Berechnung der Wohnfläche: Wohnflächenverordnung vs. DIN-Norm 277

Berechnung der Wohnfläche: Wohnflächenverordnung vs. DIN-Norm 277

Die Suche nach der neuen Traumwohnung scheint endlich ein erfolgreiches Ende gefunden zu haben: die Lage ist ideal, die Zimmer sind hell und geräumig, die Zimmeraufteilung passt und der großzügige Balkon bietet eine herrliche Aussicht.

Doch spätestens wenn es um die Miethöhe geht, fragt sich so mancher Mieter, ob die Wohnfläche korrekt berechnet wurde. Schließlich entscheidet die Wohnungsgröße nicht nur über die Höhe der monatlichen Kaltmiete, sondern bildet auch die Berechnungsgrundlage für viele Posten in der Betriebs- und der Nebenkostenabrechnung.

 

Berechnung der Wohnfläche: zwei Möglichkeiten

Möchte der Mieter nachmessen, ob die Wohnungsgröße, die im Mietvertrag steht, mit der tatsächlichen Wohnungsgröße übereinstimmt, muss er wissen, welche Berechnungsmethode angewendet wurde. Es gibt nämlich zwei verschiedene Methoden, nach denen die Wohnfläche ermittelt werden kann:

  • die Wohnflächenverordnung und
  • die DIN-Norm 277

Bei preisgebundenem Wohnraum muss die Wohnfläche nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche ermittelt werden. Der preisgebundene Wohnraum umfasst den öffentlich geförderten Wohnraum, also beispielsweise Sozialwohnungen.

Im Unterschied dazu kann der Vermieter bei preisfreiem Wohnraum auswählen, welche Berechnungsmethode er anwenden möchte. Die Berechnungsgrundlage, die der Vermieter im Mietvertrag angibt, ist für beide Seiten verbindlich. Enthält der Mietvertrag keine Angaben dazu, wie die Wohnfläche berechnet wurde, geht die ständige Rechtsprechung davon aus, dass die Wohnflächenverordnung angewendet wurde.

 

Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenverordnung ist 2004 in Kraft getreten und hat die bis dahin geltende II. Berechnungsverordnung ersetzt. Bei alten Mietverträgen, die die Wohnfläche nach der früheren Regelung berechnen, bleibt die vertraglich vereinbarte Wohnflächenberechnung aber weiterhin gültig. Aus Sicht des Mieters ist die Ermittlung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung die vorteilhaftere Variante.

Dies liegt daran, dass die Wohnflächenordnung zahlreiche Fläche gar nicht oder nur anteilig zur Wohnfläche dazuzählt. So werden beispielsweise Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume oder Garagen bei der Berechnung der Wohnfläche nicht berücksichtigt, Balkone und Terrassen fließen nur anteilig ein. Ein weiterer sehr wichtiger Faktor ist die Raumhöhe.

So werden nur solche Räume, die vom Boden bis zur Decke gemessen zwei Meter hoch oder höher sind, zu 100 Prozent als Wohnfläche gezählt. Beträgt die Raumhöhe weniger als zwei Meter, aber mehr als einen Meter, fließt die Fläche zu 50 Prozent in die Berechnung ein.

Flächen unter Schrägen oder Treppen, die niedriger sind als ein Meter, bleiben bei der Wohnflächenberechnung außen vor.

 

Berechnung der Wohnfläche nach DIN-Norm 277

Die DIN-Norm 277 entstammt dem Bauwesen und wird dort angewendet, um die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau zu ermitteln. Im Unterschied zur Bauflächenverordnung orientiert sich die DIN-Norm 277 nicht an der Wohnfläche, sondern legt die reine Nutzfläche zugrunde.

Dies hat zur Folge, dass sämtliche Flächen, die zur Wohnung dazugehören, in die Berechnung einbezogen werden. Um welche Raumart es sich dabei handelt und wie hoch der jeweilige Raum ist, spielt dabei keine Rolle.

Vor allem bei Dachgeschosswohnungen mit vielen Dachschrägen kann dadurch eine deutlich höhere Grundfläche zusammenkommen als dies bei einer Berechnung nach der Wohnflächenverordnung der Fall wäre.

 

Berechnung der Wohnfläche: Wohnflächenverordnung vs. DIN-Norm 277

Je nachdem, welche Berechnungsmethode der Vermieter zugrunde legt, ergeben sich deutliche Unterschiede, was die Wohnungsgröße und damit letztlich auch die Miethöhe angeht.

Dies erklärt sich damit, dass die Flächen unterschiedlich
in die Berechnung einfließen:

Wohnflächenverordnung DIN-Norm 277
Die Grundfläche entspricht nicht der Wohnfläche. Die Grundfläche und die Wohnfläche sind identisch.
Die Raumhöhe bestimmt darüber, wie die Fläche eingerechnet wird:

– Bei einer Raumhöhe ab 2 Metern fließt die Fläche zu 100% in die Berechnung ein.

– Bei einer Raumhöhe zwischen 1 Meter und 1,99 Meter wird die Fläche zu 50% berücksichtigt.

– Bei einer Raumhöhe unter 1 Meter zählt die Fläche nicht als Wohnfläche.

Die Raumhöhe wird bei der Berechnung nicht berücksichtigt.
Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen zählen nicht als Wohnfläche. Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen zählen als Wohnfläche.
Die Flächen von Balkonen, Terrassen und Loggien werden zu 25% als Wohnfläche berechnet. (In besonderen Fällen können sie mit maximal 50% eingerechnet werden.) Balkone, Terrassen und Loggien fließen als Wohnfläche in die Berechnung ein.
Beheizte Wintergräten und Schwimmbäder zählen als Wohnfläche. Sind sie unbeheizt, werden die Flächen nur zu 50% berücksichtigt. Wintergärten und Schwimmbäder werden als Wohnfläche eingerechnet.
Nischen werden nur dann als Wohnfläche berücksichtigt, wenn sie mindestens 13 Zentimeter tief sind und bis zum Boden reichen. Schornsteine und Säulen ab einer Höhe von 1,5 Metern und einer Grundfläche ab 0,1 Quadratmeter sind keine Wohnflächen. Nischen, Schornsteine und freistehende Säulen zählen zur Wohnfläche.

Vor allem bei einer Wohnung mit Dachschrägen können die verschiedenen Berechnungsmethoden zu deutlichen Abweichungen führen. So kann eine Dachwohnung gemäß DIN-Norm 277 beispielsweise eine Wohnfläche von 75 Quadratmetern haben.

Bei einer Berechnung nach der Wohnflächenverordnung kämen aber beispielsweise nur 55 Quadratmeter zusammen. Bei einem Mietpreis von 9 Euro pro Quadratmeter würde sich die monatliche Kaltmiete auf 675 Euro oder 495 Euro belaufen und somit zu einer Differenz von immerhin 180 Euro führen.

Die unterschiedliche Wohnungsgröße macht sich zudem bemerkbar, wenn es um die Betrieb- und die Nebenkosten geht, denn auch hier berechnen sich die Kosten nach der Größe.

 

Berechnung der Wohnfläche: fehlerhafte Angaben

Stellt der Mieter fest, dass die Wohnungsgröße laut Mietvertrag von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweicht, kann er die Miete mindern. In gravierenden Fällen kann sogar eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein.

Allerdings legt die Rechtsprechung eine Toleranzgrenze von zehn Prozent zugrunde. Ob die Wohnfläche als genaue Angabe oder als ungefährer Wert mit einem Zusatz wie ca. im Mietvertrag steht, spielt dabei keine Rolle. Entscheidend ist nur, ob die vereinbarte Wohnungsgröße um mindestens zehn Prozent von der tatsächlichen Größe abweicht.

Ist die Differenz kleiner als zehn Prozent, kann er Mieter nichts unternehmen. Dies gilt außerdem auch dann, wenn die Wohnungsgröße für die Berechnung der Miethöhe und der Mietnebenkosten unerheblich ist, weil beispielsweise eine pauschale Miete vereinbart wurde. In diesem Fall dient die Angabe der Wohnungsgröße nämlich eher als Information und der Mieter muss die fehlerhafte Angabe hinnehmen.

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