7 Fragen zur Rückzahlung der Mietkaution

7 Fragen zur Rückzahlung der Mietkaution

Beim Abschluss eines Mietvertrags ist es hierzulande übliche Praxis, dass der Vermieter eine Mietkaution verlangt. Doch obwohl vermutlich jeder Mieter und jeder Vermieter schon mit dem Thema zu tun hatte, herrscht oft Unsicherheit. Vor allem die Erstattung der hinterlegten Kaution wird immer wieder zum Streitpunkt.

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7 Fragen zur Rückzahlung der Mietkaution

Um etwas mehr Klarheit zu schaffen, beantworten wir sieben Fragen zur Rückzahlung der Mietkaution!:

  1. Wofür ist die Mietkaution gedacht?

Zu Beginn eines Mietverhältnisses hinterlegt der Mieter eine Mietkaution beim Vermieter. Die Kaution sichert den Vermieter gegen mögliche Mietschäden ab. Bei diesen Schäden kann es sich zum Beispiel um Beschädigungen in oder an der Wohnung, aber auch um ausbleibende Zahlungen der Miete oder der Nebenkosten handeln.

Dass der Mieter eine Kaution bezahlt, ist gesetzlich weder vorgeschrieben noch automatisch gültig. Vielmehr muss der Vermieter eine entsprechende Regelung in den Mietvertrag aufnehmen, wenn er eine Mietkaution haben möchte.

Wie hoch die Mietkaution ist, können der Vermieter und der Mieter untereinander aushandeln. Die Höchstgrenze liegt aber bei drei Kaltmieten. Mehr als drei Kaltmieten darf der Vermieter also nicht verlangen. Andersherum kann er es aber genauso bei einer oder zwei Kaltmieten belassen.

Auch die Art, wie der Mieter die Kaution bezahlt, ist eine Frage der Absprache. Eine Kaution in bar, die der Mieter auf einmal oder in Raten begleicht, ist genauso möglich wie zum Beispiel eine Mietkautionsversicherung als Bankbürgschaft.

  1. Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Das Gesetz überträgt dem Vermieter mit Blick auf die Mietkaution eine sogenannte Vermögensbetreuungspflicht. Weil die Kaution fremdes Geld ist, muss der Vermieter die Summe in einem Finanzprodukt anlegen, das wie für Spareinlagen üblich verzinst wird und mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden kann.

Richtet der Vermieter das Konto für die Mietkaution nicht als Treuhandkonto ein, sondern zahlt er die Kaution zusammen mit seinem eigenen Vermögen auf sein Privatkonto ein, macht er sich prinzipiell wegen Untreue strafbar.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil erklärt, dass der Vorwurf der Untreue vom Tisch ist, wenn der Vermieter die Kaution sofort auszahlen kann. Eine Vermögensgefährdung wäre nur dann gegeben, wenn der Vermieter die Mietkaution nicht erstatten kann.

  1. Welche Fristen gelten für die Rückzahlung der Mietkaution?

Nach dem Ende des Mietverhältnisses möchte der Mieter die hinterlegte Kaution meist möglichst schnell zurück. Der rechtliche Rahmen für die Rückzahlung ist aber recht weit gefasst. Die Rechtsprechung räumt dem Vermieter nämlich eine sogenannte Überlegungsfrist ein. Sie beläuft sich auf drei bis sechs Monate.

Während der Überlegungsfrist kann der Vermieter prüfen, ob er noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis hat.

Dazu kann er kontrollieren, ob es Schäden in der Wohnung gibt, ob sich der Mieter an die Vereinbarungen zur Instandhaltung der Wohnung gehalten hat und ob die Mieten und die Nebenkosten vollständig bezahlt sind. In der Praxis vergeht deshalb in aller Regel etwas Zeit, bis der Mieter das Geld wiederbekommt.

  1. Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Der Vermieter kann einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, wenn Mietschäden vorliegen. Meist ist das dann der Fall, wenn der Mieter mit den Zahlungen im Rückstand ist oder weil nach der Rückgabe der Wohnung erhebliche Mängel aufgetaucht sind.

Die Mietkaution ist als Absicherung des Vermieters gegen Mietschäden gedacht. Sind beim Auszug des Mieters offensichtlich erhebliche Mängel vorhanden, ist es gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Kaution anteilig einbehält.

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Voraussetzung dafür ist aber, dass der Mieter laut Mietvertrag ausdrücklich für Renovierungen und Schönheitsreparaturen verantwortlich ist. Gibt es so eine Vereinbarung nicht, muss der Vermieter die Mängel selbst beheben.

Generell kann der Vermieter den Mieter durch den Mietvertrag nur zu Arbeiten verpflichten, die vergleichsweise einfach und ohne besondere Fachkenntnisse ausgeführt werden können. Die Wohnung zu putzen, Bohrlöcher in der Wand zu beseitigen oder die Wände zu streichen, sind Beispiele dafür. Echte Reparaturen fallen in die Zuständigkeit des Vermieters.

Eine Ausnahme gilt dann, wenn der Mieter die Schäden schuldhaft verursacht hat. Hat der Mieter beispielsweise absichtlich das Waschbecken zertrümmert oder eine Tür eingetreten, muss er für diesen Schaden aufkommen.

  1. Darf der Vermieter die Mietkaution zurückhalten, um sie mit Nebenkosten zu verrechnen?

Geht der Vermieter davon aus, dass aus der Nebenkostenabrechnung Nachforderungen entstehen werden, rechtfertigt das, die Rückzahlung der Mietkaution aufzuschieben. Auf diese Weise kann der Vermieter seine Ansprüche leichter durchsetzen.

Hintergrund hierzu ist, dass die Betriebskosten nicht gleich nach dem Ende des Mietverhältnisses, sondern jeweils einmal pro Jahr abgerechnet werden. Eine mögliche Nachzahlung auf die Betriebskosten des vergangenen Jahres kann der Vermieter dann einfach mit der Mietkaution verrechnen.

Allerdings muss die Höhe der einbehaltenen Kaution in einem angemessenen Verhältnis zur Höhe der erwarteten Betriebskosten stehen. Hat der Mieter zum Beispiel eine Kaution von 1.500 Euro bezahlt und ist bei den Betriebskosten eine Nachzahlung über 200 Euro zu erwarten, kann der Vermieter nicht gleich die ganze Kaution zurückhalten.

Stattdessen kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter beispielsweise 200 bis 300 Euro einbehält und den Rest zeitnah zurückzahlt.

  1. Wann verjährt der Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution?

Der Anspruch des Mieters auf die Rückzahlung der Mietkaution unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, und endet exakt drei Jahre später.

Zieht der Mieter zum Beispiel im März aus und endet die Überlegungsfrist des Vermieters im September, startet die Verjährungsfrist am 31. Dezember dieses Jahres. Am 31. Dezember drei Jahre später ist sie abgelaufen.

Danach hat der Mieter keinen Anspruch mehr darauf, dass der Vermieter die geleistete Mietkaution auszahlt. Zieht sich die Angelegenheit in die Länge, sollte der Mieter deshalb nicht zu lange abwarten, sondern aktiv werden.

  1. Was kann der Mieter tun, wenn sich der Vermieter weigert, die Mietkaution zurückzuzahlen?

Gibt es keinen nachvollziehbaren Grund, warum der Vermieter die Kaution über die Überlegungsfrist hinaus einbehält, sollte der Mieter handeln. Um später einen Nachweis zu haben, sollte er den Vermieter schriftlich dazu auffordern, die geleistete Mietkaution auszuzahlen.

Weigert sich der Vermieter weiterhin, bleibt dem Mieter meist nur noch der Rechtsweg. Ohne eine Rechtsschutzversicherung geht der Mieter dadurch aber das Risiko ein, dass er schlimmstenfalls auf den Gerichts- und Anwaltskosten sitzen bleibt.

Mehr Ratgeber, Tipps und Anleitungen:

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Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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