Wohnungsbesichtigung: Diese Rechte hat der Mieter

Wohnungsbesichtigung: Diese Rechte hat der Mieter

Der Vermieter meldet sich an, weil er eine Wohnungsbesichtigung durchführen will? Dann wird der Mieter den Besuch meist dulden müssen. Allerdings muss sich der Vermieter an ein paar Spielregeln halten.

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern ist, ob und wann der Vermieter die vermietete Wohnung besichtigen darf. Schließlich ist die Wohnung der persönliche Rückzugsort des Mieters. Insofern ist es durchaus verständlich, wenn er nicht möchte, dass sein Vermieter, womöglich noch mit Handwerkern oder anderen fremden Personen im Schlepptau, durch seine Räume spaziert.

Hält sich der Vermieter an die Spielregeln, wird der Mieter aber meist keine andere Wahl haben, als den Vermieter in die Wohnung zu lassen. Doch was heißt das konkret? Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?

In diesem Beitrag erklären wir die wichtigsten Infos rund um die Wohnungsbesichtigung:

 

Wann der Vermieter die Wohnung besichtigen darf

Einfach so, aus reiner Neugier oder weil der Vermieter gerne sehen möchte, wie sich der Mieter so eingerichtet hat, ist eine Wohnungsbesichtigung nicht zulässig. Wenn der Vermieter die vermietete Wohnung betreten möchte, braucht er schon einen triftigen Grund.

Juristen sprechen davon, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Wohnungsbesichtigung haben muss. Wenn dieses berechtigte Interesse vorhanden ist, muss der Mieter die Wohnungsbesichtigung aber erlauben. Nur: Wann hat der Vermieter einen Grund, der seinen Besuch rechtfertigt?

Ein typischer Fall für eine Wohnungsbesichtigung ist, wenn die Wohnung oder das ganze Haus verkauft werden soll. Gleiches gilt, wenn der Mieter in absehbarer Zeit auszieht und der Vermieter die Wohnung möglichen Nachmietern zeigen will.

Da der Vermieter die Wohnung schlecht verkaufen oder weitervermieten kann, wenn die Interessenten die Wohnung vorher nicht gesehen haben, hat er ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung. Und der Mieter muss die Besichtigungen grundsätzlich dulden.

Daneben gibt es noch ein paar weitere Fälle, in denen der Vermieter einen guten Grund dafür haben kann, sich die Wohnung anzuschauen.

Diese sind:

  • Es sind Maßnahmen geplant, die der Erhaltung dienen oder den Wohnkomfort verbessern sollen. In Vorbereitung der Instandhaltungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten darf sich der Vermieter für eine Wohnungsbesichtigung ankündigen.
  • Der Mieter hat dem Vermieter Mängel angezeigt oder der Vermieter hat auf anderen Wegen von Wohnungsmängeln erfahren. Damit sich der Vermieter ein Bild machen und die angezeigten Schäden beheben kann, muss er die Möglichkeit haben, die Mängel zu begutachten.
  • Der Vermieter hat den begründeten Verdacht, dass der Mieter die Wohnung vertragswidrig nutzt oder verwahrlosen lässt. In solchen Fällen hat der Vermieter ein Recht darauf, die Wohnung zu überprüfen.

Aber:

Auch wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Wohnungsbesichtigung hat, braucht er die Zustimmung des Mieters. Und er darf die Wohnung nur dann betreten, wenn der Mieter selbst oder ein von ihm beauftragter Vertreter anwesend ist.

Es sei denn, der Mieter hat dem Vermieter ausdrücklich erlaubt, die Wohnung auch in seiner Abwesenheit zu betreten. Hat der Mieter seine Zustimmung nicht erteilt und verschafft sich der Vermieter trotzdem Zutritt zu der Wohnung, handelt er eigenmächtig.

Gleichzeitig ist damit der Tatbestand des Hausfriedensbruchs erfüllt. Verhindern kann der Mieter die Besichtigung aber letztlich nicht. Denn wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat und der Mieter seine Zustimmung verweigert, kann der Vermieter vor Gericht erzwingen, dass der Mieter die Wohnungsbesichtigung dulden muss.

 

Welche Spielregeln der Vermieter einhalten muss

Hat der Vermieter einen guten Grund für die Wohnungsbesichtigung, muss er seinen Besuch vorher ankündigen. Steht er einfach so, ohne vorherige Anmeldung vor der Tür, muss ihn der Mieter nicht hereinlassen. In einem dringlichen Fall sollte die Ankündigung der Wohnungsbesichtigung mindestens 24 Stunden vorher erfolgen.

Es sei denn, es ist in Gefahr im Verzug, etwa bei einem Wasserschaden. Dann genügt auch eine sehr kurzfristige Ankündigung. Droht ein Schaden, ist die Besichtigung ja aber letztlich auch im Interesse des Mieters. Liegt kein besonders dringlicher Umstand vor, sollte der Vermieter seine Besichtigung eine Woche (bzw. fünf Werktage) vorher ankündigen.

Spielregeln gibt es auch, was den Zeitpunkt und die Häufigkeit der Besichtigungen angeht. So gilt grundsätzlich, dass der Vermieter nur während der sogenannten ortsüblichen Zeiten von seinem Besuchsrecht Gebrauch machen kann. Damit ist gemeint, dass der Vermieter seinen Besuch nur an Werktagen durchführen kann und dabei die üblichen Ruhezeiten beachten muss. Ist der Mieter berufstätig, muss der Vermieter außerdem auf die Arbeitszeiten des Mieters Rücksicht nehmen.

Er kann also nicht verlangen, dass sich der Mieter für den Besuch extra freinimmt. Stattdessen muss der Vermieter einen Termin nach Feierabend vorschlagen. Gleichwohl kann der Vermieter dem Mieter dann aber drei Besichtigungen pro Monat zumuten, die zwischen 19 und 20 Uhr stattfinden und zwischen 30 und 45 Minuten lang dauern.

Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main hervor (Az. 2/17 S 194/01). Muss der Mieter den vereinbarten Besichtigungstermin kurzfristig absagen, beispielsweise weil er krank wird oder Überstunden machen muss, muss der Vermieter die Wohnungsbesichtigung verschieben. Voraussetzung ist aber, dass der Mieter den vereinbarten Termin tatsächlich nicht wahrnehmen kann.

 

Diese Klauseln sind nicht zulässig

Besteht ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung, kann der Vermieter seinen Besuch mit der Zustimmung und in Anwesenheit des Mieters durchführen. So mancher Vermieter möchte sein Besuchsrecht aber gerne ausweiten. Besagen Klauseln im Mietvertrag, dass der Vermieter

  • die Wohnung jederzeit besichtigen darf,
  • sich das Recht vorbehält, die Wohnung täglich und mehrere Stunden lang Kaufinteressenten oder Nachmietern zu zeigen,
  • einen Wohnungsschlüssel zurückbehält, um sich damit Zutritt zur Wohnung verschaffen zu können,

kann der Mieter diese Klauseln getrost ignorieren. Denn sie sind nicht zulässig und damit unwirksam. Zudem gilt: Der Mieter muss nur dann sicherstellen, dass der Zugang zu seiner Wohnung möglich ist, wenn er für längere Zeit abwesend ist und es in dieser Zeit zu einem Notfall kommt. Wie der Mieter diesen Zugang sicherstellt, ist seine Sache. Er ist also nicht verpflichtet, dem Vermieter einen Ersatzschlüssel zu überlassen.

Was bei Rauchmeldern gilt

In fast allen Bundesländern ist der Vermieter von Gesetzes wegen dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass Rauchmelder in der Mietwohnung installiert werden. Aus mietrechtlicher Sicht ist dieser Einbau eine Modernisierungsmaßnahme.

Und der Mieter muss diese Maßnahme dulden. Hat der Vermieter rechtzeitig angekündigt, dass Rauchmelder eingebaut werden, muss ihm der Mieter also zu diesem Zweck Zutritt in seine Wohnung gewähren. Hat der Vermieter Handwerker mit dem Einbau der Rauchmelder beauftragt, muss der Mieter zum einen den Einbau durch die Handwerker dulden und zum anderen erlauben, dass der Vermieter die ausgeführten Arbeiten begutachtet.

Für die Wartung der Rauchmelder, die einmal pro Jahr notwendig ist, muss der Mieter den Vermieter ebenfalls in die Wohnung lassen. Bei der Wartung handelt es sich nämlich, ebenso wie beispielsweise bei der Wartung der Heizungsanlage, um eine Erhaltungsmaßnahme.

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