkennen regelmäßig die Zustellung in den Briefkasten am dokumentierten Tag an).
• Bote (neutraler Zeuge, der Einwurf/Übergabe bezeugen kann).

Achtung: Beim Rückschein-Einschreiben kann ein erfolgloser Zustellversuch oder Abholungseinladung den rechtzeitigen Zugang gefährden.

Fristbeginn & Kündigungstermin: Kurz, klar, fehlerfrei

Die ordentliche Frist beginnt, wenn die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Monats zugeht (§ 573c Abs. 1 BGB). Samstag zählt als Werktag. Fällt der 1. auf einen Sonntag/Feiertag, ist der nächste Werktag der „Tag 1“.

Formulierungshilfe: „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung … zum nächstmöglichen Termin. Bitte bestätigen Sie mir Ende und Datum schriftlich.“

Mehrpersonenkonstellationen: WG, Paar, Vermieterseite

• WG/Mehrmieter: Nur wenn alle Vertragsparteien kündigen, endet der Vertrag – anderenfalls bleibt er mit den übrigen bestehen.
• Trennung: Wer ausziehen will, braucht eine Vertragsänderung (Entlassung aus dem Vertrag) – kein einseitiges „Rauskündigen“.
• Mehrere Vermieter:innen: Grundsätzlich Gesamtvertretung; auf Empfangszuständigkeit und Unterschriften achten.

Mini-Checkliste: In 6 Schritten zur wirksamen Kündigung

1. Frist und Sonderlage prüfen (Standard, Sonderfall, Ausschluss).
2. Schriftform/Original sicherstellen, wer unterschreibt?
3. Beendigungsdatum korrekt definieren („nächstmöglicher Termin“ als Fallback).
4. Zustellung wählen (persönlich/Einwurf/Bote) + Zugang dokumentieren.
5. Folgen planen (Übergabe, Renovierungsklauseln, Kaution).
6. Härtefall/Widerspruch (bei Vermieterkündigung) fristgerecht beachten.

Hinweis (keine Rechtsberatung): Wohnraummietrecht ist detailreich. Im Zweifel lohnt sich eine individuelle Prüfung durch eine Mieterberatung oder Fachanwält:in.

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Robert Kaminski, - Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, - Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, - Immobilienmaklerin, Tobias Bechtel, - Bauunternehmer, Christian Gülcan Gründer & Teilhaber Maklerbüros, Eigentümer & Bauherr und Betreiber dieser Webseite, Emine Gülcan, - Immobilienmaklerin, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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