Der Aufhebungsvertrag im Mietrecht mit Vorlage

Der Aufhebungsvertrag im Mietrecht (mit Vorlage) 

Der Aufhebungsvertrag findet in erster Linie im Arbeitsrecht Anwendung. Durch einen arbeitsrechtlichen Aufhebungsvertrag vereinbaren der Arbeitgeber und der Arbeitnehmer einvernehmlich, dass das bestehende Arbeitsverhältnis aufgelöst werden soll.

Gleichzeitig können die beiden Vertragsparteien frei aushandeln, wann und zu welchen Bedingungen der Arbeitnehmer aus dem Unternehmen ausscheidet. 

Grundsätzlich überwiegen bei einem Aufhebungsvertrag zwar die Vorteile für den Arbeitgeber, aber insgesamt kann ein Aufhebungsvertrag auch für den Arbeitnehmer eine bessere Lösung sein als eine Kündigung. Außerhalb des Arbeitsrechts ist ein Aufhebungsvertrag eher selten anzutreffen.

Doch gerade im Mietrecht kann ein Aufhebungsvertrag durchaus sinnvoll sein. 

Der Aufhebungsvertrag bei einem unbefristeten Mietverhältnis

Die meisten Mietverhältnisse werden unbefristet vereinbart. Unbefristet bedeutet, dass das Ende der Mietdauer nicht schon vorher festgelegt wird. Im Mietvertrag steht also kein konkretes Datum, an dem der Vertrag ausläuft. Stattdessen mietet der Mieter die Wohnung für einen unbegrenzten Zeitraum.

Möchte der Mieter ausziehen, hat er jederzeit die Möglichkeit, ordentlich zu kündigen. Begründen muss der Mieter seine Kündigung nicht. Allerdings muss er die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist einhalten.

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis beenden, kann er ebenfalls eine Kündigung aussprechen. Auch der Vermieter muss sich an die Kündigungsfrist halten. Zudem braucht er einen Kündigungsgrund, der schlüssig, nachvollziehbar und mit den gesetzlichen Mieterschutzvorgaben vereinbar sein muss.

Sind sich der Mieter und der Vermieter einig, dass das Mietverhältnis beendet werden soll, können sie einen Aufhebungsvertrag schließen. Anders als bei einer Kündigung müssen dann keine Kündigungsfristen beachtet werden. Stattdessen können der Mieter und der Vermieter individuell vereinbaren, wann und zu welchen Konditionen der Mieter auszieht.   

Der Aufhebungsvertrag bei einem befristeten Mietverhältnis

Neben dem unbefristeten Mietverhältnis gibt es noch den befristeten Mietvertrag. Bei einem befristeten Mietvertrag wird von Anfang an festgelegt, an welchem Tag das Mietverhältnis beginnt und an welchem Tag es wieder endet. Ein befristeter Mietvertrag ist vor allem dann sinnvoll, wenn klar ist, dass die Wohnung nur für einen bestimmten Zeitraum ver- oder gemietet werden soll. Außerdem werden gewerbliche Mietverträge oft mit Befristung geschlossen.

Dies liegt daran, dass Gewerbemietverträge weitgehend frei ausgehandelt werden können und der Mieterschutz gleichzeitig nur begrenzt gilt. Die zeitliche Befristung sorgt daher für ein Stück Sicherheit auf beiden Seiten. Der Mieter weiß nämlich, dass ihn der Vermieter nicht so ohne Weiteres wieder aus den Büroräumen oder dem Ladengeschäft rausschmeißen kann. Der Vermieter wiederum hat die Gewissheit, dass seine Räume für einen bestimmten Zeitraum sicher vermietet sind und er folglich mit entsprechenden Mieteinnahmen rechnen kann.

Bei Gewerbemietverträgen sind recht lange Laufzeiten von beispielsweise fünf, zehn oder gar zwanzig Jahren üblich. Bei befristeten Mietverträgen mit Privatpersonen sind so lange Laufzeiten hingegen die Ausnahme. Unabhängig von der Laufzeit gilt aber, dass ein befristeter Mietvertrag in aller Regel nicht vorzeitig gekündigt werden kann.

Die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung ist zwar immer gegeben, allerdings setzt sie einen sehr wichtigen und schwerwiegenden Grund voraus. Da ein befristeter Mietvertrag automatisch an dem vertraglich vereinbarten Datum endet, ist eine ordentliche Kündigung hingegen im Normalfall ausgeschlossen.

Möchten der Mieter und der Vermieter das befristete Mietverhältnis vorzeitig beenden und sind beide Seiten einverstanden, bleibt somit letztlich meist nur der Aufhebungsvertrag als Lösung übrig. 

Vorlage für einen Aufhebungsvertrag im Mietrecht

Geht der Wunsch nach der Auflösung des Mietvertrags vom Vermieter aus, kann der Mieter versuchen, eine Entschädigungsleistung auszuhandeln. Bei dieser Entschädigungsleistung kann es sich beispielsweise um eine Einmalzahlung, eine Beteiligung an den Umzugskosten oder um die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf Kosten des Vermieters handeln.

Für den Vermieter ist ein Aufhebungsvertrag eine sichere Lösung. Gegen eine Kündigung könnte sich der Mieter nämlich möglicherweise erfolgreich wehren. Durch einen Aufhebungsvertrag stimmt der Mieter der Beendigung des Mietverhältnisses hingegen zu. Ist dem Vermieter am Auszug des Mieters gelegen, wird er sich dies deshalb eventuell etwas kosten lassen. Für den Mieter bedeutet das aber gleichzeitig auch, dass er sich sehr genau durchlesen sollte, was er da unterschreibt.

Ein Widerruf ist bei einem Aufhebungsvertrag nämlich im Regelfall nicht möglich und eine wirksame Anfechtung ist in der Praxis nur sehr selten erfolgreich. Bestimmte Formvorgaben müssen bei einem Aufhebungsvertrag im Mietrecht nicht eingehalten werden und auch im Hinblick auf die Inhalte gibt es keine festen Regeln. Daher würde es ausreichen, wenn der Mieter und der Vermieter in einem kurzen Satz erklären, dass das bestehende Mietverhältnis in gegenseitigem Einvernehmen aufgelöst werden soll. Bestätigen beide diese Vereinbarung durch ihre Unterschriften, ist das Mietverhältnis wirksam aufgelöst.

Um später mögliche Unstimmigkeiten zu vermeiden und einen Nachweis für die getroffenen Absprachen zu haben, ist es allerdings besser, den Aufhebungsvertrag etwas ausführlicher zu gestalten. Ausführlicher meint in diesem Fall, dass alle wichtigen Vereinbarungen und Regelungen schriftlich festgehalten werden sollten.

Und wie ein solcher Mietaufhebungsvertrag dann aussehen kann,
zeigt die folgende Vorlage:

  

Mietaufhebungsvertrag 

Zwischen ___________________ (Name und Anschrift) ________________________
– nachfolgend Vermieter genannt – 

und

___________________ (Name und Anschrift) ________________________
– nachfolgend Mieter genannt – 

wird folgender Mietaufhebungsvertrag geschlossen:

§ 1 Beendigung des Mietverhältnisses

Der Vermieter und der Mieter vereinbaren einvernehmlich, dass der von Ihnen am ______ geschlossene Mietvertrag über das Mietobjekt __________ (Bezeichnung, Anschrift, Wohnungsnummer, Lage im Haus) ______, bestehend aus ___ (Anzahl der Zimmer, weitere Räume, zusätzliche Räumlichkeiten wie Keller oder Garage) ___ aufgelöst wird. Das Mietverhältnis endet am ________. 

§ 2 Übergabe des Mietobjekts

Der Mieter erklärt, dass er das Mietobjekt spätestens zum unter § 1 vereinbarten Beendigungszeitpunkt geräumt und besenrein an den Vermieter übergibt. Weiterhin verpflichtet sich der Mieter, spätestens bei der Übergabe des Mietobjekts sämtliche Schlüssel herauszugeben.  

§ 3 Entschädigungsleistungen des Vermieters

Erfolgt die Übergabe des Mietobjekts spätestens zum unter § 1 vereinbarten Termin in ordnungsgemäßem Zustand, verpflichtet sich der Vermieter

·         zur einmaligen Zahlung des Betrags von _____ Euro an den Mieter und/oder
·         zur Beteiligung an den nachgewiesenen Umzugskosten mit einem Betrag von _____ Euro und/oder
·         zur Durchführung von ggf. notwendigen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten. 

§ 4 Kaution und Betriebskosten

Der Vermieter verpflichtet sich, die vom Mieter hinterlegte Kaution in Höhe von _________ Euro zuzüglich Zinsen zurückzuzahlen. Die Erstattung hat innerhalb von ____ Monaten nach ordnungsgemäßer Rückgabe des Mietobjekts zu erfolgen. Der Vermieter ist jedoch berechtigt, einen Betrag von _____ Euro einzubehalten, bis die abschließende Betriebskostenabrechnung vorliegt. Der einbehaltene Betrag wird mit den entstandenen Betriebskosten verrechnet. Sofern sich ein Differenzbetrag ergibt, wird dieser dem Mieter unverzüglich erstattet.

Oder: Der Mieter verpflichtet sich jedoch, mögliche Nachforderungen aus der abschließenden Betriebskostenabrechnung umgehend zu begleichen. 

§ 5 Vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts

Der Mieter ist berechtigt, das Mietobjekt schon vor dem unter § 1 vereinbarten Zeitpunkt an den Vermieter zu übergeben. Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses muss dem Vermieter jedoch unverzüglich, spätestens aber ____ Tage vor dem beabsichtigten Beendigungstermin mitgeteilt werden. Die Mitteilung hat schriftlich zu erfolgen.

Für den Fall einer früheren Beendigung des Mietverhältnisses erklärt sich der Vermieter bereit, zusätzlich zu der unter § 3 vereinbarten Entschädigungsleistung eine Zahlung von ____ Euro als Pauschale/für jede Woche/für jeden Monat der vorzeitigen Räumung des Mietobjekts zu leisten. 

§ 6 Verspätete Rückgabe des Mietobjekts

Beide Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Rückgabe des Mietobjekts zu einem späteren Zeitpunkt als unter § 1 vereinbart, das Mietverhältnis nicht im Sinne von § 545 BGB stillschweigend verlängert. Dieser Erklärung stimmen beide Vertragsparteien ausdrücklich, verbindlich und unwiderruflich zu. 

§ 7 Abschließende Erklärungen

Beide Vertragsparteien erklären, dass durch den vorliegenden Aufhebungsvertrag alle Punkte, die für das Mietverhältnis relevant sind und insbesondere die Beendigung des Mietverhältnisses betreffen, abschließend geregelt sind. Weiterhin bestätigen beide Vertragsparteien, dass sie die Inhalte dieses Vertrags zur Kenntnis genommen haben und den Vereinbarungen zustimmen.

Weitere Vereinbarungen und sonstige Nebenabreden wurden nicht getroffen. Sofern es zu weiteren Absprachen kommen sollte oder der Aufhebungsvertrag Änderungen oder Ergänzungen notwendig macht, so sind diese nur dann verbindlich, wenn sie schriftlich vereinbart wurden.

_________________________Ort, Datum 

_________________________   _________________________

Unterschrift Vermieter                 Unterschrift Mieter

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