18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil IV

18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil IV

Ein Mieter wird es zwar nicht gerne hören, dass seine Miete steigen soll. Doch der Vermieter ist dazu berechtigt, die Miete zu erhöhen. Das gilt jedenfalls solange, wie der Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben und Regelungen bleibt. Auf der anderen Seite muss der Mieter nicht jede angekündigte Mietsteigerung stillschweigend akzeptieren.

18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil IV

In einer mehrteiligen Beitragsreihe klären wir 18 Fragen rund um die Mieterhöhung. Hier ist der letzte Teil IV!:

  1. Kann der Mieter wegen einer Mieterhöhung kündigen?

Möchte der Vermieter die Miete auf die ortübliche Vergleichsmiete anheben, muss er den Mieter schriftlich darüber informieren und in seinem Schreiben schlüssig und ordnungsgemäß begründen, wie er auf den neuen Betrag kommt. Außerdem muss er zwischen zwei Erhöhungen eine einjährige Sperrfrist einhalten und eventuell geltende Höchstgrenzen beachten.

Ist die geplante Mieterhöhung weder formal noch inhaltlich zu beanstanden, muss der Mieter aber einwilligen. Denn für einen Widerspruch fehlt dann die Rechtsgrundlage.

Allerdings bleibt ihm noch die Möglichkeit, den Mietvertrag zu kündigen, wenn er die höhere Miete nicht akzeptieren will. Gemäß § 561 BGB entsteht durch die Mieterhöhung nämlich ein Sonderkündigungsrecht. Demnach kann der Mieter den Vertrag bis zum Ende des Folgemonats nach der Ankündigung durch den Vermieter außerordentlich kündigen.

Die Frist entspricht somit der gleichen Frist, innerhalb der der Mieter der Mieterhöhung zustimmen muss. Wirksam wird die außerordentliche Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats. Bevor die Mieterhöhung in Kraft tritt, wäre das Mietverhältnis damit beendet.

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, die das Kündigungsrecht nach einer angekündigten Mieterhöhung einschränkt, ist sie ungültig. Auch das ist gesetzlich so festgelegt.

  1. Ist eine Mieterhöhung zulässig, wenn eine Staffelmiete vereinbart ist?

Haben sich der Vermieter und der Mieter auf eine Staffelmiete geeinigt, sind zusätzliche Mieterhöhungen nicht zulässig.

Die vereinbarte Staffelmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung anzuheben, ist nach § 557a BGB für die Laufzeit der Staffelmiete ausgeschlossen. Erst wenn die vertraglich vereinbarte Regelung zur Staffelmiete abgelaufen ist, kann der Vermieter eine höhere Miete verlangen.

Allerdings gibt es eine Ausnahme. Sind die Betriebskosten gestiegen, kann der Vermieter die Miethöhe nämlich trotz Staffelmiete anpassen. Vorraussetzung dafür ist aber, dass der Mietvertrag ausdrücklich vorsieht, dass der Vermieter höhere Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann.

  1. Was gilt mit Blick auf Mieterhöhungen bei Sozialwohnungen?

Eine Sozialwohnung ist eine Wohnung, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wird und für die eine Preisbindung gilt. Der Mieter einer Sozialwohnung muss nur dann mit einer Mietanhebung rechnen, wenn sich die sogenannten laufenden Aufwendungen für die Wohnung erhöht haben.

Beziffert werden die Aufwendungen durch Regelsätze, die die Behörden vorgeben. Ändern die Behörden die Regelsätze, kann die Miete im Zweifel sogar rückwirkend steigen.

Möchte der Vermieter eine höhere Miete durchsetzen, muss er die Mieterhöhung aber schriftlich begründen. Außerdem muss er den Nachweis erbringen, dass die laufenden Aufwendungen für diese Sozialwohnung auch tatsächlich gestiegen sind.

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Erhält der Mieter das Schreiben, mit dem der Vermieter die Mieterhöhung ankündigt, in der ersten Hälfte eines Monats, wird die angehobene Miete schon ab dem Folgemonat fällig.

Ist der Mieter nicht einverstanden, kann er wie bei einer normalen Wohnung auch bei einer Sozialwohnung von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und das Mietverhältnis zum Ende des nächsten Monats außerordentlich kündigen.

  1. Kann der Vermieter die Miete für einen Stellplatz oder eine Garage erhöhen?

Ob der Vermieter die Miete für einen Stellplatz oder eine Garage anheben kann, hängt davon ab, welche Art von Mietvertrag dafür vorliegt.

Mietet der Mieter den Stellplatz oder die Garage im Rahmen eines einzigen Mietvertrags zusammen mit der Wohnung, dann unterliegt sowohl die Wohnung als auch der Stellplatz dem Mietrecht für Wohnraum. Der Vermieter kann in diesem Fall nicht nur die Miete für den Stellplatz anheben.

Stattdessen kann er aber die Gesamtmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Da die Regelungen für Wohnraum gelten, ist er dabei allerdings an die gesetzlichen Vorgaben gebunden.

Anders sieht es aus, wenn es für den Stellplatz oder die Garage einen eigenständigen Mietvertrag gibt, der nicht mit der Wohnung zusammenhängt. In diesem Fall fällt der Mietvertrag für den Stellplatz unter das Mietrecht für Gewerberaum.

Das hat zur Folge, dass sich der Vermieter und der Mieter jederzeit auf neue vertragliche Vereinbarungen verständigen können. Diese können dann auch eine höhere Miete für den Stellplatz vorsehen.

  1. Wie sieht es bei Mietverträgen für Gewerberäume aus?

Das Mietrecht, das für Wohnraum gilt, greift bei Gewerberäumen nicht. Die gesetzlichen Regelungen zu Mieterhöhungen bei Wohnräumen finden im Gewerbemietrecht deshalb auch keine Anwendung.

Bei Räumen, die zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, kann der Vermieter weder eine Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete noch eine Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen verlangen.

Stattdessen behält der Mietpreis, der im Mietvertrag vereinbart ist, seine Gültigkeit. Nachträgliche Änderungen sind nicht möglich.

Dass die Vereinbarungen im Mietvertrag so viel Gewicht haben, liegt daran, dass Gewerbemietverträge weitestgehend frei ausgehandelt werden können. Den Schutz, den das Wohnraummietrecht Mietern bietet, gibt es im Gewerbemietrecht so nicht.

Eine Mieterhöhung im Gewerbebereich kommt folglich nur dann in Frage, wenn sich der Vermieter und der Mieter auf einen neuen Vertrag mit veränderter Miete einigen, der bestehende Mietvertrag ausdrücklich Mietanpassungen erlaubt oder von Anfang an eine Index- oder Staffelmiete vereinbart war. Gibt es keine vertragliche Grundlage für eine Mieterhöhung, ist sie ausgeschlossen.

Der Vermieter kann sich allerdings noch ein Hintertürchen offen lassen, indem er nämlich einen frei kündbaren Gewerbemietvertrag vereinbart. In diesem Fall hat er die Möglichkeit, eine Änderungskündigung auszusprechen.

Dadurch kann er den bestehenden Mietvertrag auflösen und dem Mieter gleichzeitig einen neuen Mietvertrag mit einer höheren Miete anbieten.

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Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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