Die wichtigsten Infos und Tipps zum Gewerbemietvertrag
Egal ob es um ein Büro, ein Ladengeschäft, eine Praxis oder eine Werkstatt geht, ohne die passenden Räumlichkeiten lässt sich kein Geschäft eröffnen. Dabei können die Räume und deren Lage ein entscheidender Faktor für den Erfolg oder Misserfolg sein.
Mindestens genauso wichtig wie die Wahl der Räume ist es aber, die Mietkonditionen sehr genau zu prüfen.
Anders als private Mieter genießen gewerbliche Mieter nämlich keinen umfassenden Mieterschutz und im Unterschied zu Wohnimmobilien existieren für Gewerbeimmobilien kaum gesetzliche Regelungen. Bei einem Gewerbemietvertrag greift das Wohnraummietrecht nicht.
Stattdessen können der Vermieter und der Mieter den Vertrag weitestgehend frei gestalten. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist es deshalb umso wichtiger, klare Absprachen zu treffen und die vereinbarten Regelungen vor einer Unterschrift noch einmal sehr genau zu lesen.
Worauf es dabei zu achten gilt, fasst die folgende Übersicht
mit den wichtigsten Infos und Tipps zum Gewerbemietvertrag zusammen:
Inhalt
Der Mietvertrag und der Konkurrenzschutz
Ein Gewerbemietvertrag wird immer dann abgeschlossen, wenn der Mieter die angemieteten Räume geschäftlich nutzt. Ob er dabei einen Laden, ein Büro, eine Praxis oder eine Werkstatt in den Räumen betreibt, spielt keine Rolle. Entscheidend für Gewerberäume ist lediglich die geschäftliche Nutzung.
Soll die Mietdauer länger als ein Jahr betragen, ist ein schriftlicher Vertrag gesetzlich vorgeschrieben. Grundsätzlich gilt aber, dass bei einem Gewerbemietvertrag immer und damit auch bei kürzeren Mietdauern die Schriftform gewählt werden sollte. Mündliche Absprachen lassen sich nämlich kaum nachweisen, falls es zu Unstimmigkeiten kommen sollte. Ein wichtiger Punkt in diesem Zusammenhang ist, dass der unternehmerische Zweck des Vertrags möglichst präzise benannt werden sollte.
Soll in den Räumen beispielsweise ein Schuhgeschäft eröffnet werden, sollte in dem Vertrag „Einzelhandel mit Schuhen“ stehen. Dies ist deshalb von Bedeutung, weil sich so Streitigkeiten wegen des Konkurrenzschutzes vermeiden lassen. Durch den Konkurrenzschutz ist sichergestellt, dass der Vermieter im gleichen Gebäude keine Räume an einen Konkurrenten vermieten darf.
Im genannten Beispiel dürfte also kein zweiter Schuhhändler einziehen. Dabei gilt der Konkurrenzschutz automatisch, wenn er nicht durch eine entsprechende Vertragsklausel ausgeschlossen wurde. Allerdings bezieht sich der Konkurrenzschutz nur auf das Kerngeschäft, also den Hauptbestandteil des Sortiments.
Bietet der Schuhhändler neben Schuhen zusätzlich auch Sonnenbrillen an, kann er somit nicht verlangen, dass der Vermieter ein anderes Ladengeschäft an keinen Optiker vermietet.
Die Miethöhe und die Nebenkosten
Im Unterschied zu Wohnimmobilien muss sich der Vermieter bei Gewerbeimmobilien nicht am Mietspiegel orientieren. Der Mieter sollte sich daher im Vorfeld erkundigen, wie hoch die ortsübliche Miete ausfällt. Die Miete selbst kann dann entweder als Festmiete oder als Staffel- oder Indexmiete mit automatischen Erhöhungen vereinbart werden.
Als weitere Möglichkeit gibt es die Umsatzmiete, die sich aus einem Grundbetrag und einem Umsatzanteil zusammensetzt. Wichtig dabei ist dann aber, klar zu regeln, welche Anteile des Umsatzes berücksichtigt werden. So können beispielsweise der gesamte Nettoumsatz ohne Umsatzsteuer oder nur einzelne Umsatzarten wie die Umsätze aus Warenverkäufen zugrunde gelegt werden. Ratsam ist zudem, eine Höchstgrenze für den variablen Anteil der Miete festzulegen.
Neben der Miethöhe sollte der Mieter aber auch die Nebenkosten überprüfen und abklären, aus welchen Kostenfaktoren sich die Betriebskosten zusammensetzen und nach welchem System sie abgerechnet werden. Außerdem sollten klare Vereinbarungen dazu getroffen werden, wer in welchem Umfang für Instandhaltungskosten aufkommen muss.
Ist im Gewerbemietvertrag nämlich vereinbart, dass der Mieter sämtliche Instandsetzungs-, Erhaltungs- und Sanierungsarbeiten trägt, gehen diese dann auch tatsächlich auf seine Kosten. So erging es einem Unternehmer, der eine Werkstatthalle gemietet hatte. Das Kölner Oberlandesgericht bestätigte, dass er die 7.300 Euro für die Reparatur des Daches bezahlen muss, eben weil im seinem Gewerbemietvertrag stand, dass der Mieter solche Kosten zu tragen hat (Az. 18 O 289/08).
Die Laufzeit und die Kündigungsfrist
Ein weiterer großer Unterschied zum Wohnraummietrecht besteht darin, dass das Gewerbemietrecht keinen Kündigungsschutz kennt. Die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 580 a Abs. 2 BGB beträgt sechs Monate, denn eine ordentliche Kündigung kann bei Geschäftsräumen bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des folgenden Quartals ausgesprochen werden. Diese gesetzliche Kündigungsfrist findet Anwendung, wenn im Vertrag keine anderen Regelungen vereinbart wurden.
Da für Gewerbetreibende Planungssicherheit jedoch ein sehr wichtiger Faktor ist, sollten im Hinblick auf die Kündigungsfristen unbedingt individuelle Absprachen getroffen werden. Von kurzen Kündigungsfristen profitiert nämlich meist nur der Vermieter. Dennoch sollte sich der Mieter die Möglichkeit vorbehalten, im Fall einer Geschäftsaufgabe mit einer angemessen kurzen Frist außerordentlich kündigen zu können.
Die Mietdauer als solches kann ebenfalls frei vereinbart werden. Viele Vermieter sind daran interessiert, möglichst langfristige Verträge mit Laufzeiten von bis zu zehn Jahren abzuschließen. Eine lange Laufzeit ist jedoch mit einem wirtschaftlichen Risiko für den Mieter verbunden, denn ein befristeter Mietvertrag mit einer fest vereinbarten Laufzeit kann nur in Ausnahmefällen vorzeitig gekündigt werden. Eine sehr gute Lösung ist daher, eine kürzere Mietdauer mit der Option auf Verlängerung zu vereinbaren.
Dadurch verlängert sich der Mietvertrag am Ende der ersten Laufzeit automatisch um eine weitere Laufzeit, wenn keine Kündigung erfolgt.
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