Die vier wichtigsten Änderungen durch die Mietrechtsreform 2019
Die bisherigen Regeln zur sogenannten Mietpreisbremse sehen vor, dass der Vermieter bei der Neuvermietung einer Wohnung nur eine Miete verlangen darf, die maximal zehn Prozent höher ist als die im Mietspiegel genannten ortsüblichen Vergleichsmieten.
Der Vermieter kann bei einem Mieterwechsel also nicht ohne Weiteres eine deutlich höhere Miete ansetzen. Das ist jedenfalls in den Gegenden so, in denen das jeweilige Bundesland eine gültige Verordnung über die Mietpreisbremse auf den Weg gebracht hat.
In der Praxis haben die Regelungen aber oft nicht die gewünschte Wirkung gezeigt. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber nun nachgebessert. Das Mietrechtsanpassungsgesetz sieht unter anderem vor, dass ein Vermieter Interessenten an einer Mietwohnung umfangreichere Informationen bereitstellen muss. Außerdem sind die Vorgaben für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung jetzt ebenfalls enger gefasst.
Der Bundesrat hat für die neuen Regelungen Mitte Dezember 2018 grünes Licht gegeben. Nachdem auch der Bundespräsident das Gesetz unterschrieben hatte, wurden die Vorgaben am 21. Dezember 2018 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.
Zum 1. Januar 2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz dann in Kraft getreten. Erfasst wurden die Neuerungen im Mietrechtsteil des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Doch was bedeutet das alles für Vermieter und Mieter? Wir erklären die vier wichtigsten Änderungen durch die Mietrechtsreform 2019!:
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Inhalt
Umfangreichere Informationspflichten für Vermieter
Ein Grund dafür, dass die Mietpreisbremse oft nicht die erhofften Erfolge brachte, ist, dass Mietinteressenten und Mieter in vielen Fällen gar nicht über die Informationen verfügen, die sie bräuchten, um eine überhöhte Miete zu erkennen und sich dagegen zu wehren.
Denn zum einen wissen sie meist nicht, wie hoch die Miete war, die der Vormieter bezahlt hat. Und zum anderen ist ihnen nicht bekannt, ob nicht vielleicht Gründe vorliegen, die es dem Vermieter von Gesetzes wegen erlauben, die Grenzen der Mietpreisbremse zu überschreiten.
Um hier Abhilfe zu schaffen, gelten für Vermieter seit Jahresbeginn 2019 erweiterte Informationspflichten. Demnach muss der Vermieter Mietinteressenten von sich aus die Höhe der bisherigen Miete nennen.
Außerdem muss er sie darauf hinweisen, dass er vorhat, eine Ausnahme von der Mietpreisbremse in Anspruch zu nehmen. Diese Informationen muss der Vermieter dem Mietinteressenten rechtzeitig und unaufgefordert vor dem Abschluss des Mietvertrags bereitstellen.
Zulässig ist ein Überschreiten der Höchstgrenzen zum Beispiel dann, wenn auch die Vormieter schon eine höhere Miete bezahlt haben. Voraussetzung für eine Ausnahme ist aber immer, dass der Vermieter die Mietinteressenten rechtzeitig darüber aufgeklärt hat. Andernfalls kann er sich nicht darauf berufen.
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Einfachere Abwehr von überhöhten Mieten
In vielen Fällen kommen Mietern erst dann Zweifel daran, ob die vereinbarte Miethöhe tatsächlich in Ordnung ist, wenn der Mietvertrag schon längst unterschrieben ist. Auch in diesem Fall führt die Mietrechtsreform zu Verbesserungen. Denn für Mieter wird es leichter, sich gegen eine überhöhte Miete zu wehren.
Seit Jahresbeginn 2019 können Mieter eine zu hoch angesetzte Miete rügen. Dafür genügt eine einfache, kurze Mitteilung an den Vermieter. In dem Schreiben muss nur stehen, dass der jeweilige Mieter eine Missachtung der Mietpreisbremse reklamiert. Warum er die Miete für überhöht hält, muss der Mieter nicht erläutern.
Die Vorgaben für die Rüge sind durch die Textform erfüllt. Der Mieter kann dem Vermieter also zum Beispiel eine E-Mail schicken.
Besser ist aber, eine Versandart zu wählen, die den Eingang des Schreibens beim Vermieter belegt. Sollte sich herausstellen, dass die Rüge berechtigt war und die Miete tatsächlich über dem gesetzlich zulässigen Betrag liegt, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass ihm der Vermieter die zuviel gezahlten Mietanteile erstattet.
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Gesenkte Obergrenzen bei Modernisierungen
Wurde eine Mietwohnung modernisiert, konnte der Vermieter bisher elf Prozent der Kosten in Form einer Mieterhöhung an die Mieter weitergeben. Dieser Wert wurde im Zuge der Mietrechtsreform auf acht Prozent gesenkt.
Nach Modernisierungsmaßnahmen darf die Miete also nur noch um maximal acht Prozent steigen. Die Regelung gilt bundesweit, ist zunächst aber nur für fünf Jahre festgelegt.
Zusätzlich zur Acht-Prozent-Grenze gibt es noch eine zweite Kappungsgrenze. Sie sieht vor, dass die Miete nach Modernisierungen in einem Zeitraum von sechs Jahren um höchstens drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen darf. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung beispielsweise ist die zulässige Mieterhöhung somit auf 240 Euro innerhalb von sechs Jahren begrenzt.
Beläuft sich die Miete auf weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, darf die Mieterhöhung nach einer Modernisierung sogar nur maximal zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausmachen.
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Herausmodernisieren als Ordnungswidrigkeit
Einige Immobilienbesitzer kündigten umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen mit entsprechenden Mieterhöhungen an, um die bisherigen Mieter auf diese Weise zu einer Kündigung zu bewegen. Ein solches Vorgehen wird auch Herausmodernisieren genannt.
Im Zuge der Mietrechtsreform wird das Herausmodernisieren zu einer Ordnungswidrigkeit, die Bußgelder von bis zu 100.000 Euro vorsieht. Modernisierungsmaßnahmen, die die alten Mieter mehr oder weniger aus dem Haus vertreiben sollen, können zum Beispiel dann unterstellt werden, wenn sich die künftige Miete mindestens verdoppelt.
Allerdings kann der Vermieter den Vorwurf entkräften, wenn er die neue Miethöhe plausibel – und nicht nur mit den Modernisierungsmaßnahmen – begründen kann.
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Thema: Die vier wichtigsten Änderungen durch die Mietrechtsreform 2019
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