Infos zum Kauf einer vermieteten Wohnung

Die wichtigsten Infos zum Kauf einer vermieteten Wohnung und zu Eigentümergemeinschaften 

Eine Immobilie zu kaufen, ist eine weitreichende Entscheidung und gehört regelmäßig zu den größten Ausgaben im Leben. Bevor der Käufer den Kaufvertrag unterschreibt, sollte er seinen Entschluss deshalb gut überdenken und sich zudem sorgfältig darüber informieren, in welchem baulichen Zustand sich seine Wunschimmobilie befindet.

Müssen bestimmte Mängel auf jeden Fall behoben werden oder stehen in Kürze Renovierungsarbeiten und Modernisierungsmaßnahmen an, kann dies hohe Zusatzkosten verursachen.

Noch teurer und zudem sehr ärgerlich kann es werden, wenn der Käufer einen Mangel übersehen hat. Der Verkäufer kann nämlich grundsätzlich nur dann haftbar gemacht werden, wenn er einen gravierenden Mangel absichtlich verschwiegen oder ausdrücklich eine bestimmte Beschaffenheit garantiert hat, die in Wirklichkeit aber nicht vorhanden ist.  

Ansonsten kauft der Käufer eine Immobilie üblicherweise nach dem Motto “gekauft wie gesehen” und eine Gewährleistung durch den Verkäufer ist im Rahmen des Kaufvertrags ausgeschlossen. Da ein Laie den wahren Zustand einer Immobilie oft nur bedingt beurteilen kann, ist er deshalb generell gut beraten, wenn er auf professionelle Hilfe durch einen Gutachter, beispielsweise einen Sachverständigen oder einen Architekten, zurückgreift.

Der Gutachter nimmt die Immobilie genau unter die Lupe und prüft nicht nur, ob bauliche Mängel oder Schäden vorhanden sind, sondern kontrolliert unter anderem auch den Zustand der Wasserleitungen und der Elektroinstallationen. Zudem kann ein Gutachter den Sanierungsbedarf einschätzen und dabei helfen, den tatsächlichen Wert der Immobilie zu ermitteln.

Als wäre ein Immobilienkauf nicht schon komplex genug, lauern besondere Stolperfallen, wenn sich der Käufer für eine Eigentumswohnung entscheidet, die vermietet ist oder die sich in einem Mehrparteienhaus befindet. Worauf es dann zusätzlich noch zu achten gilt, fasst die folgende Übersicht mit den wichtigsten Infos zum Kauf einer vermieteten Wohnung und zu Eigentümergemeinschaften zusammen.  

Der Kauf einer vermieteten Wohnung

Kauft der Käufer eine Eigentumswohnung, die aktuell vermietet ist, sollte er sich den Mietvertrag sehr genau anschauen. Dies gilt vor allem dann, wenn der Käufer plant, in nicht allzu ferner Zukunft selbst in die Wohnung einzuziehen. Als neuer Eigentümer muss er das bestehende Mietverhältnis nämlich zunächst einmal übernehmen.

Anschließend kann er eine Kündigung aussprechen, wobei er dann aber nicht nur die Kündigungsfristen einhalten muss, die im Mietvertrag vereinbart sind. Stattdessen muss der neue Besitzer als Vermieter berechtigte Interessen an der Kündigung haben und diese auch belegen können. Grundsätzlich gibt es drei Gründe, die eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen können. Zum einen sind dies schwerwiegende Verletzungen der vertraglichen Pflichten durch den Mieter.

Zum anderen kann eine Kündigung gerechtfertigt sein, wenn das bestehende Mietverhältnis den Vermieter daran hindert, die Immobilie angemessen wirtschaftlich zu verwerten, und dem Vermieter dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Diese beiden Gründe scheiden jedoch in aller Regel aus, wenn der neue Eigentümer die vermietete Wohnung kurz nach dem Kauf selbst beziehen möchte.

Daher kommt in diesem Fall regelmäßig nur eine Kündigung aus Eigenbedarf in Frage. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für ein Familienmitglied oder für einen Angehörigen seines Haushalts benötigt. Aber auch wenn durch den Eigenbedarf ein berechtigtes Interesse gegeben ist, sollte sich der Vermieter auf mögliche Schwierigkeiten einstellen.

Nicht selten können nämlich auch Streitfälle um Eigenbedarfskündigungen erst nach langwierigen Gerichtsverfahren entschieden werden.  

Der Kauf einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus

Kauft der Käufer eine Eigentumswohnung, wird er dadurch zum Mitglied der Eigentümergemeinschaft.

Im Unterschied zu einem eigenen Haus kann der Besitzer einer Eigentumswohnung seine Entscheidungen nicht im Alleingang treffen. Stattdessen entscheidet die Hausgemeinschaft gemeinsam, wenn bauliche Veränderungen, Instandsetzungsmaßnahmen oder andere Arbeiten an der Immobilie geplant sind. Die rechtliche Grundlage für die Verfahren, mit denen über Investitionen am gemeinschaftlichen Eigentum abgestimmt wird, schafft das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG.

Je nachdem über welche Angelegenheit entschieden wird, sind dabei verschiedene Abstimmungsverfahren vorgesehen. Die Wohnungseigentümer können jedoch davon abweichende Vereinbarungen treffen.

Der Käufer sollte sich deshalb im Vorfeld über die Handhabung im Haus informieren. Außerdem sollte er sich die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft anschauen, denn darin sind die Einzelheiten geregelt. Sind beispielsweise Mehrheitsbeschlüsse vorgesehen, kann es passieren, dass Baumaßnahmen oder bauliche Veränderungen an der Immobilie beschlossen werden, die einzelne Eigentümer so nicht gewollt haben oder die für manche Besitzer eine große finanzielle Belastung darstellen. Die Kosten für die beschlossenen Maßnahmen werden jedoch zwischen allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft aufgeteilt.

Kauft der Käufer eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus, sollte er somit nicht nur eine gewisse Kompromissbereitschaft mitbringen, sondern auch mögliche Folgekosten berücksichtigen. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Mietwohnungen in einem Mehrparteienhaus erst in Eigentumswohnungen umgewandelt und danach verkauft werden. In diesem Fall können die bestehenden Mietverträge nämlich frühestens nach Ablauf einer dreijährigen Wartefrist gekündigt werden.

In Gebieten, in denen Wohnungsmangel herrscht, können die Rechtsverordnungen der Länder sogar Kündigungssperren von bis zu zehn Jahren vorsehen. Um dies zu umgehen, griffen neu gegründete Eigentümergemeinschaften mitunter auf das sogenannte Münchner Modell zurück.

Dabei wurden die Wohnungen von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gekauft, die Mietverträge von den einzelnen Gesellschaftern wegen Eigenbedarfs gekündigt und die Wohnungen anschließend in Eigentumswohnungen umgewandelt. Seit Mai 2013 ist dies allerdings nicht mehr zulässig.

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