Modernisierung: Diese Rechte hat der Vermieter, 1. Teil

Modernisierung: Diese Rechte hat der Vermieter, 1. Teil

Eine Modernisierung kann den Wert der Immobilie erhalten und erhöhen, die Energieeffizienz verbessern und den Wohnkomfort für die Mieter steigern. Allerdings muss eine Modernisierung finanziert werden. Und in vielen Fällen ist das nur durch eine Mieterhöhung möglich.

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Modernisierung Diese Rechte hat der Vermieter, 1. Teil

In einem zweiteiligen Beitrag erklären wir, welche Rechte und Pflichten der Vermieter hat, wenn er sein Mietobjekt modernisieren möchte.

Die Kappungsgrenze bei einer Modernisierung

Eine Mietwohnung, die auf einen modernen Stand gebracht wurde, führt nicht nur zu einem höheren Komfort für den Mieter. Vielmehr kann eine energetische Modernisierung auch seine Kosten senken. Von einer Modernisierung profitieren somit der Vermieter, weil sein Mietobjekt dadurch an Wert gewinnt, und der Mieter gleichermaßen.

Aus diesem Grund kann der Vermieter den Mieter durch eine Mieterhöhung an den Modernisierungskosten beteiligen. Zulässig dabei ist, jährlich bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.

Das ergibt sich aus § 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Allerdings muss der Vermieter gleichzeitig die Kappungsgrenze einhalten, die der Gesetzgeber neu eingeführt hat. Demnach darf die Miete nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen.

Beträgt die aktuelle Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, sinkt die Grenze für eine Mieterhöhung auf zwei Euro pro Quadratmeter.

Nun ist natürlich nicht jeder Mieter begeistert, wenn der Vermieter eine Modernisierung und in diesem Zuge auch eine Mieterhöhung ankündigt.

Die Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 hat den Vermieter an diesem Punkt in seinen Rechten aber gestärkt. So kann der Mieter beispielsweise allein mit der Begründung, dass ihn die Modernisierungsmaßnahmen wirtschaftlich unzumutbar belasten würden, nicht mehr verlangen, dass die Arbeiten verschoben werden.

Die form- und fristgerechte Ankündigung der Modernisierung

Grundsätzlich kann der Vermieter jederzeit Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Er ist nicht darauf angewiesen, dass der Mieter mit den Arbeiten einverstanden ist. Schlimmstenfalls kann der Vermieter die Modernisierung also auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen.

Denn der Mieter muss die Modernisierung dulden, wenn der Vermieter die Maßnahmen form- und fristgemäß angezeigt hat. Die Vorgaben dafür sind in § 555c BGB geregelt.

Demnach muss der Vermieter

  • die Modernisierung drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. Die Ankündigung ist auch dann erforderlich, wenn die Miete nicht erhöht wird.

  • in groben Zügen beschreiben, welche Maßnahmen geplant sind, wann genau die Arbeiten beginnen und wie lange die Modernisierung dauern wird.

  • um wie viel die Miete aller Voraussicht nach angehoben wird. Möchte der Vermieter die Modernisierung mit normalen Reparaturarbeiten kombinieren, muss er die Kosten für die Reparaturen aber herausrechnen. Denn herkömmliche Reparaturen rechtfertigen keine Mieterhöhung.

  • den Mieter auf die Möglichkeit hinweisen, einen wirtschaftlichen Härteeinwand einzulegen.

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Die Rechtsprechung zur Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Wie umfangreich die Ankündigung des Vermieters sein muss, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung ausgeführt. In dem Fall ging es um einen Vermieter, der seinen Mieter schriftlich darüber informiert hatte, wie lange die Arbeiten am Haus und in der Mietwohnung voraussichtlich dauern werden.

Auch welche Mieterhöhung zu erwarten ist, hatte der Vermieter mitgeteilt. Die Arbeiten selbst hatte er aber nur sehr grob beschrieben. Der Mieter hatte die Duldung der Umbaumaßnahmen daraufhin verweigert.

Die Richter urteilten zugunsten des Vermieters. In ihrer Begründung führten sie aus, dass der Vermieter nicht dazu verpflichtet sei, die geplanten Modernisierungsmaßnahmen umfassend zu erläutern. Für eine inhaltlich ordnungsgemäße Ankündigung reiche es aus, wenn der Mieter ungefähr abschätzen könne, mit welchen Arbeiten er in seiner Wohnung rechnen müsse und welche Mieterhöhung er infolgedessen zu erwarten habe (BGH, Az. VIII ZR 242/10).

Und selbst wenn der Vermieter die geplante Modernisierung nicht fristgerecht ankündigt, verliert er dadurch nicht automatisch das Recht, die Miete anschließend anzuheben. Auch dazu gibt es eine BGH-Entscheidung. In dem Fall hatte ein Vermieter seinen Mietern im September 2007 schriftlich angekündigt, dass ein Fahrstuhl eingebaut werden soll. Eine Mieterin aus der 2. Etage widersprach dieser Maßnahme.

Der Vermieter zog die Modernisierungsankündigung daraufhin im Februar 2008 zurück, ließ den Fahrstuhl aber trotzdem einbauen. Im September 2008 informierte der Vermieter seine Mieter dann schriftlich darüber, dass die aktuelle Miete von 338,47 Euro um 120,78 Euro erhöht wird.

Als Begründung nannte er die Kosten, die der Einbau des Fahrstuhls verursacht hatte. Die Mieterin, die zuvor dem Einbau widersprochen hatte, weigerte sich nun, die Mieterhöhung zu akzeptieren. Deshalb erhob der Vermieter Klage und verlangte den Differenzbetrag für die Monate Juli bis September 2009.

Die Richter des BGH hatten zu entscheiden, ob die Mieterhöhung wirksam war, nachdem der Vermieter sie für eine Modernisierung verlangte, die er zuvor nicht ordnungsgemäß angekündigt hatte. Sie gaben dem Vermieter Recht. Ihre Entscheidung begründeten sie damit, dass das Gesetz die Ankündigung einer Modernisierung verlange, damit sich die Mieter auf die geplanten Umbauarbeiten einstellen können.

Außerdem sollen die Mieter so die Möglichkeit haben, ihr außerordentliches Kündigungsrecht zu nutzen, das ihnen in diesem Fall zusteht. Die Ankündigungspflicht sei aber nicht dazu gedacht, dem Vermieter das Recht zu nehmen, die entstandenen Modernisierungskosten auf die Mieter umzulegen. Deshalb sei die Mieterhöhung hier wirksam, auch wenn der Vermieter die Maßnahmen vorher nicht angekündigt hatte (BGH, Az. VIII ZR 164/10).

Aber:

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung, kann sie frühestens im dritten Monat nach der Ankündigung wirksam werden. Kündigt der Vermieter die geplante Modernisierung nicht oder nicht rechtzeitig an, verlängert sich die Frist um sechs Monate zusätzlich. Die Mieterhöhung kann dann also erst mit Beginn des neunten Monats wirksam werden.

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Redakteure

Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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