Ratgeber für Pachtverträge

Ratgeber und Tipps für Pachtverträge 

Im Grunde genommen ist ein Pachtvertrag in vielen Punkten mit einem Mietvertrag vergleichbar. Der Pächter oder Mieter vereinbart mit dem Verpächter oder Vermieter die Nutzung einer Sache und verpflichtet sich im Gegenzug, dafür monatlich Pacht oder Miete zu bezahlen.

Allerdings gibt es zwei wesentliche Unterschiede zwischen einem Miet- und einem Pachtvertrag. Ein Mietvertrag regelt grundsätzlich nur die Überlassung der vermieteten Sache, ein Pachtvertrag beinhaltet neben dem Gebrauch darüber hinaus auch das Recht, die Erträge aus der gepachteten Sache zu behalten.

Dieses Recht, also die Zusicherung der Erträge aus der Pachtsache, wird auch als Fruchtziehung bezeichnet.

Der zweite Unterschied ist, dass der Vertragsgegenstand eines Mietvertrages ausschließlich ein körperlicher Gegenstand sein kann, also beispielsweise bestimmte Gegenstände, Immobilien oder Grundstücke, die nicht landwirtschaftlich genutzt werden.

Im Gegensatz dazu kann ein Pachtvertrag auch über nicht-körperliche Gegenstände, beispielsweise Rechte, abgeschlossen werden.

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Pachtverträge werden in erster Linie in der Gastronomie und in der Landwirtschaft abgeschlossen. Im Regelfall spricht man dann von Miete, wenn die jeweiligen Räume leer stehen und die Nutzung der Räume nicht vorgegeben ist. Von einer Pacht wird gesprochen, wenn das Objekt bereits mit den wesentlichen Einrichtungsgegenständen, die für den vorgesehenen Nutzungszweck erforderlich sind, ausgestattet ist.

Der Pachtvertrag sieht vor, dass der Pächter diese Einrichtungsgegenstände während der Pachtdauer nutzen darf. Allerdings sind in diesem Zusammenhang auch Mischformen zulässig, beispielsweise in der Art, dass die Nutzung der Räume zwar vorgegeben ist, diese Räume aber nur teilweise eingerichtet sind.     

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Grundsätzlich kommt ein Pachtvertrag immer dann zur Anwendung, wenn neben der Überlassung einer körperlichen Sache auch eine Fruchtziehung vereinbart wird. Ein Mietvertrag mit gewerblichem Hintergrund ist dabei nicht automatisch ein Pachtvertrag, denn wird beispielsweise lediglich der Gebrauch von Räumen für gewerbliche Zwecke, beispielsweise in Form von Büros ohne bestehende Einrichtung und ohne vorgegebene Nutzungsart vereinbart, handelt es sich um einen Mietvertrag.

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Bei einem Pachtvertrag handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, das mit Ablauf der vereinbarten Pachtdauer oder durch eine Kündigung endet. Ähnlich wie bei Mietverträgen kann auch im Zusammenhang mit einem Pachtvertrag eine Kaution erhoben werden.

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Prinzipiell erlaubt ein Pachtvertrag umfangreichere Vereinbarungen als ein Mietvertrag.

Die wesentlichen Klauseln, die ein Pachtvertrag jedoch im Regelfall beinhaltet, sind Angaben zu Pachtobjekt, Pachtzins und Nebenkosten, Pachtdauer, Zustand der Pachträume inklusive Inventar und bestehenden Verträgen sowie Nutzung der Pachtsache.

Daneben enthält ein Pachtvertrag Vereinbarungen bezüglich baulichen Änderungen durch Pächter oder Verpächter, dem Betreten der Pachträume durch den Verpächter und der Beendigung des Pachtverhältnisses.

Zudem können weitere Vereinbarungen integriert werden, beispielsweise im Hinblick auf Instandhaltungspflichten, Schönheitsreparaturen oder behördlichen Genehmigungen. 

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