Die Werkswohnung kündigen – Infos und 3 Gerichtsurteile
Viele Arbeitgeber, privatwirtschaftliche wie öffentliche, bieten ihren Mitarbeitern Wohnungen an, die diese meist zu sehr günstigen Bedingungen anmieten können. Was auf den ersten Blick nach einer sehr guten und einfachen Lösung für alle Beteiligten klingt, führt in der Praxis jedoch immer wieder zu Streitigkeiten. Dies gilt vor allem dann, wenn die Kündigung der Werkswohnung im Raum steht.
Inhalt
Die Werkswohnung kündigen – ein paar Infos vorab
Bei Wohnraum für Mitarbeiter muss grundsätzlich zwischen Werkmietwohnungen und Werkdienstwohnungen unterschieden werden:
- Bei Werkmietwohnungen schließen der Arbeitgeber und der Mitarbeiter zwei Verträge, nämlich zum einen den Arbeitsvertrag und zum anderen den Mietvertrag. Der Arbeitsvertrag bildet die Basis für das Arbeitsverhältnis, während das Mietverhältnis auf dem Mietvertrag basiert.
Endet das Arbeitsverhältnis, erlischt dadurch nur die Vertragsbeziehung, die sich aus dem Arbeitsvertrag ergibt. Damit auch das Mietverhältnis beendet wird, muss der Mietvertrag ebenfalls und damit separat gekündigt werden.
Hierbei wiederum ist das Mietrecht ausschlaggebend, wobei für Werkmietwohnungen ein paar besondere Regeln gelten.
- Bei Werkdienstwohnungen überlässt der Arbeitgeber dem Mitarbeiter den Wohnraum im Rahmen des Dienstverhältnisses. Ein eigenständiger Mietvertrag wird nicht geschlossen. Stattdessen existiert nur der Arbeitsvertrag, der die gesamte Vertragsbeziehung regelt. Deshalb greift hier das Arbeitsrecht, wenn die Überlassung der Wohnräume endet.
Die Werkswohnung kündigen – 3 Gerichtsurteile
Gerade die Feinheiten, die im Zusammenhang mit Werkswohnungen beachtet werden müssen, beschäftigen immer wieder die Gerichte, wie die drei beispielhaften Urteile zeigen.
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Urteil vom 4. März 2008, Landesarbeitsgericht Köln, Az. 11 Sa 582/07
Ein Mann war als Bademeister in einem Schwimmbad tätig, das von einer Gemeinde betrieben wurde. Im Rahmen dieses Dienstverhältnisses hatte die Gemeinde dem Mann eine Dienstwohnung auf dem Gelände des Schwimmbades überlassen.
Im Dienstvertrag war vereinbart, dass die Wohnungszuweisung widerrufen werden könne, wenn der Bademeister seinen Dienstposten nicht mehr innehätte. Einige Jahre später gab die Gemeinde das Schwimmbad an einen privaten Träger ab.
Dieser setzte zwar das Arbeitsverhältnis mit dem Bademeister fort, sprach für die Dienstwohnung aber die Kündigung aus. Als Begrünung erklärte der Arbeitgeber, dass der Bademeister nicht mehr Inhaber des Dienstpostens wäre, weil sein jetziger Einsatzort größtenteils ein anderes Schwimmbad sei.
Gleichzeitig bot der Arbeitgeber dem Bademeister an, die Wohnung weiterhin zu nutzen, allerdings zur ortsüblichen Miete.
Der Bademeister lehnte dieses Angebot ab und wies die Kündigung des Mietverhältnisses zurück. Einige Monate später kündigte der Arbeitgeber das Mietverhältnis erneut.
Nun erklärte er, dass das Schwimmbad umgebaut werde und in diesem Zuge an die Stelle der Wohnräume weitere Umkleidekabinen kämen. Auch mit dieser Kündigung war der Bademeister nicht einverstanden und so landete der Fall schließlich vor dem Landesarbeitsgericht Köln.
Das Gericht gab dem Bademeister Recht und wies beide Kündigungen als unwirksam zurück. Da es sich bei der Wohnung um eine Werkdienstwohnung handele, die im Rahmen des Dienstverhältnisses und ohne eigenständigen Mietvertrag überlassen werde, finde hier nicht das Mietrecht, sondern das Arbeitsrecht Anwendung.
Die Vereinbarung im Dienstvertrag mit der Gemeinde als früherem Arbeitgeber, dass die Zuweisung der Wohnung widerrufen werden könne, sei zwar grundsätzlich wirksam.
Die Voraussetzungen für einen Widerruf seien hier aber nicht gegeben. So wäre der Bademeister schon seit jeher in verschiedenen Schwimmbädern tätig gewesen, darunter auch in dem Schwimmbad an seinem Wohnort.
Die Voraussage, dass er künftig nie mehr in diesem Schwimmbad eingesetzt werde, sei nicht möglich.
Der geplante Umbau des Schwimmbads könne deshalb nicht als Begründung für eine Kündigung herangezogen werden, weil es bislang weder konkrete Pläne zur Umsetzung noch zur Finanzierung des Projekts gäbe.
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Urteil vom 15. November 2004, Arbeitsgericht Bielefeld, Az. 3 Ca 1448/04
Ein Mann war bereits seit vielen Jahren in einer Geschäftsstelle der Arbeitsagentur als Hausmeister und Fahrer tätig. Im Rahmen dieses Dienstverhältnisses hatte ihm die Arbeitsagentur als Arbeitgeber eine Dienstwohnung überlassen.
Nachdem der Bundesrechnungshof festgestellt hatte, dass Dienstwohnungen für Mitarbeiter der Arbeitsagenturen nicht mehr notwendig wären, forderte die Bundesagentur für Arbeit 2003 die Behörden, die ihr unterstehen, dazu auf, die Zuweisungen von Dienstwohnungen an ihre Mitarbeiter zurückzunehmen.
Die Geschäftsstelle, für die der Mann tätig war, kam dieser Aufforderung nach. So widerrief sie die Zuweisung und deklarierte die bisherige Hausmeisterwohnung als Mietwohnung.
Für diese Mietwohnung sollte der Mann einen Mietzins in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bezahlen. Bislang hatte er seine Dienstwohnung zu einem geringeren Betrag genutzt. Da der Mann mit dieser Vorgehensweise nicht einverstanden war, erhob er Klage gegen seinen Arbeitgeber.
Das Arbeitsgericht Bielefeld kam zu dem Ergebnis, dass der Widerruf der Wohnungszuweisung nicht wirksam sei.
Bei einer Werkdienstwohnung werde kein eigenständiger Mietvertrag geschlossen, sondern die Wohnung im Rahmen des Dienstverhältnisses überlassen. Die Überlassung sei ein Bestandteil der Vergütung, die der Mitarbeiter für seine Arbeitsleistung erhalte.
Vorschriften aus dem Mietrecht könnten zwar Anwendung finden, wenn es um die Nutzung der Wohnräume gehe. Die Beendigung der Überlassung unterliege aber dem Arbeits- oder hier Dienstvertragsrecht.
Das Gericht erklärte, dass eine Kündigung der Werkdienstwohnung nicht möglich sei, wenn das Arbeitsverhältnis fortgesetzt werde.
Dies würde nämlich einer teilweisen Kündigung des Arbeitsvertrages entsprechen, die aber nicht zulässig sei. Interne Regelungen der Behörde kämen hier nicht zum Tragen.
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Urteil vom 28. Oktober 2004, Landgericht Berlin, Az. 62 S 219/04
Ein Mann war als Hausmeister in einem Mietshaus tätig und bewohnte in diesem Haus eine Dreizimmerwohnung, die ihm der Besitzer des Mietshauses zur Verfügung gestellt hatte. Zwischen dem Hausmeister und dem Besitzer des Mietshauses bestanden ein Arbeitsvertrag und ein separater Mietvertrag für die Wohnung.
Nach einiger Zeit kündigte der Hausbesitzer den Arbeitsvertrag, der Mietvertrag lief aber zunächst weiter.
Etwa ein Jahr nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses kündigte der Hausbesitzer auch den Mietvertrag. Da sich die Parteien nicht einigen konnten, musste schließlich das Landgericht Berlin entscheiden.
Das Gericht urteilte zugunsten des Hausbesitzers. Es bestätigte das berechtigte Interesse des Hauseigentümers an einer Kündigung, weil dieser die Wohnung dem neuen Hausmeister zur Verfügung stellen wolle.
Dass der Hauseigentümer einem Hausmeister mit Familie den Vorzug gegeben habe, sei legitim, denn dadurch könne er von einer stärkeren Verwurzelung mit dem Wohnort und dem Arbeitsplatz ausgehen.
Der Hauseigentümer sei weiterhin nicht dazu verpflichtet, eine andere Wohnung in dem Mietshaus als Hausmeisterwohnung einzurichten. Bei der Kündigung einer Werkmietwohnung müsse er jedoch die besonderen Vorschriften über Werkmietwohnungen berücksichtigen, die sich aus den §§ 576 ff. BGB ableiten.
Demnach sei der Hausbesitzer dazu verpflichtet, dem ehemaligen Hausmeister als Mieter bis zum Ende der Kündigungsfrist eine Wohnung in der Wohnanlage anbieten, die mit der bisherigen Wohnung vergleichbar ist und zur Vermietung steht.
Dies wäre nur bei zwei Wohnungen der Fall gewesen. Als diese beiden Wohnungen zur Vermietung standen, war der Kündigungsschutzprozess vor dem Arbeitsgericht, den der gekündigte Hausmeister angestrengt hatte, aber noch nicht abgeschlossen gewesen.
Daher habe seinerzeit keine Gewissheit bestanden, ob die Kündigung des Arbeitsvertrags wirksam werden und das Arbeitsverhältnis tatsächlich enden würde. Zum Zeitpunkt der Kündigung des Mietvertrags, die das Gericht für rechtmäßig und wirksam erklärte, sei keine Ersatzwohnung verfügbar gewesen.
Werkmietwohnung vs. Werkdienstwohnung – zwei kurze Praxisbilder
- Werkmietwohnung (getrennte Verträge): Die Gebäudetechnikerin schließt mit dem Arbeitgeber einen Arbeitsvertrag und mit dem Hauseigentümer einen Mietvertrag. Endet der Job, läuft der Mietvertrag weiter, bis er separat – unter Beachtung der §§ 573 ff., 576 ff. BGB – beendet wird. Mieterschutz (z. B. Widerspruch nach § 574 BGB) ist eröffnet.
- Werkdienstwohnung (Überlassung aus dem Dienstverhältnis): Der Pförtner darf die Wohnung nur wegen seiner Tätigkeit nutzen; ein eigenständiger Mietvertrag existiert nicht. Endet das Dienstverhältnis oder wird die Zuweisung wirksam widerrufen, endet die Wohnungsnutzung arbeitsrechtlich – Mietrecht gilt nur eingeschränkt (Nutzung), nicht für die Beendigung.
Merksatz: Beim Mietvertrag beendet man mietrechtlich, bei der Dienstwohnung nach den Regeln des Dienst-/Arbeitsrechts.
Formvorgaben, Fristen, Zugang – was zählt in der Praxis?
- Schriftform & Zugang: Kündigungen und Widerrufe stets schriftlich mit nachweisbarem Zugang (Bote, Einwurf-Einschreiben). Bei mehreren Vertragspartnern an alle adressieren.
- Fristen Werkmietwohnung: Ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (§ 573c BGB) und berechtigtem Interesse (§ 573 BGB), bei Werkmietwohnungen gelten Sondertatbestände (§§ 576, 576b BGB), u. a. Wohnbedarf für den Nachfolger (z. B. neuen Hausmeister).
- Fristen Werkdienstwohnung: Maßgeblich ist der Dienst-/Arbeitsvertrag (Zuweisungs- und Widerrufsklauseln, Interessenabwägung, billiges Ermessen). Eine Teilkündigung des Arbeitsvertrags (nur Wohnraum) ist unzulässig, wenn das Arbeitsverhältnis fortbesteht.
Widerspruch, Räumung, Nutzungsentschädigung
- Widerspruch (Werkmietwohnung): Mieter kann nach § 574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung eine Härte bedeutet (z. B. Kinder, Krankheit, fehlender Ersatzwohnraum).
- Räumung: Nach Fristablauf und erfolgloser Rückgabe: Räumungsklage und ggf. „Berliner Räumung“ (Herausgabe der Schlüssel / Besitzverschaffung).
- Nutzungsentschädigung: Bleibt der ehemalige Nutzer trotz Beendigung in der Wohnung, kann Nutzungsentschädigung verlangt werden (§ 546a BGB analog).
Ersatzwohnungsangebot – worauf es wirklich ankommt
Bei Werkmietwohnungen muss der Vermieter bis zum Ende der Kündigungsfrist eine vergleichbare freie Wohnung anbieten (§ 576 BGB). Vergleichbar ist sie, wenn Lage, Größe, Ausstattung und Mietpreisniveau in etwa passen.
Dokumentiere:
- Zeitpunkt der Verfügbarkeit, 2) Datenblatt (m², Zimmer, Ausstattung), 3) Mietzins mit ortsüblicher Vergleichsmiete, 4) Zugangsbelege des Angebots.
Fehlt ein solches Angebot, kann die Kündigung scheitern.
Sonderfälle kompakt
- Betriebsübergang (§ 613a BGB): Arbeitsverhältnis geht über; Dienstwohnungsrechte/-pflichten bestehen grundsätzlich fort. Ein bloßer Übergang rechtfertigt keine isolierte „Wohnungskündigung“.
- Elternzeit / Krankheit: Beendigung des Arbeitsverhältnisses bleibt Schwelle; reine Abwesenheit legitimiert keinen Wohnungsentzug ohne vertragliche Grundlage.
- Tod des Mitarbeiters: Prüfe, wer Ersatzberechtigter/Nachlass ist; bei Werkmietwohnung gelten die Eintrittsrechte (§ 563 BGB).
- Ruhestand: Ohne besondere vertragliche Zusage entfällt der Dienstwohnungszweck; in Werkmietwohnungen greifen die Sonderregeln der §§ 576 ff. BGB.
Checkliste für Arbeitgeber (Werkmietwohnung)
- ✅ Berechtigtes Interesse schriftlich herleiten (z. B. Wohnbedarf Nachfolger).
- ✅ Kündigungsfrist berechnen, Zugang sichern (Einwurfprotokoll).
- ✅ Ersatzwohnungsangebot rechtzeitig, vergleichbar und nachweisbar.
- ✅ Sozialklausel-Risiko prüfen (Härtegründe, Alternativen, Dokumentation).
- ✅ Kommunikation sauber: getrennte Schreiben für Arbeits- und Mietverhältnis.
Checkliste für Arbeitgeber (Werkdienstwohnung)
- ✅ Vertragliche Widerrufsklausel? Billiges Ermessen dokumentieren (Betriebsbedarf, Alternativen, zeitliche Planung).
- ✅ Kein Teilkündigen des Arbeitsvertrags; Beendigung/Umsetzung arbeitsrechtlich sauber.
- ✅ Übergabeprotokoll & Rückgabe (Schlüssel, Zustand), Nutzungsentschädigung vorbehalten.
Muster – Kündigung Werkmietwohnung
Betreff: Ordentliche Kündigung des Mietvertrags über die Werkmietwohnung
[Adresse]
Sehr geehrte/r …,
hiermit kündigen wir den Mietvertrag vom … über die Wohnung [Adresse] ordentlich zum ….
Begründung (§ 573 i. V. m. §§ 576 ff. BGB): Die Wohnung wird für den Nachfolger in der Funktion [Hausmeister] benötigt.
Ersatzwohnungsangebot (§ 576 BGB): Wir bieten Ihnen bis zum Ende der Kündigungsfrist die vergleichbare Wohnung [Adresse, Datenblatt anbei] zur Anmietung an.
Bitte vereinbaren Sie …
Mit freundlichen Grüßen …
Häufige Fehler – kurz und knapp
- ❌ Ein einziges Schreiben für Arbeits- und Mietvertrag.
- ❌ Widerruf ohne Ermessensabwägung (Dienstwohnung).
- ❌ Kein Ersatzwohnungsangebot trotz Pflicht (Werkmietwohnung).
- ❌ Unklare Zustellung – am Ende fehlt der Zugangsnachweis.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. In Einzelfällen unterscheiden Gerichte fein nach Vertragstext, gelebter Praxis und Belegen.
Mini-FAQ
- Gilt die Sozialklausel § 574 BGB bei Dienstwohnungen? Nein, sie greift klassisch im Mietrecht, also bei Werkmietwohnungen mit Mietvertrag.
- Kann der Arbeitgeber die Dienstwohnung isoliert kündigen, wenn das Arbeitsverhältnis weiterläuft? Nein, das wäre eine unzulässige Teilkündigung – stattdessen Widerruf nach vertraglicher Klausel mit Interessenabwägung.
- Muss eine Ersatzwohnung angeboten werden? Ja, bei Werkmietwohnungen nach § 576 BGB – vergleichbar und rechtzeitig.
- Was, wenn der Mitarbeiter nicht auszieht? Räumung gerichtlich durchsetzen; bis dahin Nutzungsentschädigung verlangen.
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- Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?
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Thema: Die Werkswohnung kündigen – Infos und 3 Gerichtsurteile
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