Renovieren beim Auszug – die wichtigsten Infos und Tipps, 1. Teil

Renovieren beim Auszug – die wichtigsten Infos und Tipps, 1. Teil

Nach dem Auszug aus der Mietwohnung kommt es mitunter zu bösen Überraschungen. Und das gilt für beide Seiten. So kann es passieren, dass der Vermieter die Rückzahlung der Kaution verweigert, weil er Mängel und Schäden in der Wohnung vorgefunden haben will.

Renovieren vor dem Auszug

Oder weil er mit den Renovierungsarbeiten, die der Mieter durchgeführt hat, nicht einverstanden ist. Andersherum kann natürlich auch der Vermieter die Wohnung in einem Zustand vorfinden, in dem er sie auf keinen Fall weitervermieten kann.

Doch natürlich muss es nicht so laufen. Ganz im Gegenteil kann die Wohnungsübergabe reibungslos funktionieren. Und damit das klappt, nennen wir in einem ausführlichen Beitrag die wichtigsten Infos und Tipps rund ums Renovieren beim Auszug.

 

Was sind Schönheitsreparaturen?

Auch während der Mietdauer, insbesondere aber wenn der Auszug näher rückt, stellt sich so mancher Mieter die Frage, welche Renovierungsarbeiten er in seiner alten Wohnung erledigen muss. Der Gesetzgeber bezeichnet solche Renovierungsarbeiten als Schönheitsreparaturen.

Und darunter fallen Arbeiten, die Abnutzungserscheinungen und Gebrauchsspuren entfernen, die beim normalen Wohnen nicht ausbleiben. Das Tapezieren der Wände, das Reinigen von Teppichböden und das Streichen von Decken, Heizkörpern, Zimmertüren und der Fensterrahmen auf der Innenseite gehören zu solchen Arbeiten.

Gemäß § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung mängelfrei überlassen und dafür sorgen, dass die Wohnung während der Mietzeit in einem Zustand bleibt, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Im Klartext bedeutet das, dass der Vermieter nicht nur für größere Schäden wie etwa eine kaputte Heizung oder undichte Fenster zuständig ist. Vielmehr muss er sich auch um die Schönheitsreparaturen kümmern.

Allerdings kann der Mieter die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, auf den Mieter übertragen. Und diese Vorgehensweise ist gängige Praxis. Wurde im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung wirksam geschlossen, ist der Mieter in der Pflicht, was die Schönheitsreparaturen angeht.

 

Die Formulierung ist entscheidend

Viele Mietverträge enthalten gerade zu den Schönheitsreparaturen Formulierungen, die dazu führen, dass die entsprechende Klausel nicht wirksam ist. Das gilt zum Beispiel für starre Regelungen zu Fristen, die den Mieter zu Renovierungen in bestimmten Zeitabständen verpflichten, ohne dabei den Zustand der Räume zu berücksichtigen.

Allerdings entscheidet an diesem Punkt teilweise ein einziges, kleines Wort darüber, ob die Klausel wirksam und damit verbindlich ist oder ob nicht.

Zur Verdeutlichung ein Beispiel:

 

Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in den Mieträumen auf seine Kosten durchzuführen. Diese sind wenn erforderlich vorzunehmen, mindestens aber alle drei Jahre in der Küche und im Bad sowie alle fünf Jahre in den übrigen Räumen notwendig.
Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in den Mieträumen auf seine Kosten durchzuführen. Diese sind wenn erforderlich vorzunehmen, in der Regel aber alle drei Jahre in der Küche und im Bad sowie alle fünf Jahre in den übrigen Räumen notwendig.

 

Die erste Formulierung wäre nicht wirksam. Denn durch das Wort mindestens wird der Mieter dazu verpflichtet, die Räume innerhalb einer starren Frist zu renovieren – egal, in welchem Zustand sie sind. Den gleichen Effekt hätte das Wort spätestens.

Bei der zweiten Formulierung sieht die Sache schon ganz anders aus. Denn die Formulierung in der Regel gibt keine feste Frist vor, sondern spricht lediglich eine Empfehlung aus. Sind die Räume in Ordnung, kann der Mieter sie also auch später noch renovieren, wenn Bedarf besteht. Diese Klausel wäre damit wirksam – und spätestens beim Auszug dürfte es Zeit für Renovierungsarbeiten werden.

 

Muss der Mieter die Wohnung beim Auszug renovieren?

Ob der Mieter bei seinem Auszug aus der Mietwohnung Renovierungsarbeiten durchführen muss, hängt von zwei Dingen ab. Nämlich,

  1. ob der Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung enthält, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.
  2. in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Hat der Mieter die Räume kürzlich erst renoviert und sind sie top in Schuss, ist es natürlich nicht notwendig, die ganzen Arbeiten zu wiederholen.

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter dem Vermieter die Wohnung so übergeben muss, dass dieser die Wohnung problemlos weitervermieten kann. Ein Nachmieter muss also zeitnah einziehen können, ohne die Wohnung durch wochenlange Arbeiten überhaupt erst in einen bewohnbaren Zustand zu bringen.

Die Renovierungspflicht bezieht sich dabei in erster Linie auf die typischen Wohnspuren. Das heißt: Der Mieter muss unter anderem Wandmalereien vom Nachwuchs und Kratzspuren von Haustieren entfernen, Nägel aus der Wand ziehen, Dübellöcher zuspachteln und selbst montierte Deckenverkleidungen abbauen. Außerdem muss er die Zimmer ausräumen, die Fenster und das Bad putzen, die festen Fußbodenbeläge reinigen und die Wohnung durchfegen oder -saugen.

Abnutzungserscheinungen, die sich durch normales Wohnen nicht vermeiden lassen, muss der Vermieter aber hinnehmen. Ist in der Wohnung zum Beispiel Parkett verlegt, muss der Mieter diesen beim Auszug nicht abschleifen und neu versiegeln lassen. Hier genügt es, wenn der Mieter grobe Verschmutzungen entfernt. Möchte der Vermieter den Parkettboden vor einer Neuvermietung aufarbeiten lassen, trägt er selbst die Kosten dafür. Denn solche Ausgaben sind durch die Mietzahlungen gedeckt.

 

Ein Wort zur Wandfarbe

Solange der Mieter in der Wohnung wohnt, kann er seine Räume grundsätzlich so einrichten und gestalten, wie es ihm gefällt. Möchte er die Wohnzimmerwände beispielsweise in kräftigem Rot streichen und im Schlafzimmer eine dunkelblaue Tapete mit wildem Blumenmuster anbringen, ist das seine Entscheidung.

Beim Auszug muss er dann aber zu Pinsel und Spachtel greifen. Denn bei der Wohnungsübergabe müssen die Wände und die Decken in neutralen und hellen Farben gehalten sein. Dazu gibt es sogar ein Urteil vom Bundesgerichtshof. Helle Farben reichen nach Ansicht der Richter aber tatsächlich aus. Weiß muss es nicht unbedingt sein, ein sanftes Beige oder ein dezentes Grau etwa tun es auch.

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