5 grundsätzliche Fragen zum Mietvertrag, Teil 1

5 grundsätzliche Fragen zum Mietvertrag, Teil 1

Der Wunsch, mit dem Partner zusammenzuziehen, soll sich erfüllen? Nach einem Jobwechsel wird eine Wohnung benötigt, die näher an der neuen Arbeitsstätte liegt? Nachwuchs kündigt sich an und nun braucht es eine größere Wohnung mit Kinderzimmer? Generell muss ein Tapetenwechsel her und nach längerer Suche ist endlich eine passende Bleibe gefunden? Für einen Umzug kann es die verschiedensten Gründe geben.

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5 grundsätzliche Fragen zum Mietvertrag, Teil 1

Die Basis für ein Mietverhältnis bildet ein Mietvertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Dabei gibt es verschiedene Arten von Mietverträgen, die alle ihre Besonderheiten haben.

Damit an dieser Stelle nichts schiefgeht und später ein böses Erwachen droht, klären wir fünf grundsätzliche Fragen zum Mietvertrag!:

  1. Was genau ist ein Mietvertrag?

Wie praktisch jeder Vertrag geht auch ein Mietvertrag mit Rechten und Pflichten einher. Dabei handelt es sich gemäß der Paragrafen §§ 549 ff BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) beim Mietvertrag um eine vertragliche Vereinbarung auf Gegenseitigkeit zwischen dem Vermieter und dem Mieter.

Der Vermieter verpflichtet sich gegenüber dem Mieter, das vermietete Objekt zur Verfügung zu stellen und seine Benutzung zu erlauben. Dazu hält er das Objekt in dem Zustand, der den vertraglich vereinbarten Gebrauch ermöglicht.

Der Mieter verpflichtet sich im Gegenzug, die vereinbarte Miete plus Nebenkosten zu bezahlen. Außerdem geht der Mieter die Pflicht ein, das Mietobjekt am Ende des Mietverhältnisses ordnungsgemäß zurückzugeben. Das schließt auch ein, dass der Mieter den Vermieter unverzüglich darüber informiert, wenn Mängel an der Mietsache auftreten.

Die Vereinbarungen müssen nicht unbedingt schriftlich festgehalten werden. Es ist genauso möglich, einen Mietvertrag mündlich zu schließen. Und ein mündlich geschlossener Mietvertrag ist aus rechtlicher Sicht genauso wirksam wie ein schriftlicher Vertrag.

Tatsächlich käme ein rechtsverbindlicher Mietvertrag allein schon dadurch zustande, dass der Mieter die Räume bezieht und die Miete samt Nebenkosten bezahlt, während der Vermieter diese Zahlungen stillschweigend annimmt. Um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden, ist es aber die Regel und zugleich für beide Seiten sicherer, einen Mietvertrag schriftlich zu schließen.

Wird ein Mietvertrag schriftlich geschlossen, muss er folgende Daten und Inhalte umfassen:

  • Namen und Anschriften von Mieter und Vermieter

  • Anschrift und genaue Bezeichnung des Mietobjekts

  • Angaben zur Wohnung mit Größe, Anzahl der Zimmer und zum Objekt gehöriger Räume oder Flächen

  • Anzahl der Bewohner

  • Mietdauer und Kaution

  • Nettomiete, Betriebskosten und Regelungen zu Mieterhöhungen

  • Rechte und Pflichten beider Parteien während des Mietverhältnisses

  • Kündigungsfristen

Zulässig ist, dass der Mietvertrag Regelungen dazu enthält, dass der Mieter bestimmte Klein- und Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten durchführen muss oder gewisse Tiere in der Wohnung nicht halten darf. Ein generelles Rauchverbot oder grundsätzliche Kündigungsverzichte hingegen sind nicht zulässig.

Insgesamt sollte der Mieter die Klauseln sehr genau durchlesen. Denn nicht alle Vereinbarungen, die in einem Mietvertrag stehen, sind erlaubt und wirksam.

  1. Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Mietverträge, bei denen der Mieter eine Privatperson ist, gibt es in verschiedenen Varianten. Sie unterscheiden sich danach, wie lange das Mietverhältnis andauert und wie hoch die Miete ausfällt.

Unbefristeter Mietvertrag

Schließen der Vermieter und der Mieter einen unbefristeten Mietvertrag, besteht das Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer. Im Vertrag ist also kein Datum festgelegt, wann der Vertrag endet. Stattdessen läuft er so lange, bis eine der beiden Parteien kündigt.

Soll der Mietvertrag aufgelöst werden, müssen die vereinbarten Kündigungsfristen eingehalten werden. Außerdem braucht der Vermieter für eine ordentliche Kündigung einen Grund, den der Gesetzgeber anerkennt. Das kann zum Beispiel Eigenbedarf sein.

Befristeter Mietvertrag

Im Unterschied zu einem unbefristeten Mietvertrag steht bei einem befristeten Mietvertrag von Anfang an fest, wie lange das Mietverhältnis andauern wird. Dazu ist im Vertrag ein Datum festgelegt. An diesem Stichtag endet der Mietvertrag automatisch, ohne dass er zusätzlich gekündigt werden muss.

Eine außerordentliche Kündigung ist bei einem befristeten Mietvertrag aber möglich. Sie ist zum Beispiel denkbar, wenn der Vermieter die Wohnung sanieren, umbauen oder verkaufen will.

Wird ein befristeter Mietvertrag mehrfach verlängert, entsteht ein sogenannter Kettenmietvertrag. Er ist nur in Ausnahmefällen zulässig. Besondere Vorschriften gibt es für Ferienunterkünfte und Werkswohnungen.

Dauermietvertrag

Das Dauerwohnrecht ist in § 31 Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Der wesentliche Unterschied zum unbefristeten Mietvertrag besteht darin, dass der Dauermietvertrag dem Mieter den höchstmöglichen Kündigungsschutz gewährt.

Denn der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Dauermietvertrag ordentlich zu kündigen. Das Instrument des Dauerwohnrechts nutzen in erster Linie gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften.

Untermietvertrag

Ein Untermietvertrag kommt nicht zwischen dem Vermieter und dem Mieter, sondern zwischen dem Mieter und einem Untermieter zustande. Der Vertrag selbst unterliegt den gleichen gesetzlichen Vorschriften wie der Hauptmietvertrag.

Nicht alle Vermieter sind mit Untermietverträgen einverstanden. Das liegt daran, dass ein Vermieter den Untermieter nicht aussuchen kann und ihm gegenüber kein Weisungsrecht hat.

Deshalb findet sich im Mietvertrag manchmal die Klausel, dass keine Untermietverträge geschlossen werden dürfen. So ein Verbot ist aber nur unter besonderen Voraussetzungen zulässig.

Wohnrecht auf Lebenszeit

Durch ein Wohnrecht auf Lebenszeit ist der Begünstigte dazu berechtigt, ein Objekt lebenslang zu bewohnen. Die Wohnung darf in dieser Zeit weder anderweitig vermietet noch verkauft werden. Zulässig ist aber, dass zum Beispiel der Partner oder eine Pflegeperson mit in die Wohnung einzieht.

Staffelmietvertrag und Indexmietvertrag

Ein Staffelmietvertrag staffelt die Höhe der fälligen Miete. Dazu wird bereits bei Vertragsabschluss festgelegt, wann und wie sich die Miete erhöht. Die jeweiligen Erhöhungen müssen in Euro beziffert sein, Prozentangaben genügen nicht. Außerdem müssen zwischen den Erhöhungen jeweils mindestens zwölf Monate liegen.

Zusätzliche Anhebungen der Miete oder eine nachträgliche Änderung der Staffelung sind nicht zulässig. Fallen die örtlichen Mietpreise, kann der Mieter nicht verlangen, dass seine Miete angepasst wird. Und das Recht auf eine Sonderkündigung besteht erst nach einer Mietdauer von vier Jahren.

Anders als beim Staffelmietvertrag ergibt sich bei einem Indexmietvertrag die Höhe der Miete nach dem Mietindex, den das Statistische Bundesamt berechnet. Ergeben sich Änderungen, kann der Vermieter den monatlichen Mietzins entsprechend anpassen.

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Robert Kaminski, - Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, - Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, - Immobilienmaklerin, Tobias Bechtel, - Bauunternehmer, Christian Gülcan Gründer & Teilhaber Maklerbüros, Eigentümer & Bauherr und Betreiber dieser Webseite, Emine Gülcan, - Immobilienmaklerin, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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