Was wird aus dem Mietvertrag, wenn der Mieter stirbt?

Was wird aus dem Mietvertrag, wenn der Mieter stirbt?

Nach einem Todesfall müssen die Hinterbliebenen und der Vermieter Regelungen dazu treffen, wie es mit dem Mietverhältnis weitergehen soll. Denn der Tod eines Mieters kommt keiner Kündigung gleich.

Das Mietverhältnis ist also nicht automatisch beendet. Doch was heißt das konkret? Was wird aus dem Mietvertrag, wenn der Mieter stirbt? Und welche Rechte haben die Angehörigen und der Vermieter?

Antworten gibt dieser Beitrag:

 

Das Mietverhältnis wird mit den Hinterbliebenen fortgesetzt

Hatte der verstorbene Mieter den Mietvertrag zusammen mit einer oder mehreren anderen Personen unterschrieben, bleibt das Mietverhältnis bestehen und wird fortgesetzt. Ähnliches gilt, wenn nur der Mieter den Mietvertrag unterschrieben hatte, die Wohnung aber zusammen mit seinem Ehepartner, seinem Lebenspartner, seinen Kindern, seinem Lebensgefährten oder einer anderen Person bewohnt hatte.

In diesem Fall hat die Person, die mit dem verstorbenen Mieter dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, das Recht, in den Mietvertrag einzutreten. Der Hintergrund für diese Regelung ist, dass Angehörige im Trauerfall nicht auch noch ihr Zuhause verlieren sollen.

Die rechtlichen Grundlagen dazu ergeben sich aus den §§ 563 und 563a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dabei bestimmt § 563 BGB, wer beim Tod des Mieters das Recht hat, in das Mietverhältnis einzutreten. § 563a BGB bestimmt, dass das Mietverhältnis mit den überlebenden Mitmietern fortgeführt wird.

 

Der Vermieter kann eine Kaution verlangen

Setzt der Vermieter den Mietvertrag mit den Angehörigen fort oder treten Angehörige in das Mietverhältnis ein, darf der Vermieter von ihnen eine Mietkaution verlangen. Voraussetzung dabei ist, dass der verstorbene Mieter seinerzeit keine Kaution geleistet hatte.

Können die Angehörigen die Kaution nicht auf einmal bezahlen, muss ihnen der Vermieter die Möglichkeit einräumen, die Sicherheitsleistung in Raten abzustottern. Die Ratenhöhe kann er mit einer monatlichen Kaltmiete ansetzen.

Die Möglichkeit, dass der Vermieter von seinen neuen Mietern eine Mietkaution verlangen kann, ergibt sich aus § 563b Abs. 3 BGB. Dieser Paragraph regelt außerdem, wer die Miete und andere Verbindlichkeiten des verstorbenen Mieters gegenüber dem Vermieter bezahlen muss.

 

Angehörige haben ein Sonderkündigungsrecht

Möchte der Ehe- oder Lebenspartner des verstorbenen Mieters den Mietvertrag fortsetzen, muss er nichts weiter unternehmen. Denn durch die gesetzliche Regelung tritt er automatisch in das Mietverhältnis ein.

Deshalb ist es auch nicht notwendig, einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben oder den bisherigen Mietvertrag zu ergänzen. Unternimmt er nichts, gibt er dem Vermieter damit stillschweigend zu verstehen, dass er weiterhin in der Wohnung bleiben will.

Möchte der Ehe- oder Lebenspartner den Mietvertrag aber nicht fortsetzen, kann er von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dazu muss er den Mietvertrag innerhalb von einem Monat schriftlich kündigen. Die einmonatige Frist beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem der Hinterbliebene vom Tod des Mieters erfahren hat.

Die Kündigung selbst unterliegt der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten. Das heißt im Klartext: Möchte der Partner aus der Wohnung ausziehen, muss er den Mietvertrag innerhalb von einem Monat mit einer dreimonatigen Frist kündigen. So will es § 563a Abs. 2 BGB. Und der Angehörige muss die Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses weiterzahlen.

Verpasst der Angehörige die einmonatige Frist, besteht kein außerordentliches Kündigungsrecht mehr. Der Vermieter kann in diesem Fall darauf bestehen, dass der Mietvertrag wie bisher fortgesetzt wird. Möchte der Angehörige kündigen, bleibt ihm dann nur die Möglichkeit, eine ordentliche Kündigung auszusprechen.

 

Das Mietverhältnis geht auf die Erben über

Hat der verstorbene Mieter alleine gelebt oder möchte niemand aus seinem nahen Umfeld den Mietvertrag fortführen, geht das Mietverhältnis automatisch auf die Erben über. Die Erben übernehmen damit alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Folglich müssen sie nicht nur die Miete bezahlen, sondern auch die Wohnung ausräumen und Schönheitsreparaturen durchführen.

Möchten die Erben den Mietvertrag nicht fortsetzen, können sie ihn innerhalb von einem Monat schriftlich kündigen. Auch bei dieser außerordentlichen Kündigung gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Die gesetzlichen Regelungen dazu enthält § 564 BGB.

Daneben gibt es für Erben noch eine andere Möglichkeit. So können sie innerhalb von sechs Wochen vor dem zuständigen Nachlassgericht erklären, dass sie die Erbschaft ausschlagen. In diesem Fall sind sie von sämtlichen Verpflichtungen entbunden. Allerdings haben sie dann auch nicht das Recht, die Wohnung des Verstorbenen aufzusuchen und Erinnerungsstücke mitzunehmen.

Aber was ist, wenn es keine Erben gibt? Dann erbt der Fiskus. Hat der Verstorbene Geld oder verwertbare Gegenstände hinterlassen, werden damit die Räumung der Wohnung und mögliche Verbindlichkeiten bezahlt. Hinterlässt der Verstorbene aber nichts oder nur Schulden, geht der Vermieter leer aus. In diesem Fall muss er die Wohnung auf seine Kosten räumen und eventuelle Mietrückstände abschreiben.

 

Die Regelungen zur Kündigung im Todesfall sollen fair sein

Auf den ersten Blick mag es ärgerlich sein, dass die Angehörigen oder Erben die Miete drei Monate lang weiterzahlen müssen. Schließlich lebt der Mieter nicht mehr und die Wohnung steht leer. Der Gesetzgeber hat sich bei dieser Regelung aber durchaus etwas gedacht.

Wenn der Mieter stirbt, ist sichergestellt, dass seine nächsten Angehörigen in ihrem gewohnten Umfeld bleiben können. Der Vermieter kann sie nicht einfach auf die Straße setzen. Andersherum soll aber auch der Vermieter nicht benachteiligt werden.

Er kann nichts dafür, dass sein Mieter stirbt. Wäre der Mieter regulär ausgezogen, hätte der Vermieter einen neuen Mieter suchen können, ohne während der Kündigungsfrist auf die Mieteinnahmen verzichten zu müssen. Diese Übergangszeit soll auch beim Tod eines Mieters gegeben sein. Und wenn sich vor Ablauf der drei Monate ein Nachmieter findet, spricht nichts dagegen, dass der Vermieter die Hinterbliebenen früher aus dem Mietverhältnis entlässt.

 

Und der Vermieter?

Gibt es Angehörige, die in der Wohnung wohnen und den Mietvertrag fortsetzen möchten, kann der Vermieter nicht von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Eine Kündigung kommt, wie bei jedem anderen Mietverhältnis auch, nur dann in Betracht, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen oder der Vermieter Eigenbedarf anmeldet.

Anders sieht es aus, wenn es nur Erben gibt, die bisher nicht in der Wohnung wohnen. Hier kann der Vermieter innerhalb von einem Monat eine außerordentliche Kündigung aussprechen und das Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Frist beenden.

Bleibt noch die Frage, was aus dem Mietvertrag wird, wenn der Vermieter stirbt. Auch in diesem Fall endet das Mietverhältnis nicht. Stattdessen läuft der Mietvertrag wie bisher weiter, nur dass jetzt die Erben als Vermieter in das Mietverhältnis eintreten.

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