Übersicht zu Hausmeisterkosten für Mieter

Übersicht: Welche Hausmeisterkosten können an die Mieter weitergegeben werden, welche nicht?  

Vor allem in größeren Wohnanlagen gibt es oft einen Hausmeister, der typische Hauswartstätigkeiten übernimmt, beispielsweise in Form von Prüf- und Wartungsarbeiten, der Gartenpflege oder Reinigungsarbeiten.

Spätestens bei der Aushändigung der jährlichen Betriebs- und Nebenkostenabrechnung führen eben diese Hausmeisterkosten aber zu einem häufig Streitthema zwischen Vermietern und Mietern.

Der Hauptgrund für die Streitigkeiten liegt vor allem in der Unwissenheit darüber, welche Hausmeisterkosten in welcher Höhe und in welcher Form an die Mieter weitergegeben werden dürfen und welche nicht. 

 

Hier dazu eine Übersicht:

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Zunächst muss sichergestellt sein, dass die Hausmeisterkosten überhaupt an die Mieter weitergegeben werden dürfen.

Dies ist dann der Fall, wenn im Rahmen des Mietvertrages oder einer Zusatzvereinbarung geregelt ist, dass Hausmeisterkosten Bestandteil der Betriebskosten sind, oder wenn im Sinne des Gewohnheitsrechts eine stillschweigende Vertragsänderung gegeben ist.

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Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung müssen die Hausmeisterkosten konkret benannt und in umlagefähige und nicht umlagefähige Hauswartstätigkeiten aufgeschlüsselt sein.

Zu den umlagefähigen Tätigkeiten gehören beispielsweise Prüfarbeiten im Zusammenhang mit Türen, der Beleuchtung oder haustechnischen Anlagen, Kontrollen von Rettungswegen, die Notfallbereitschaft, die Überwachung von Fremdfirmen oder Reinigungs- und Winterdienste.

Nicht umlagefähig hingegen sind die Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie für Verwaltungsarbeiten.

Die nicht umlagefähigen Kosten müssen konkret von den Gesamtkosten für den Hauswart abgezogen werden, ein pauschaler Abzug in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes ist in aller Regel nicht möglich.

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Wenn die Hausmeisterkosten an die Mieter weitergegeben werden dürfen, muss eine Prüfung nach dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz durchgeführt werden. Diese berücksichtigt im Wesentlichen zwei grundlegende Aspekte, nämlich die sachliche Notwendigkeit und die Kostenhöhe.

Eine sachliche Notwendigkeit ist nicht gegeben, wenn es keine Veränderungen gab, die die nachträgliche Einstellung eines Hausmeisters notwendig gemacht haben. In diesem Fall sind die Hausmeisterkosten auch nicht umlagefähig.

Zudem gilt für Tätigkeiten, die häufig ausgeführt wurden, dass die Kosten hierfür nur so oft in Rechnung gestellt werden dürfen, wie die Tätigkeiten tatsächlich angemessen und notwendig waren. Der zweite Aspekt des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes berücksichtigt die Höhe der Kosten, die ortsüblich ausfallen müssen.

Als Anhaltspunkt hierfür gilt üblicherweise der örtliche Mietspiegel, der auch Betriebskosten beinhaltet. Abweichungen der Kosten gegenüber dem Vorjahr, die höher ausfallen als zehn Prozent, sind prinzipiell kritisch, da hier ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gegeben sein kann. (KG Berlin, 12 U 216/05, NZM 2006, 294).

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