Rechtliche Möglichkeiten, wenn eine Mietminderung erfolglos bleibt

Rechtliche Möglichkeiten, wenn eine Mietminderung erfolglos bleibt

In der Mietwohnung liegt ein erheblicher Mangel vor. Dieser Mangel ist so gravierend, dass der Mieter die Wohnung nur eingeschränkt und vor allem nicht wie im Mietvertrag vereinbart nutzen kann. Also hat der Mieter den Vermieter nachweislich über den Schaden informiert.

Rechtliche Möglichkeiten, wenn eine Mietminderung erfolglos bleibt

Gleichzeitig hat er in der Mängelanzeige eine Frist gesetzt, bis wann der Mangel behoben sein soll. Für den Fall, dass der Schaden nicht fristgerecht beseitigt wird, hat der Mieter auch gleich eine Mietminderung angekündigt.

Nachdem die Frist ergebnislos verstrichen wird, setzt der Mieter seine Ankündigung um und kürzt die Miete. Doch selbst danach passiert – nichts. Der Vermieter kümmert sich weder um den Mangel noch reagiert er auf die Mietminderung.

Es kann verschiedene Gründe haben, warum die Mietminderung den Vermieter nicht beeindruckt. So ist zum Beispiel denkbar, dass der Vermieter sehr wohl weiß, dass ein erheblicher Mangel vorliegt.

Doch statt viel Geld in die Beseitigung des Schadens zu investieren, nimmt er lieber die gekürzte Miete in Kauf. Möglich ist aber auch, dass der Vermieter die Angelegenheit juristisch prüfen lässt und bis dahin nichts gegenüber dem Mieter unternimmt.

Dem Mieter ist so aber nicht geholfen. Denn er verfolgt ja nicht die Absicht, in Zukunft weniger Miete zu bezahlen. Sein Ziel ist vielmehr, dass der Schaden schnellstmöglich beseitigt wird und er wieder eine Wohnung in einwandfreiem Zustand bewohnen kann. Nur: Was kann der Mieter jetzt noch unternehmen?

Natürlich hängt es immer vom Einzelfall ab, welche Strategie die sinnvollste Lösung ist.

Grundsätzlich hat der Mieter aber folgende rechtliche Möglichkeiten, wenn eine Mietminderung erfolglos bleibt:

Feststellungsklage

Der Mieter kann eine Feststellungsklage erheben. Das Gericht prüft daraufhin, ob in der Wohnung ein Mangel vorhanden ist, der eine Mietminderung rechtfertigt. Außerdem stellt das Gericht fest, wie hoch eine angemessene Mietminderung ausfallen kann.

Eine gerichtlich festgestellte Mietminderung erhöht den Druck auf den Vermieter. Denn damit ist unstrittig, dass der Mieter im Recht und der Vermieter in der Pflicht ist.

Für den Mieter bringt eine Feststellungsklage aber noch einen weiteren Vorteil mit sich. Er muss nun nämlich nicht mehr befürchten, dass der Vermieter auf die volle Mietzahlung klagt.

Das wäre denkbar, wenn der Vermieter der Meinung ist, dass gar kein Mangel vorliegt, der Mieter den Schaden selbst verursacht hat oder andere Gründe dem Recht auf Mietminderung entgegenstehen.

Zurückbehaltungsrecht

Macht der Vermieter keine Anstalten, den angezeigten Mangel zu beheben, und zeigt er auch auf die Mietminderung keinerlei Reaktion, kann der Mieter vom sogenannten Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Dieses ist in § 320 BGB verankert und nennt sich im Juristendeutsch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags.

Das Zurückbehaltungsrecht ist als Druckmittel gedacht. Es soll dem Anliegen des Mieters mehr Nachdruck verleihen und den Vermieter dazu veranlassen, den beanstandeten Schaden zu beseitigen.

Der Mieter nutzt das Zurückbehaltungsrecht, indem er zusätzlich zur Miete noch einen weiteren Mietanteil einbehält. Dieser zusätzliche Betrag darf sich aber maximal auf die drei- bis fünffache Quote der Mitminderung belaufen. Das haben Gerichte so entschieden (BGH, WuM 1997, 488 und LG Berlin, GE 1996, 549).

Der Mieter muss dem Vermieter ausdrücklich mitteilen, dass er vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch macht. Außerdem darf er den zusätzlichen Mietanteil nur kurzzeitig zurückbehalten. Denn die Zurückbehaltung verfehlt ihren Sinn und Zweck, wenn der Vermieter keine Reaktion zeigt. Damit erlischt dann auch das Zurückbehaltungsrecht.

Hat die Maßnahme Erfolg und beseitigt der Vermieter den Mangel, muss der Mieter das zurückbehaltene Geld nachzahlen. Während der Mieter die Miete bei einer Mietminderung kürzt und die Differenz nicht erstatten muss, behält er das Geld bei einer Zurückbehaltung nämlich nur vorübergehend ein.

Instandsetzungsklage

Weigert sich der Vermieter, den Schaden zu beseitigen, kann der Mieter auf Instandsetzung klagen. Gleiches gilt, wenn der Vermieter bestreitet, dass in der Wohnung überhaupt ein Mangel vorhanden ist.

Entscheidet das Gericht zugunsten des Mieters, wird der Vermieter per Urteil dazu verpflichtet, den Mangel zu beheben und dauerhaft abzustellen. Bis ein Gerichtsverfahren mit einem Urteil endet, kann allerdings viel Zeit vergehen.

Mängelbeseitigung in Eigenregie

Schnelleren Erfolg als eine Instandsetzungsklage bringt oft, wenn sich der Mieter selbst darum kümmert, dass der Mangel beseitigt wird.

Das Recht, den Mangel selbst zu beheben oder beheben zu lassen, hat der Mieter, wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige und Fristsetzung nichts unternommen hat oder den Schaden nicht erfolgreich beseitigen konnte.

Die Kosten, die für die Mängelbeseitigung angefallen sind, kann der Mieter vom Vermieter einfordern. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die erforderlichen Aufwendungen zu erstatten. Erforderliche Aufwendungen sind Kosten, die im Rahmen der Mängelbeseitigung notwendig und zweckmäßig waren.

Sollte der Vermieter die Kostenübernahme verweigern, kann der Mieter den Aufwendungsersatz vor Gericht einklagen. Hat er nicht das Geld, um die Kosten für die Schadensbehebung aus eigener Tasche vorzustrecken, kann er auch auf die Zahlung eines Vorschusses klagen.

Neben dem Anspruch auf Aufwendungsersatz kann der Mieter unter Umständen zudem einen Anspruch auf Schadensersatz haben. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn es durch Schäden in der Bausubstanz in einem Raum so nass ist, dass die Möbel kaputtgehen.

Kündigung

Bringt alles nichts, wird dem Mieter letztlich nicht anderes übrig bleiben, als umzuziehen. Fristgerecht kann er den Mietvertrag immer kündigen.

Gravierende Mängel in der Wohnung können aber auch eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Voraussetzung dafür ist, dass die Schäden so massiv sind, dass es dem Mieter nicht zugemutet werden kann, weiterhin in der Wohnung zu bleiben.

Sofern keine Gefahr für Leib und Leben besteht, muss der Mieter dem Vermieter aber meist noch einmal eine letzte Frist setzen, um den Schaden zu beheben. Verstreicht auch diese Frist ergebnislos, kann der Mieter mit sofortiger Wirkung kündigen.

Nur muss er die Kündigung dann auch zeitnah durchführen. Wartet der Mieter nach Fristablauf erst noch zwei, drei Monate ab, ob der Vermieter nicht vielleicht doch noch aktiv wird, scheint die Situation nämlich nicht so dringlich zu sein.

Damit entfällt aber gleichzeitig die Berechtigung für eine fristlose Kündigung.

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Inhaber bei Artdefects Media Verlag
Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.
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