Infos und Tipps zum Thema Mietminderung, 1. Teil

Infos und Tipps zum Thema Mietminderung, 1. Teil

Schimmelbefall, ständiger Lärm oder kaputte Fenster: Mietmängel können in den unterschiedlichsten Varianten auftreten. Und einige davon rechtfertigen eine Mietminderung.

Mal funktioniert die Heizung nicht, mal ist das Dach undicht, mal geht die Wohnungstür kaputt und mal verabschiedet sich die Beleuchtung von Treppenhaus und Außenanlage. Mögliche Mängel rund um die Mietwohnung gibt es viele. Und häufig klappt die Verständigung mit dem Vermieter, so dass die Mängel recht schnell auch wieder behoben sind.

Doch leider ist das nicht immer so. In diesem Fall kann der Mieter unter Umständen zum Instrument der Mietminderung greifen. Schließlich ist die Wohnung nicht in dem Umfang nutzbar, wie im Mietvertrag vereinbart. Doch wann kann der Mieter die Miete eigentlich kürzen? Und in welcher Höhe?

In einem zweiteiligen Ratgeber erklären wir die wichtigsten Infos und Tipps zum Thema Mietminderung.

Hier ist Teil 1!:

 

Wie sollte der Mieter vorgehen, wenn ein Mietmangel vorliegt?

Aus juristischer Sicht ist dann ein Mangel an der Mietsache gegeben, wenn der tatsächliche Zustand einer Wohnung nicht mit dem mietvertraglich vereinbarten Zustand übereinstimmt. Die Pflicht, den vorhandenen Mietmangel zu beseitigen, liegt grundsätzlich beim Vermieter.

Unternimmt der Vermieter nichts, kann der Mieter die Miete mindern oder selbst aktiv werden, indem er sich um die Beseitigung des Mangels kümmert. Aber: Wenn der Mieter derjenige ist, der den Mangel verursacht hat, dann ist er auch derjenige, der ihn beseitigen muss.

Andernfalls kann der Vermieter unter Umständen Schadensersatz verlangen. Um Streitigkeiten vorzubeugen, sollte der Mieter im Fall eines Mietmangels deshalb wie folgt vorgehen:

  1. Zunächst sollte der Mieter den Vermieter zeitnah über den Mangel informieren. Schließlich kann der Vermieter den Mangel nicht beseitigen, wenn er nichts davon weiß. Die Mängelanzeige sollte der Mieter schriftlich erstellen und den Mangel darin möglichst präzise beschreiben. Gleichzeitig sollte er dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Eine Frist von zwei Wochen sollte dabei meist ausreichen. Das Schreiben sollte der Mieter dem Vermieter so zukommen lassen, dass er einen Nachweis für den Zugang hat. Denn im Zweifel muss der Mieter belegen können, dass er den Vermieter über den Mietmangel informiert hatte.
  2. Grundsätzlich muss sich der Vermieter darum kümmern, dass der angezeigte Mangel behoben wird. Um welche Art von Mangel es sich dabei handelt, spielt keine Rolle. Um eine kaputte Glühbirne im Treppenhaus muss sich der Vermieter also genauso kümmern wie um eine defekte Heizungsanlage. Reagiert der Vermieter auf die Mängelanzeige nicht oder lässt er die gesetzte Frist verstreichen, kann der Mieter den Mangel selbst beheben oder beheben lassen und dem Vermieter die Kosten für die Mängelbeseitigung in Rechnung stellen. Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter tatsächlich für die Beseitigung des Mangels zuständig ist. Der Mieter darf den Mangel also nicht selbst verursacht haben.

Übrigens: Was die Heizung angeht, so hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass die Heizung im Zeitraum zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April funktioniert. Im Gegenzug gehört es zu den Pflichten des Mieters, in dieser Zeit ausreichend zu heizen, um so beispielsweise Schimmel oder kältebedingten Defekten an den Leitungen vorzubeugen.

 

Wann kann der Mieter die Miete mindern?

Ein Mietmangel hat zur Folge, dass der Mieter nicht mehr den vollen, vertraglich vereinbarten Gegenwert für seine Mietzahlung erhält. Deshalb kann er die Miete anteilig kürzen. Voraussetzung für eine Mietminderung ist aber immer, dass ein erheblicher Mietmangel vorliegt.

Das Interesse des Mieters an einer Mietwohnung, die einwandfrei ist und wie vertraglich vereinbart genutzt werden kann, muss berücksichtigt werden. Doch genauso muss auch die Situation des Vermieters Berücksichtung finden. Aus diesem Grund rechtfertigt nicht jeder kleine Mangel gleich eine Mietminderung.

Grundsätzlich ist es ratsam, sich zusammen mit dem Vermieter um eine schnelle Lösung zur Beseitigung des Mietmangels zu bemühen. Rein rechtlich gesehen, ist der Mieter aber nicht dazu verpflichtet, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Laut Gesetz ist dann das Recht auf eine Mietminderung gegeben, wenn ein Mietmangel besteht.

Sobald der Mieter seinem Vermieter den Mangel angezeigt hat, kann er deshalb theoretisch die Miete kürzen. Er muss dem Vermieter weder die Mietminderung als solches noch ihre Höhe ankündigen. Informiert der Mieter seinen Vermieter aber nicht über den Mangel, geht das Recht auf Mietminderung verloren. Ist der Mietmangel beseitigt, muss der Mieter wieder die vereinbarte Miete in voller Höhe bezahlen. Den Betrag, den der Mieter durch die Minderung eingespart hat, muss er dabei nicht nachzahlen.

Aber Achtung: Wird das Gebäude energetisch modernisiert, hat der Mieter in den ersten drei Monaten kein Recht auf eine Mietminderung. Dies wurde im Zuge der Mietrechtsreform so festgelegt. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Wohnung komplett unbewohnbar ist.

 

Was hat es mit dem Zurückbehaltungsrecht auf sich?

Hat der Mieter den Mietmangel angezeigt und kümmert sich der Vermieter nicht um die Beseitigung, kann der Mieter als weiteres Druckmittel das sogenannte Zurückbehaltungsrecht einsetzen. Das Zurückbehaltungsrecht leitet sich aus § 320 Bürgerliches Gesetzbuch ab und soll dem Anliegen des Mieters Nachdruck verleihen.

Anders als bei der Mietminderung muss der Mieter seinen Vermieter aber ausdrücklich darüber informieren, wenn er einen Teil der Miete vorübergehend zurückbehält. Außerdem muss der Mieter den Betrag, den er einbehalten hat, nachzahlen, sobald der beanstandete Mietmangel beseitigt ist.

Doch Vorsicht:

Das Zurückbehaltungsrecht darf nur als zeitlich begrenztes Druckmittel zum Einsatz kommen. Macht der Vermieter keinerlei Anstalten, den gemeldeten Mietmangel zu beheben, erlischt das Zurückbehaltungsrecht.

Bringen weder ein anteiliges Einbehalten der Miete noch eine Mietminderung Erfolg, bleibt dem Mieter nur die Möglichkeit, vor Gericht auf Mangelbeseitigung zu klagen oder den Mangel selbst zu beseitigen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung zu stellen. Als längerfristiges Druckmittel ist die Zurückbehaltung der Miete jedenfalls weder gedacht noch geeignet. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 19/14).

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