Die 11 größten Fehler bei einer Mietminderung, Teil 1

Die 11 größten Fehler bei einer Mietminderung, Teil 1

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass er seine Mietwohnung so nutzen kann, wie es im Mietvertrag vereinbart ist. Und als Gegenleistung für die Miete muss der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung sicherstellen.

Die 11 größten Fehler bei einer Mietminderung, Teil 1

Besteht nun in der Wohnung ein erheblicher Mangel, der den Mieter in der Nutzung seiner Wohnung einschränkt, darf er die Miete anteilig kürzen. Eine Mietminderung ist in so einem Fall sein gutes Recht.

In der Praxis ist die Sache mit der Mietminderung aber nicht ganz so einfach. Denn es gibt einige Dinge, die der Mieter beachten muss. Gleichzeitig lauern viele Stolperfallen.

In einem mehrteiligen Ratgeber erklären wir die elf größten Fehler bei einer Mietminderung:

Fehler Nr. 1: Der bestehende Mangel rechtfertigt keine Mietminderung.

  • 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) räumt dem Mieter das Recht auf eine Mietminderung ein, wenn er seine Wohnung wegen eines Mangels nicht wie vertraglich vereinbart nutzen kann.

Allerdings rechtfertigt nicht jeder Mangel gleich eine Kürzung der Miete. Entscheidend ist, was für ein Mangel vorliegt, wie lange er besteht und wie sehr er den Mieter tatsächlich in der Nutzung der Wohnung einschränkt.

Grundsätzlich gilt: Voraussetzung für eine zulässige Mietminderung ist ein erheblicher und objektiv feststellbarer Mangel.

Erheblich ist ein Mangel dann, wenn er tatsächlich gravierende Auswirkungen auf die Nutzbarkeit der Wohnung hat. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Wasserschaden auftritt, die Heizung im Winter ausfällt oder die Fenster undicht sind.

Auch ein Schimmelbefall, Ungeziefer in der Wohnung oder ständiger Lärm aus der Nachbarwohnung können Gründe für eine Mietminderung sein. Denn das sind alles Vorkommnisse, die dazu führen, dass der Mieter seine Wohnung nur eingeschränkt nutzen kann.

Ein objektiv feststellbarer Mangel ist gegeben, wenn der Zustand der Wohnung offensichtlich nicht mit dem vertraglich vereinbarten Zustand übereinstimmt. Maßgeblich ist also nicht, was nach Ansicht des Mieters ein Mangel oder Schaden ist.

Und es ist auch egal, ob der Vermieter den Mangel als erheblich einstuft oder ob nicht. Was zählt ist, dass die Beeinträchtigung bei objektiver Betrachtung deutlich zu erkennen ist.

Gibt es keinen erheblichen Mangel, fehlt die Grundlage für eine Mietminderung. Juristen sprechen hier auch von den sogenannten Bagatellschäden.

Ein Bagatellschaden ist zum Beispiel eine kaputte Glühbirne im Treppenhaus, ein tropfender Wasserhahn oder ein Kratzer im Parkett. Solche Schäden sind weder erheblich noch führen sie dazu, dass der Mieter seine Wohnung nur noch eingeschränkt nutzen kann.

Fehler Nr. 2: Der bestehende Mangel schließt eine Mietminderung aus.

Neben Bagatellschäden gibt es auch andere Mängel, die keine Mietminderung rechtfertigen. Dazu gehören zunächst einmal selbstverschuldete Schäden. Denn Mängel, die der Mieter hervorgerufen und zu verantworten hat, muss er selbst beheben. Der Vermieter ist dafür nicht zuständig.

Außerdem ist eine Mietminderung ausgeschlossen, wenn der Mangel dem Mieter schon beim Einzug bekannt war oder er damit rechnen musste. Waren zum Beispiel mehrere Fliesen im Badezimmer kaputt und hat der Mieter diesen Zustand beim Unterschreiben des Mietvertrags akzeptiert, kann er deswegen später nicht die Miete mindern.

Ähnlich sieht es aus, wenn das Nachbarhaus eine Baustelle ist. Wusste der Mieter bei seinem Einzug davon, dass Bauarbeiten durchgeführt werden oder geplant sind, hätte er mit Baulärm rechnen müssen.

Seit der Mietrechtsreform ist eine Mietminderung zudem ausgeschlossen, wenn am oder im Mietobjekt energetische Modernisierungsmaßnahmen erfolgen.

Die Auswirkungen dieser Arbeiten muss der Mieter drei Monate lang dulden. Erst ab dem vierten Monat darf er die Miete kürzen.

Fehler Nr. 3: Der Mieter zeigt den Mangel beim Vermieter nicht an.

Eine Mietminderung soll den Vermieter dazu veranlassen, den Mietmangel zu beheben. Doch das setzt voraus, dass der Vermieter Bescheid weiß. Wenn dem Vermieter der Mangel gar nicht bekannt ist, kann er ihn auch nicht beseitigen. Aus diesem Grund ist der Mieter dazu verpflichtet, den Vermieter über den Schaden zu informieren.

Erst mit der Mängelanzeige entsteht das Recht auf eine Mietminderung. Gleichzeitig ist die Mängelanzeige die Grundlage dafür, dass der Mieter weitergehende Rechte geltend machen kann, um die Beseitigung des Mangels zu erwirken.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil bestätigt, dass der Mieter einen Mangel zeitnah beim Vermieter anzeigen muss (Az. VIII ZR 330/09, Urteil vom 03.11.10). Informiert der Mieter den Vermieter nicht, ist nicht nur eine Mitminderung unzulässig.

Vielmehr kann sich der Mieter sogar schadensersatzpflichtig machen. Das ist der Fall, wenn sich der Mangel vergrößert oder Folgeschäden auftreten und eine rechtzeitige Mängelanzeige das verhindert hätte.

Fehler Nr. 4: Die Mängelanzeige ist nicht präzise genug.

Wenn der Mieter den oder die Mängel meldet, sollte er sie möglichst genau beschreiben. Er sollte zum Beispiel nicht nur angeben, dass an einer Zimmerwand Schimmel aufgetreten ist.

Stattdessen sollte er präzise ausführen, wo genau sich der Schimmelfleck befindet, wie groß er ist und wie er aussieht. Außerdem sollte der Mieter festhalten, wie sich der Mangel im Laufe der Zeit entwickelt.

Zusätzlich zu den schriftlichen Erklärungen sollte der Mieter den Mangel auch mit Fotos dokumentieren. Je nachdem, um welche Art von Mangel es sich handelt, kann es darüber hinaus sinnvoll und notwendig sein, ein Protokoll zu führen oder Zeugen zu benennen.

Sollte der Fall vor Gericht landen, muss der Mieter belegen, dass seine Mietminderung gerechtfertigt war. Und spätestens dann muss sich der Richter ein genaues Bild vom Mangel machen können. Dafür ist eine präzise Mängelbeschreibung notwendig, denn der Richter war selbst ja nicht vor Ort.

Zudem kann zwischen der Mängelanzeige und dem Gerichtstermin viel Zeit vergangen sein. Deshalb sollte sich der Mieter die Mühe machen, den oder die Mängel wirklich gut zu beschreiben.

Sobald der Mieter den Schaden gemeldet hat, kann er die Miete kürzen. Und zwar solange, bis der Vermieter den angezeigten Mangel vollständig beseitigt hat.

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Inhaber bei Artdefects Media Verlag
Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.
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