Die 11 größten Fehler bei einer Mietminderung, Teil 3
In einer Wohnung können die unterschiedlichsten Mängel auftreten. Das fängt bei kaputten Rollläden oder einem verstopften Abfluss an und hört bei Schimmel oder lärmenden Nachbarn auf. Und verständlicherweise möchte der Mieter, dass der Mangel schnellstmöglich beseitigt wird.
Immerhin will er seine Wohnung vernünftig nutzen können.
Kümmert sich der Vermieter nicht um den Mangel, darf der Mieter die Miete mindern. Denn er kann verlangen, dass der Vermieter für einen mangelfreien und vertragsgemäßen Zustand der Wohnung sorgt.
Ist das nicht der Fall und schränkt ein erheblicher Mangel den Mieter in der Nutzung seiner Wohnung ein, muss er im Gegenzug auch nicht die ganze Miete bezahlen.
Die Mietminderung ist das gute Recht des Mieters und durch gesetzliche Regelungen gestützt. Allerdings muss der Mieter viele Dinge berücksichtigen. Denn nicht jeder Mangel erlaubt eine Minderung und wenn, dann muss der Mieter nicht nur die formalen Vorgaben einhalten, sondern auch die Quote mit Bedacht wählen.
In einer mehrteiligen Beitragsreihe haben wir die elf größten Fehler bei einer Mietminderung zusammengetragen und erklären, wie der Mieter sie vermeidet.
Hier ist Teil 3!:
Fehler Nr. 8: Die Minderungsquote ist zu hoch.
Zu den größten Fehlern überhaupt gehört, dass der Mieter die Quote für die Mietminderung viel zu hoch ansetzt. Die Gerichte beziffern eine zulässige Kürzung oft deutlich niedriger, als der Mieter vermuten würde.
Dazu kommt, dass es keine verbindlichen Vorgaben, Richtlinien oder Tabellen gibt. Stattdessen ist jede Entscheidung eine Einzelfall-Entscheidung. Und selbst die Gerichte kommen hier zu teils recht unterschiedlichen Ergebnissen.
Deshalb ist gut möglich, dass ein Gericht eine Minderungsquote von 20 Prozent als angemessen sieht, während die zulässige Quote bei einem vergleichbaren Mietmangel aus Sicht eines anderes Gerichts bei nur drei oder fünf Prozent liegt.
Der Mieter sollte deshalb recherchieren, wie die Gerichte ähnliche Fälle bewertet haben. Aus diesen Entscheidungen kann er dann einen Durchschnittswert ermitteln.
Wichtig ist aber auch, dass der Mieter nicht alle vorliegenden Mängel für sich beziffert und anschließend einfach addiert. Stattdessen muss er die Situation im Ganzen sehen.
Auch ein Gericht wird immer prüfen, welche Auswirkungen die Mängel zusammengefasst auf die Wohnverhältnisse haben. Und die Gesamtquote, die sich daraus ergibt, kann viel geringer sein, als wenn die einzelnen Werte nur zusammengezählt werden.
Fehler Nr. 9: Der Mieter berechnet die Höhe der Mietminderung falsch.
Hat der Mieter herausgefunden, welcher Prozentsatz für eine Mietminderung in Frage kommt, muss er im nächsten Schritt die Kürzung als solches ausrechnen.
Dabei ist die Brutto-Warmmiete die Rechengrundlage. Die Brutto-Warmmiete beinhaltet die Kaltmiete plus Nebenkosten, also die Grundmiete zuzüglich der Vorauszahlungen für die Betriebs- und die Heizkosten.
Anders ausgedrückt handelt es sich um den Betrag, den der Mieter dem Vermieter jeden Monat überweist. Dass die Brutto-Warmmiete die Grundlage für eine Mietkürzung bildet, hat der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen bestätigt (z.B. Az. XII ZR 225/03, Urteil vom 06.04.05 oder Az. VIII ZR 223/10, Urteil vom 13.04.11).
Zur Verdeutlichung ein Beispiel:
Angenommen, die monatliche Miete besteht aus einer Kaltmiete von 650 Euro und einer Vorauszahlung über 150 Euro für die Nebenkosten. Damit beträgt die volle Monatsmiete 800 Euro.
Der Mieter wohnt in einem Hochhaus, seine Wohnung ist im achten Stock. Weil der Fahrstuhl kaputt ist, kann der Mieter die Miete um 15 Prozent mindern.
Dazu zieht er die 15 Prozent von der Gesamtmiete ab: 800 Euro / 100 x 15 = 120 Euro. Solange der Fahrstuhl außer Betrieb ist, muss der Mieter somit nur 680 Euro an den Vermieter überweisen.
Sobald der Aufzug repariert ist, wird aber wieder die volle Miete fällig. Und der Mieter darf die Miete nur für die Tage kürzen, an denen der Fahrstuhl tatsächlich nicht funktioniert hat.
Ist der Aufzug zum Beispiel nur acht Tage lang ausgefallen, muss der Mieter den Anteil dieser Tage berechnen. Bei einem Monat mit 30 Tagen wären das 120 Euro / 30 Tage x 8 Tage = 32 Euro.
Noch etwas komplizierter wird die Berechnung, wenn der Mietmangel nicht die ganze Wohnung, sondern nur ein Zimmer betrifft.
Ist zum Beispiel in einem Raum ein Wasserschaden aufgetreten, so dass der Mieter diesen Raum nicht nutzen kann, muss er zunächst ausrechnen, welchen Anteil dieser Raum an der gesamten Wohnung hat.
Diesen Anteil muss er anschließend auf die Miete übertragen. Ist die Wohnung beispielsweise 80 Quadratmeter groß und beträgt die Größe des betroffenen Zimmers 20 Quadratmeter, ist das ein Viertel der Wohnfläche. Beim Ermitteln der Minderungshöhe darf der Mieter folglich nur mit einem Viertel der Gesamtmiete rechnen.
Fehler Nr. 10: Der Mieter macht zu lange vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch.
Ignoriert der Vermieter die Mängelanzeige und verstreicht die Frist, ohne dass sich irgendetwas getan hat, kann er Mieter bei einem schwerwiegenden Mietmangel auf ein weiteres Druckmittel zurückgreifen.
Er kann zusätzlich zur Mietminderung nämlich einen weiteren Teil der Miete zurückbehalten. Dabei erlaubt die Zurückbehaltung eine höhere Quote als die Mietminderung.
Übt der Mieter das Zurückbehaltungsrecht aus, mindert er die Miete nicht um den entsprechenden Betrag, sondern behält diesen Betrag nur ein. Aus diesem Grund muss der Mieter den einbehaltenen Betrag nachzahlen, wenn der Mangel beseitigt ist.
Außerdem, und das ist sehr wichtig, darf der Mieter nur kurzfristig vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Lässt sich der Vermieter davon nicht beeindrucken, verfehlt das Druckmittel seine Wirkung. Deshalb fällt damit auch die Grundlage für den Einsatz dieses Instruments weg.
Fehler Nr. 11: Der Mieter riskiert eine fristlose Kündigung.
Setzt der Mieter die Mietminderung zu hoch an und entsteht dadurch ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete, kann der Vermieter den Mietvertrag ordentlich kündigen.
Summiert sich der Mietrückstand auf mehr als zwei volle Mieten, kann der Vermieter sogar eine fristlose Kündigung aussprechen. Eine nachträgliche Erklärung, dass dem Mieter die zu hohe Minderungsquote nicht klar war, wird ihm vermutlich nicht viel bringen.
Dazu ein Praxisbeispiel: In einer Wohnung waren mehrere Mängel aufgetreten. Der Mieter hatte den Vermieter in einer schriftlichen Mängelanzeige darüber informiert und die Miete um 30 Prozent gekürzt.
Der Vermieter hatte der Mietminderung widersprochen, allerdings blieb sein Widerspruch erfolglos. Nachdem der Mieter mehr als ein Jahr lang nur die geminderte Miete bezahlt hatte, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos und klagte die aufgelaufenen Mietrückstände ein.
Der Fall durchlief alle Instanzen und landete schließlich vor dem BGH. Und die obersten Richter gaben dem Vermieter Recht. Denn die Mietminderung über 30 Prozent war zu hoch angesetzt.
Nach Ansicht des Gerichts war nur ein einziger Mietmangel vorhanden und dieser rechtfertigte eine Minderungsquote von fünf Prozent. Deshalb war ein Mietrückstand entstanden, der der Höhe von mehr als zwei Mieten entsprach. Folglich war die fristlose Kündigung rechtens (BGH-Urteil vom 04.02.04, Az. VIII ZR 171/03).
Um die Gefahr zu umgehen, die Minderung zu hoch anzusetzen und dadurch eine Kündigung zu riskieren, ist es besser, wenn der Mieter die Miete unter Vorbehalt bezahlt.
Dabei überweist der Mieter weiterhin die Miete in voller Höhe, leistet den Betrag, der der Mietminderung entspricht, aber nur vorbehaltlich. Mietrückstände können auf diese Weise nicht entstehen.
Kommt es zu einem Verfahren, prüft das Gericht, ob eine Mietminderung berechtigt war und wenn ja, welche Höhe dafür angemessen ist. Entscheidet das Gericht zugunsten des Mieters, muss der Vermieter die Anteile, die der Mieter unter Vorbehalt bezahlt hat, erstatten.
Mehr Ratgeber, Tipps und Anleitungen:
- Die 11 größten Fehler bei einer Mietminderung, Teil 2
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Thema: Die 11 größten Fehler bei einer Mietminderung, Teil 3
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