Die wichtigsten Fragen rund um die Hausordnung

Die wichtigsten Fragen rund um die Hausordnung

So mancher Mieter sieht in der Hausordnung ein Relikt aus früheren Tagen, das nicht großartig beachtet werden muss. Dabei bündelt die Hausordnung verschiedene Vorgaben und Pflichten, die so oft auch im Mietvertrag stehen. In diesem Sinne hat die Hausordnung eine ordnende Funktion und ergänzt durch die enthaltenen Regelungen die Vereinbarungen im Mietvertrag. Doch was heißt das genau?

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Die wichtigsten Fragen rund um die Hausordnung

Wir beantworten die wichtigsten Fragen rund um die Hausordnung!:

Was genau ist eine Hausordnung?

Durch eine allgemeine Hausordnung gibt der Vermieter die Regeln vor, die für das Miteinander in einem Mehrfamilienhaus gelten. Die Anweisungen, Pflichten und Aufgaben in der Hausordnung sollen einerseits zu einem harmonischen Zusammenleben beitragen. Andererseits zielen sie auf den Schutz und die Bewirtschaftung des Wohngebäudes ab.

Hausordnungen gibt es nicht nur in Mehrparteienhäusern. Auch in beispielsweise öffentlichen Gebäuden, Hotels und Restaurants sind sie üblich.

Ist die Hausordnung eine einseitige oder eine beidseitige Vereinbarung?

Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, handelt es sich um eine beidseitige Vereinbarung. Durch die Unterschrift unter den Mietvertrag akzeptiert der Mieter dann auch die Hausordnung. Folglich muss er die Aufgaben und Pflichten übernehmen, die ihm der Vermieter im Rahmen der Hausordnung überträgt.

Im Unterschied dazu ist es eine einseitige Vereinbarung, wenn der Vermieter die Hausordnung lediglich im Treppenhaus aufhängt.

Die Hausordnung hat dann den Charakter einer Bekanntmachung und der Vermieter kann sie nicht nutzen, um Aufgaben verpflichtend auf die Mieter zu übertragen.

Muss es eine Hausordnung geben?

Eine gesetzliche Vorgabe für eine Hausordnung gibt es nicht. Vielmehr kann sich der Vermieter auf freiwilliger Basis dazu entschließen, die Ordnung im Haus auf diese Weise besser zu regeln.

Gibt es keine Hausordnung, greifen automatisch die gesetzlichen Regelungen. Gleiches gilt für die Themen, die in der Hausordnung nicht enthalten sind.

Wo ist die Hausordnung zu finden?

Die Hausordnung ist oft Bestandteil des Mietvertrags. In diesem Fall ist sie entweder direkt in den Vertrag eingebettet oder als Anlage beigelegt. Manchmal findet sich im Mietvertrag auch ein Hinweis darauf, wo der Mieter die vollständige Hausordnung einsehen kann.

Zusätzlich zur Ausfertigung für den Mieter hängt die Hausordnung häufig für alle Mieter gut sichtbar im Treppenhaus, in einem Gemeinschaftsraum oder im Durchgang zur Tiefgarage aus. Das ist auch üblich, wenn die Hausordnung kein Bestandteil des Mietvertrags ist.

Allerdings ist die Hausordnung dann in erster Linie eine Bekanntmachung. Der Vermieter kann in dieser Hausordnung nur auf gesetzliche Regelungen hinweisen oder diese näher bestimmen.

Kann der Vermieter nachträglich eine Hausordnung aufstellen?

Wenn die Hausordnung kein Bestandteil des Mietvertrags ist, gibt es dazu auch keine vertraglichen Vereinbarungen. Führt der Vermieter nachträglich eine Hausordnung ein, sind die Aufgaben und Pflichten, die er darin benennt, für den Mieter deshalb nicht bindend. Denn es fehlt die vertragliche Grundlage.

Ergänzt die Hausordnung den Mietvertrag, sind die Absprachen verbindlich, die mit der Unterschrift unter den Mietvertrag vereinbart wurden. Daher kann der Vermieter die Hausordnung im Nachhinein nicht ohne Weiteres abändern.

Denn das wäre eine einseitige Vertragsänderung, die erst und nur wirksam wird, wenn der Mieter zustimmt. Eine Ausnahme gilt lediglich dann, wenn es die ordnungsgemäße Verwaltung des Hauses notwendig macht, die Regelungen anzupassen.

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Was kann die Hausordnung regeln?

Mag sein, dass der Vermieter gerne verbindliche Regelungen für die verschiedensten Punkte aufstellen würde. Doch der Gesetzgeber setzt Grenzen.

Zulässig ist, wenn die Hausordnung folgendes regelt:

  • Maßnahmen zur Sicherheit, beispielsweise das Schließen der Haustür oder das Abschließen von Zufahrten

  • Freihalten von Fluchtwegen, der Feuerwehrzufahrt und dem Standort der Mülltonnen

  • Vermeiden von Brandgefahren

  • Nutzung von Gartenflächen, des Innenhofs und von Kfz-Stellplätzen

  • Trennen und Entsorgen von Müll

  • Winterdienst

  • Lüften und Reinigen des Treppenhauses

  • Haltung von Haustieren

  • Ruhezeiten

  • Grillen auf dem Balkon und Feste

  • Spielen von Kindern in gefährlichen Bereichen wie zum Beispiel in der Tiefgarage oder dem Raum, in dem die Haustechnik steht

Allerdings müssen die Vorgaben immer im Rahmen bleiben. So kann der Vermieter beispielsweise festlegen, wie oft das Treppenhaus zu reinigen ist. Aber er kann nicht bestimmen, welche Reinigungsmittel der Mieter dabei verwenden muss.

Genauso kann der Vermieter die Haltung von Haustieren nicht generell verbieten. Allerdings kann er in der Hausordnung festlegen, unter welchen Umständen Haustiere in der Wohnung gehalten werden dürfen.

Und:

Es gibt nicht nur die eine, einzige Hausordnung. Vielmehr kann der Vermieter mit dem Mieter eine individuelle Hausordnung vereinbaren, die zum Bestandteil des Mietvertrags wird.

So eine individuelle Hausordnung kann zum Beispiel die Absprache enthalten, dass ein älterer Mieter seinen Rollator im Treppenhaus abstellen kann oder dass eine junge Familie den Kinderwagen neben der Haustür parken darf. Das gilt dann aber tatsächlich nur für diesen Mieter, für die anderen Mieter nicht. Individuelle Vereinbarungen haben immer Vorrang vor einer allgemeinen Hausordnung.

Was passiert, wenn sich der Mieter nicht an die Hausordnung hält?

Dass die Hausordnung eingehalten wird, liegt in erster Linie in der Verantwortung des Mieters. Der Vermieter oder der Hausverwalter hat aber darauf zu achten, dass alle Mietparteien die Regelungen befolgen. Stellt der Vermieter fest, dass ein Mieter die Hausordnung missachtet, kann er aktiv werden.

Dazu sollte er zunächst prüfen, ob die entsprechende Regelung zulässig ist. Anschließend kann er den Mieter an die Hausordnung erinnern und ihn dazu auffordern, die Regelungen einzuhalten.

Ändert der Mieter sein Verhalten daraufhin nicht, kann ihn der Vermieter abmahnen. Zeigt auch die Abmahnung keine Wirkung, bleibt als letzte Konsequenz die Kündigung des Mietvertrags.

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Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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