Infos und Tipps zum Thema Mietminderung, 2. Teil

Infos und Tipps zum Thema Mietminderung, 2. Teil

Defekte Heizung, undichte Fenster, Schimmelbefall, Dauerlärm aus der Nachbarwohnung oder ein Briefkasten, der sich nicht mehr abschließen lässt: Im Zusammenhang mit einer Mietwohnung können die verschiedensten Mängel auftreten.

Und so mancher Mieter denkt dann an das Instrument der Mietminderung. Unternimmt der Vermieter anders nichts gegen den vorliegenden Mangel, lässt er sich schließlich oft zu einem Handeln bewegen, wenn es an seinen Geldbeutel geht. Ganz so einfach ist es allerdings nicht.

Die Mietminderung ist zwar ein Mittel, das der Mieter mit gutem Recht einsetzen kann. Aber längst nicht jeder Mangel rechtfertigt es, die Miete zu kürzen. Und selbst wenn eine Mietminderung gerechtfertigt ist, ist ihre zulässige Höhe oft deutlich niedriger als gedacht.

Um etwas Licht ins Dunkel zu bringen, stellen wir in einem zweiteiligen Ratgeber die wichtigsten Infos und Tipps zum Thema Mietminderung zusammen. Dabei haben wir im 1. Teil erklärt, wie der Mieter bei einem Mietmangel vorgehen sollte, wann der Mieter die Miete mindern kann und was hinter dem sogenannten Zurückbehaltungsrecht steckt.

Hier ist nun der 2. Teil!

 

Wie hoch darf eine Mietminderung sein?

Bestimmte Werte oder verbindliche Regeln gibt es in Sachen Mietminderung nicht. Stattdessen muss immer der Einzelfall berücksichtigt werden. Dabei kommen sogar die Gerichte zu Entscheidungen, die teils deutlich voneinander abweichen. Letztlich ist das aber auch durchaus nachvollziehbar.

Fällt beispielsweise im Hochsommer die Heizung aus, ist das weit weniger problematisch als ein Heizungsausfall in einem strengen Winter mit hohen Minustemperaturen. Und ein undichtes Fenster in einem Raum, den ein berufstätiges Paar als Gästezimmer nutzt, führt zu einer wesentlich kleineren Beeinträchtigung als ein undichtes Fenster in einem Kinderzimmer, in dem zwei Kleinkinder wohnen.

Die Mietminderung als solches wird in aller Regel als Prozentsatz der Miete angesetzt. Die Berechnungsgrundlage bildet dabei die Warmmiete, also die Grundmiete (Kaltmiete) plus Betriebs- und Nebenkosten. Um zu ermitteln, in welcher Höhe eine Mietminderung angemessen ist, kann der Mieter wie folgt vorgehen:

  • Zunächst sollte der Mieter prüfen, wie die Gerichte in ähnlich gelagerten Fällen entschieden haben. Jedes Gerichtsurteil ist zwar eine Einzelfallentscheidung. Trotzdem ist die Rechtsprechung eine gute Orientierungshilfe.
  • Im nächsten Schritt kann der Mieter den Durchschnittswert auf seinen Einzelfall anpassen. Wichtig dabei ist, alle Sachverhalte zu berücksichtigen, die im eigenen Fall eine Rolle spielen. In diesem Zusammenhang ist beispielsweise von Bedeutung, auf wie viele Räume der Mietwohnung der vorliegende Mangel eine direkte und nennenswerte Auswirkung hat.

Aber: Die Praxis zeigt, dass die Rechtsprechung eine Mietminderung von 20 Prozent oder mehr nur in wenigen und seltenen Ausnahmefällen anerkennt. Solche Minderungssätze werden regelmäßig nur dann als zulässig gewertet, wenn der Wohnwert über einen längeren Zeitraum ganz erheblich eingeschränkt ist.

 

Ein paar Urteile als Orientierungshilfe

Wie erwähnt, müssen immer die Umstände eines Einzelfalls betrachtet werden, um die Höhe einer zulässigen Mietminderung zu beurteilen. Und oft beruht die Beurteilung der Beeinträchtigungen auf einer Einschätzung.

Dies gilt vor allem bei Mängeln wie beispielsweise Lärm oder Geruchsbelästigungen, die nur bedingt konkret zu bemessen sind. Dadurch ist auch die Höhe der Mietminderung letztlich nur ein Schätzwert.

Als kleine Orientierungshilfe hier aber ein paar Gerichtsurteile zur Mietminderung:

 

Vorliegender Mangel Minderung Urteil
Undichtes Dach 20 % AG Hamburg, WM 1979, 103
Unbenutzbare Dusche 17 % AG Köln, WM 1987, 271
Unbenutzbare Badewanne 18 % AG Goslar, WM 1974, 53
Undichtes Fenster 5 % AG Potsdam, WuM 1994, 47
Ungepflegter, verschmutzter Zustand des Wohnhauses 5 % AG Köln, WM 1982, 226 LG Köln, WM 1990, 17
kein Briefkasten 3 % AG Hamburg, WM 1976, 53
Fehlende Wohnungstür 15 % LG Düsseldorf, WM 1973, 187
Verrostete Wasserleitungen 10 % AG Köln, WM 1982, 343
Ausfall der Wasserversorgung 20 % LG Berlin, MM 2002, 427
Ständiger Partylärm, häufig bis spät in die Nacht hinein 20 % LG Dortmund, WM 1985, 348
Heizungsausfall über Weihnachten 25 % AG Frankfurt a. M., Az. 33 C 588/11-76
Erhebliche Schäden durch Feuchtigkeit und Schimmel, mit nassen Wänden und Böden 30 %

50 %

80 %

AG Siegburg, ZMR 2005, 543

AG Leverkusen WM 1980, 163

LG Berlin, GE 1991, 625

Gerüst vor Wohnung im DG und Dacharbeiten 50 % BGH, Az.: VIII ZR 181/12
Einzige Toilette unbenutzbar 80 % LG Berlin, MM 1988, 213
Rattenbefall der Mietwohnung 80 % AG Dülmen, Az.: 3 C 128/12

AG = Amtsgericht, LG = Landgericht, BGH = Bundesgerichtshof

 

3 Tipps, um Streitigkeiten zu vermeiden

Natürlich ist es ärgerlich, wenn ein Mangel vorliegt und der Mieter seine Mietwohnung nur eingeschränkt nutzen kann. Auf der anderen Seite möchte auch der Vermieter zufriedene Mieter, die die Wohnung in Schuss halten und ihre Miete pünktlich und vollständig bezahlen.

Damit ein Streit nicht eskaliert, sollte der Mieter folgende Tipps beherzigen:

  1. Gesprächsbereit bleiben: Die beste Lösung ist, wenn sich der Vermieter und der Mieter in der Wohnung treffen und sich den vorliegenden Mangel gemeinsam anschauen. Oft lässt sich dabei eine Einigung erzielen, welche Maßnahmen notwendig sind, um den Mangel zu beseitigen. Kommunizieren Mieter und Vermieter nur schriftlich miteinander, können sich die Parteien häufig nicht einigen. Denn während der Mieter den Vermieter in die Pflicht nehmen will, hält der Vermieter den Mieter für den Schadensverursacher. Typisch ist dieses Szenario beispielsweise bei Feuchtigkeitsschäden und Schimmel. Der Mieter führt den Mangel auf die Bausubstanz zurück, der Vermieter hält dem Mieter ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten vor. Im persönlichen Gespräch gelingt es vielleicht, eine Lösung zu erzielen, mit der beide Seiten leben können.
  2. Nicht übertreiben: Nicht jeder Mangel beeinträchtigt die Wohnsituation so sehr, dass es sich lohnt, deswegen einen Streit vom Zaun zu brechen. Ärger mit dem Vermieter sorgt oft für die deutlich größere Belastung und ein Gerichtsstreit kostet oft mehr Zeit, Nerven und Geld, als die ganze Sache wert ist. Mitunter ist der Mieter deshalb besser beraten, wenn er selbst Abhilfe schafft. Ist beispielsweise der Briefkasten kaputt, liegt zwar ein Mangel vor. Die zulässige Mietminderung bewegt sich aber bei einem, höchstens zwei Prozent. Statt auf Prinzipien herumzureiten und vor Gericht zu ziehen, kann der Mieter einfach einen eigenen Briefkasten kaufen, wenn der Vermieter nichts unternimmt. Zieht der Mieter später irgendwann aus, nimmt er seinen Briefkasten kurzerhand mit.
  3. Expertenrat einholen: Als Laie wird der Mieter kaum einschätzen können, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Bevor er vorschnell handelt, sollte er deshalb einen Fachmann einschalten. Dies kann ein Gutachter oder ein Rechtsanwalt sein. Denn wenn der Mieter seine Mietminderung zu hoch ansetzt, wird er dem Vermieter die zu Unrecht einbehaltene Miete nachzahlen müssen. Die Mietrückstände, die dadurch auflaufen, sind zwar meist kein Grund, der eine Kündigung zulässt. Denn dazu müsste der Mieter schuldhaft gehandelt, die Miete also absichtlich gekürzt haben, ohne dass es dafür einen Grund gab. Aber um die Nachzahlung wird der Mieter eben oft auch nicht herumkommen.

Gibt es eine Alternative zur Mietminderung?

Statt die Miete zu mindern, kann der Mieter auf eine andere Möglichkeit zurückgreifen: die Zahlung unter Vorbehalt. Dazu muss er dem Vermieter zum einen den Mangel anzeigen. Zum anderen muss der Mieter unmissverständlich erklären, dass er die Miete nur unter Vorbehalt weiterzahlt.

Unter Vorbehalt bedeutet, dass der Mieter zwar die Miete komplett weiterzahlt, sich aber vorbehält, einen Teil davon wieder zurückzufordern. Der Vorteil für den Mieter besteht darin, dass er Zeit gewinnt. Er kann die Auswirkungen des Mangels in Ruhe prüfen und abschätzen.

Stellt sich heraus, dass eine Mietminderung gerechtfertigt war, muss der Vermieter die Differenz erstatten. Gleichzeitig riskiert der Mieter nicht, dass er die Mietminderung zu hoch ansetzt und seinerseits eine Nachzahlung an den Vermieter leisten muss.

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