Infos und Tipps rund um den Hausverkauf

Die wichtigsten Infos und Tipps rund um den Hausverkauf 

Immobilien gelten schon seit jeher als vergleichsweise sichere Geldanlage und sinnvoller Baustein für die private Altersvorsorge.

Nicht zuletzt durch die Finanzkrise, die Eurokrise und die Angst vor einer möglichen Inflation, aber auch angesichts zunehmend leerer Rentenkassen haben Immobilien noch einmal zusätzlich Aufschwung bekommen. 

In den großen Ballungsgebieten klettern die Preise für Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen schon seit längerem konstant nach oben, mittlerweile scheinen Immobilien aber im Allgemeinen von einem deutlichen Preisaufschwung zu profitieren.

So mancher Immobilienbesitzer denkt nun möglicherweise darüber nach, ob jetzt nicht ein guter Zeitpunkt wäre, um seine Immobilie zu verkaufen. Schließlich stehen die Chancen für einen gewinnbringenden Verkauf umso besser, je größer die Nachfrage ist. Andererseits ist nicht ausgeschlossen, dass die Preise gerade in ländlichen Regionen noch weiter steigen, so dass es vielleicht sinnvoller wäre, mit dem Verkauf noch ein wenig zu warten. Zudem stellt sich die Frage, worauf überhaupt bei einem Immobilienverkauf geachtet werden sollte.

Hier die wichtigsten Infos und Tipps rund um den Hausverkauf in der Übersicht: 

Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Hausverkauf?

Mit Ausnahme von wenigen Regionen wie Hamburg, München oder dem Rhein-Main-Gebiet waren die Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren recht konstant, die Preise für große Anwesen auf dem Land fielen mitunter sogar. Die Finanz- und Wirtschaftskrise, die angespannte Lage in Südeuropa und einigen anderen Euro-Ländern sowie die Eurokrise haben viele jedoch verunsichert.

Sind die Zeiten unsicher und wächst die Angst vor einer möglichen Inflation, besinnen sich viele wieder auf verlässliche Werte und neben Gold gehören hierzu eben auch Immobilien. Der große Run auf Immobilien hat zwar zur Folge, dass dadurch die Preise erst so richtig in die Höhe steigen, auf der Suche nach einer sicheren, soliden und langfristig zuverlässigen Geldanlage nehmen dies viele aber in Kauf.

Insbesondere in wirtschaftsstarken Regionen und aufstrebenden Gegenden ist wahrscheinlich, dass das Preisniveau noch steigt. In Gegenden und Großstädten hingegen, in denen die Immobilienpreise schon jetzt astronomische Höhen erreicht haben, dürfte das Preiswachstumspotenzial ziemlich ausgeschöpft sein. Generell ist es aber nicht möglich, verbindlich, pauschal und allgemeingültig festzulegen, wann der beste Zeitpunkt für einen Hausverkauf ist.

Hierbei spielen nämlich viele individuelle Faktoren eine Rolle und hinzu kommt, dass ungeachtet aller Preisentwicklungen das entscheidende Kriterium beim Hauskauf und -verkauf die Lage ist und bleibt. 

Ist es besser, ein Haus selbst oder per Makler zu verkaufen?

Das Internet mit seinen zahllosen Immobilienportalen und Anzeigenmärkten macht es möglich, dass jeder seine Immobilie schnell und kostengünstig präsentieren kann. Die vorgefertigten Webformulare fragen die grundlegenden Merkmale ab und durch Fotos kann sich der potenzielle Käufer einen ersten Eindruck verschaffen.

Für die Beschreibung sollte sich der Verkäufer aber ein wenig Zeit nehmen, denn schließlich gilt es, die Vorzüge seiner Immobilie herauszuarbeiten und sich gleichzeitig von den vielen anderen Inseraten abzuheben. Ratsam hierbei ist dann auch, auf die typischen Formulierungen aus dem Makler-Jargon zu verzichten und stattdessen in eigenen Worten zu beschreiben, denn so wirkt die Anzeige authentischer. Eine ideale Ergänzung zu Onlineinseraten sind Aushänge an Schwarzen Brettern in der Umgebung.

Auf diese Weise lassen sich gezielt diejenigen ansprechen, die eine Immobilie in der Region suchen und obendrein ist diese Werbung für den Verkäufer in aller Regel kostenlos. Lässt sich kein Käufer finden, bleibt immer noch der klassische Weg über die teils recht teuren Anzeigen in Tageszeitungen.  Wer selbst nicht die Zeit hat oder die Mühen scheut, Interessenten zu suchen, Besichtigungstermine wahrzunehmen und Verhandlungen zu führen, kann sich an einen Makler wenden.

Dieser übernimmt die gesamte Arbeit im Zusammenhang mit dem Hausverkauf, erhält dafür aber im Gegenzug eine mitunter ordentliche Provision. Wer diese Provision letztlich bezahlt, ist von Fall zu Fall verschieden. Im Normalfall übernimmt zwar der Käufer die Maklerprovision, zieht diese aber häufig anteilig oder vollständig vom Kaufpreis ab. Trotzdem kann sich die Investition in einen Makler lohnen, denn der Verkäufer spart dadurch nicht nur Zeit, sondern kann sich auch darauf verlassen, dass der Makler die Fallstricke beim Hausverkauf kennt und Immobilien verkaufen kann. Gerade bei Häusern und Wohnungen, die sich eher schwer verkaufen lassen, kann dies ein großer Vorteil sein.  

Worauf gilt es beim Hausverkauf zu achten?

Wie bei praktisch allen Verkäufen gilt auch beim Hausverkauf, dass der erste Eindruck eine entscheidende Rolle spielt. Natürlich lässt sich ein sanierungsbedürftiger Altbau nicht in ein bezugfertiges Haus verwandeln und es geht auch nicht darum, dem potenziellen Käufer etwas vorzuspielen.

Aber der Verkäufer sollte seine Immobilie für den Besichtigungstermin soweit herrichten, dass ein positiver Grundeindruck entsteht. Eine gestutzte Hecke und ein gemähter Rasen wirken ansprechender als ein verwildertes Grundstück, gelüftete und durchgefegte Räume machen einen besseren Eindruck als Zimmer, in denen es modrig riecht und in denen sich Dreck und Müll stapeln.

Durch das Aufhübschen der Immobilie kommt außerdem nicht das Gefühl auf, dem Verkäufer sei die Immobilie egal und je schneller sie verkauft ist, desto besser. Dies könnte sich nämlich sehr nachteilig auf den Preis auswirken, den ein potenzieller Käufer bereit wäre, zu bezahlen. 

Was ist, wenn das Haus verkauft werden soll, aber noch ein Baudarlehen besteht?

Immobilienbesitzer, die die aktuelle Nachfrage und das derzeitige Preisniveau nutzen möchten, aber noch eine laufende Baufinanzierung haben, können ihre Immobilie selbstverständlich verkaufen, müssen aber die Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nehmen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt die finanzierende Bank in Rechnung, um auf diese Weise die Zinsgewinne auszugleichen, die ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entstehen.

Vor dem Hintergrund der aktuell sehr niedrigen Zinsen kann die Bank das vorzeitig zurückgezahlte Geld derzeit nicht unbedingt sehr gewinnbringend investieren, was die Vorfälligkeitsentschädigung zusätzlich höher ausfallen lassen könnte. Wurde für die Baufinanzierung eine Zinsbindungsfrist von zehn oder mehr Jahren vereinbart, ist der Immobilienbesitzer gut beraten, etwas abzuwarten.

Nach einer Laufzeit von zehn Jahren kann er nämlich aus dem Darlehen aussteigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Positiv wirkt es sich aber auch aus, wenn vereinbart ist, dass Sondertilgungen oder eine Anhebung des Tilgungssatzes möglich sind.

Die Bank muss die Vorfälligkeitsentschädigung in diesem Fall nämlich so berechnen, als habe der Immobilienbesitzer von den vereinbarten Möglichkeiten Gebrauch gemacht, was die Höhe der Entschädigung wiederum deutlich senkt.

Spielt die Bank mit, ist der für alle Seiten günstigste Fall übrigens, wenn der Käufer die Immobilie zusammen mit der Baufinanzierung übernimmt und den Kredit als neuer Darlehensnehmer weiterführt.   

Muss der Verkaufserlös versteuert werden?

Grundsätzlich müssen Gewinne aus Immobilienverkäufen versteuert werden, wenn der Verkauf vor Ablauf der Zehnjahresfrist erfolgt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie an einen Fremden oder innerhalb der Familie veräußert wird. Wer also die von Oma geerbte Immobilie direkt weiterverkauft, muss dem Finanzamt einen Teil des Gewinns abgeben.

Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Verkäufer die Immobilie in dem Jahr, in dem sie verkauft wird, und in den beiden vorausgehenden Jahren selbst bewohnt hat. In diesem Fall greift die Zehnjahresfrist nicht, der gewinnbringende Verkauf ist damit steuerfrei.

Das Bewohnen nehmen die Finanzbeamten allerdings recht genau, sich nur gelegentlich in der Immobilie aufzuhalten, reicht nicht. Ist die Immobilie ein Mehrfamilienhaus und bewohnt der Verkäufer eine der Wohnungen selbst, kann er nur diese eine Wohnung nach kurzer Zeit steuerfrei verkaufen. Bei allen anderen Wohnungen ist er an die Zehnjahresfrist gebunden.

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