Renovieren beim Auszug – die wichtigsten Infos und Tipps, 2. Teil

Renovieren beim Auszug – die wichtigsten Infos und Tipps, 2. Teil

Spätestens wenn der Auszug aus der bisherigen Mietwohnung näher rückt, stellt sich für viele Mieter die Frage, ob und in welchem Umfang sind die Räume renovieren müssen. Und nicht selten kommt es hier zu Unstimmigkeiten mit dem Vermieter.

Renovieren

Stellt dieser Mängel und Schäden in der Wohnung fest, verweigert er möglicherweise die Erstattung der Kaution. Andersherum kann sich die Wohnung natürlich in einem Zustand befinden, der eine zeitnahe Weitervermietung unmöglich macht.

Aber zu solchen Problemen bei der Wohnungsübergabe muss es nicht kommen. In einem ausführlichen Ratgeber stellen wir die wichtigsten Infos und Tipps zum Renovieren beim Auszug zusammen. Dabei haben wir im 1. Teil erklärt, was Schönheitsreparaturen eigentlich sind und ob der Mieter die Wohnung beim Auszug überhaupt renovieren muss.

Hier ist der 2. Teil:

 

Muss der Mieter eine Wohnung renovieren, die er unrenoviert übernommen hat?

Der Vermieter kann und darf dem Mieter Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten auferlegen – sofern er dem Mieter einen angemessenen Ausgleich dafür gewährt. Hatte der Mieter die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen und komplett in Eigenregie renoviert, ohne dass er dafür irgendeinen Ausgleich vom Vermieter bekommen hat, ist bei einem Auszug der Vermieter in der Pflicht.

Der Mieter kann die Wohnung also genauso unrenoviert abgeben, wie er sie seinerzeit übernommen hat. Andere Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam.

 

Was gilt bei Kleinreparaturen?

Fast jeder Mietvertrag sieht vor, dass der Mieter für Kleinreparaturen aufkommen muss, ohne dass es dafür eine Entschädigung vom Vermieter gibt. Diese Regelung ist grundsätzlich zulässig, wenn

  • es eine klar definierte Höchstgrenze für die Renovierungskosten gibt – sowohl mit Blick auf einzelne Reparaturen als auch was den Gesamtbetrag für mehrere Reparaturen in einem bestimmten Zeitraum angeht, und
  • sich die Reparaturen auf Dinge beziehen, auf die der Mieter direkt und regelmäßig Zugriff hat.

Meist wird es dabei um Mängel oder Schäden gehen, die durch den normalen Verschleiß entstehen. Wenn beispielsweise ein Wasserhahn tropft, wird in aller Regel der Mieter die Reparatur übernehmen müssen. Wie bei allen Vertragsklauseln gilt aber auch an diesem Punkt, dass sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen dürfen. Wäre das der Fall, ist die entsprechende Klausel nicht wirksam.

Ein Wort zu Reparaturen

Zu den Reparaturen zählen Arbeiten, die notwendig sind, um Mängel oder Schäden in der Wohnung zu beheben. Wer die Kosten für solche Arbeiten übernehmen muss, richtet sich nach der Entstehung. Hat der Mieter einen Schaden verursacht, zum Beispiel weil er unachtsam war, muss er die Reparatur bezahlen.

Geht er Schaden hingegen auf Verschleiß bei normalem Gebrauch zurück, ist der Vermieter in der Pflicht. Es sei denn, es handelt sich um eine Kleinreparatur, die in einer wirksamen Vereinbarung auf den Mieter übertragen wurde.

Ein Beispiel:

Der Mieter will in der Küche einen Nagel in die Wand schlagen, um einen Kalender aufzuhängen. Dabei fällt ihm der Hammer auf den Boden und eine Fliese geht zu Bruch. In diesem Fall wird der Mieter die Reparatur bezahlen müssen. Denn dass die Fliese kaputt ist, ist die Folge seines ungeschickten Verhaltens.

 

Was ist mit baulichen Veränderungen?

Der Mieter kann seine Wohnung nach seinem Geschmack einrichten. Das kann auch beinhalten, dass er bauliche Veränderungen vornimmt. Zieht er aus der Wohnung aus, muss er die Räume aber wieder in den Zustand zurückzuversetzen, in dem er sie ursprünglich übernommen hat.

Hat er beispielsweise den Fliesenspiegel in der Küche gestrichen, Holzpaneele an den Wänden angebracht, Teppich oder Laminat verlegt, die Decken abgehängt oder eine Duschwand aufgestellt, muss er alle diese Veränderungen also rückgängig machen. Das gilt auch für Türen, die der Mieter für einen neuen, höheren Bodenbelag abgeschnitten hat. Diese Türen muss er ersetzen.

Allerdings gibt es eine Ausnahme: Musste die bauliche Veränderung durchgeführt werden, um auf diese Weise einen Mangel zu beheben und so die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung wieder zu ermöglichen, wird der Vermieter in aller Regel keinen Rückbau verlangen können.

 

Weitere Ausnahme: Behindertengerechte Umbauten

Eine weitere Ausnahme betrifft bauliche Veränderungen, die mit Blick auf eine behindertengerechte Nutzung notwendig sind. Hierzu gibt es mit § 554a BGB eine gesetzliche Regelung. Demnach muss sich der Mieter zwar das Okay des Vermieters für einen behindertengerechten Umbau einholen.

Der Vermieter darf seine Zustimmung aber nur dann verweigern, wenn seine Interessen oder die Interessen der Nachbarn schwerer wiegen als das Interesse des Mieters an dem Umbau. Das wird eher selten der Fall sein. Zumal der Vermieter vom Mieter eine angemessene Sicherheit dafür verlangen kann, dass der ursprüngliche Zustand der Wohnung wiederhergestellt wird.

 

Deshalb folgender Tipp:

Behindertengerechte Umbauten ausgenommen, hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf bauliche Veränderungen, wenn sich die Wohnung in einem tadellosen Zustand befindet. Bevor er irgendwelche Arbeiten vornimmt, sollte er sich deshalb besser mit dem Vermieter absprechen.

Und er sollte schriftlich festhalten, welche Umbauarbeiten er genau durchführen will – und was bei einem Auszug aus der Mietwohnung damit passieren soll. Sind die Absprachen schriftlich festgehalten, besteht für beide Seiten Rechtssicherheit und eventuelle Streitigkeiten im Nachhinein lassen sich vermeiden. Das gilt auch und vor allem dann, wenn es während der Mietdauer einen Eigentümerwechsel gibt und der neue Vermieter nichts von den Absprachen weiß.

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