Die 11 größten Fehler bei einer Mietminderung, Teil 2

Die 11 größten Fehler bei einer Mietminderung, Teil 2

Schimmel, kaputte Heizung, Wasserschaden, undichte Fenster oder lärmende Nachbarn: Die Liste an möglichen Mängeln in einer Mietwohnung ist lang. Und vermutlich gibt es keine Wohnung, in der nicht irgendwann einmal ein Mangel auftaucht.

Die 11 größten Fehler bei einer Mietminderung, Teil 2

In so einer Situation möchte der Mieter natürlich, dass der Schaden so schnell wie möglich behoben wird. Schließlich will er seine Wohnung uneingeschränkt nutzen können.

Macht der Vermieter keine Anstalten, den Mangel zu beseitigen, darf der Mieter die Miete kürzen. Denn er hat einen Anspruch darauf, dass sich die Wohnung in einem mängelfreien, ordentlichen und vertragsgemäßen Zustand befindet.

Kann er die Wohnung wegen des vorliegenden Mangels nicht in vollem Umfang nutzen, muss er auch nicht die volle Miete bezahlen.

Doch auch wenn eine Mietminderung das gute Recht des Mieters ist, ist die Umsetzung nicht ganz so einfach. Denn der Mieter muss viele Dinge beachten. So rechtfertigt zum Beispiel längst nicht jeder Mangel gleich eine Minderung der Miete.

Außerdem muss der Mieter den Vermieter richtig über den Schaden informieren. Und er darf die Minderungsquote nicht zu hoch ansetzen.

In einem mehrteiligen Ratgeber erläutern wir die elf größten Fehler, die der Mieter bei einer Mietminderung unbedingt vermeiden sollte.

Hier ist Teil 2!:

Fehler Nr. 5: Der Mieter setzt dem Vermieter keine angemessene Frist.

Der Mieter muss den Vermieter nicht nur zeitnah über den Mangel informieren und den Mietmangel dabei so genau wie möglich beschreiben. Vielmehr sollte er auch eine Frist setzen, bis wann der Vermieter den Mangel beseitigt haben soll.

Verstreicht die Frist, ohne dass der Vermieter den Schaden behoben oder überhaupt irgendetwas unternommen hat, kann der Mieter nämlich die nächsten Schritte einleiten und weitere Ansprüche geltend machen.

Doch das setzt voraus, dass der Mieter bei seiner Fristsetzung konkret wird. Er sollte keine Formulierungen wie “sofort”, “umgehend”, “zeitnah” oder “schnellstmöglich” verwenden. Stattdessen sollte er ein festes Datum oder einen bestimmten Zeitraum angeben.

Denn eine Frist kann nicht ablaufen, wenn sie kein klares Ende hat. Es muss also einen Stichtag geben, ab dem die Frist verstrichen ist. Andernfalls gerät der Vermieter nicht in Verzug.

Allerdings muss der Mieter auch darauf achten, dass seine Frist angemessen ist. Der Vermieter muss die Chance haben, sich innerhalb der Frist um die Beseitigung des Mietmangels zu kümmern. Doch das ist nicht bei jedem Schaden von heute auf morgen möglich.

Gab es zum Beispiel einen Wasserrohrbruch oder ist die Heizung mitten im tiefsten Winter ausgefallen, muss der Vermieter zwar sofort handeln.

Doch wenn es um Risse in der Fassade geht oder ein Nachbar den ganzen Keller mit seinem alten Hausrat zustellt, dauert es ein bisschen länger. Die gängige Rechtsprechung hält dann im Allgemeinen eine Frist von zwei Wochen für angemessen.

Fehler Nr. 6: Der Mieter kann die Mängelanzeige nicht belegen.

Es ist nicht verbindlich vorgeschrieben, wie der Mieter den Vermieter über den Mietmangel informieren muss. Im Prinzip kann er den Schaden deshalb im persönlichen Gespräch oder durch einen Anruf melden. Genauso ist möglich, dass er dem Vermieter die Mängelanzeige per E-Mail oder als Fax zukommen lässt.

Trotzdem ist ein klassisches Schreiben die beste Wahl. Dieses Schreiben sollte der Mieter dann auch als Einschreiben verschicken, unter Zeugen in den Briefkasten einwerfen oder dem Vermieter gegen eine schriftliche Bestätigung übergeben.

Im Zweifel muss nämlich der Mieter den Nachweis erbringen, dass er dem Vermieter den Mangel zeitnah gemeldet hatte. Dazu gibt es sogar ein Urteil des BGH (Az. VIII ZR 74/12, Urteil vom 05.12.12).

Erklärt der Vermieter, dass ihm der Schaden nicht bekannt war, muss der Mieter die Aussage widerlegen. Behauptet der Vermieter, dass ihn der Mieter erst sehr spät über den Mangel informiert hat, kann das Gericht die verspätete Mängelanzeige so behandeln, als wäre sie gar nicht erfolgt.

Auch in diesem Fall muss der Mieter nachweisen, dass die Behauptung des Vermieters falsch ist.

Gibt es keine konkrete und rechtzeitige Mängelanzeige, fehlt die Grundlage für eine zulässige Mietminderung. Der Mieter sollte deshalb sicherstellen, dass er einen Beleg dafür hat, dass, wann und wie er den Mangel beim Vermieter angezeigt hat.

Fehler Nr. 7: Der Mieter wartet zu lange ab.

Sobald der Mieter seinen Vermieter über den erheblichen Mangel in seiner Wohnung informiert und eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat, darf er die Miete kürzen. Der Mieter kann die Mietminderung dabei schon in der Mängelanzeige ankündigen.

Und er kann sie umsetzen, sobald der Vermieter die Mängelanzeige bekommen hat. Anschließend kann der Mieter die Miete solange mindern, bis der angezeigte Schaden endgültig behoben ist.

Andersherum darf sich der Mieter mit einer Mietminderung aber nicht ewig Zeit lassen. Wartet er ab und zahlt monatelang die volle Miete anstandslos weiter, kann sein Recht auf eine Mietkürzung nämlich verwirkt sein.

Denn das Gericht wird dann im Zweifel unterstellen, dass der Mangel wohl doch nicht so erheblich war. Hätte der Schaden den Mieter tatsächlich deutlich in der Nutzung seiner Wohnung beeinträchtigt, hätte er schließlich nicht so lange tatenlos zugesehen.

Liegt ein erheblicher Mangel in der Wohnung vor, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Nur muss er zeitnah von diesem Recht Gebrauch machen. Dabei sollte sich der Mieter auch nicht vom Vermieter verunsichern oder gar einschüchtern lassen.

Bei Schimmel zum Beispiel erklärt so mancher Vermieter, dass der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat, weil er nicht richtig gelüftet und geheizt hat. Und für selbstverschuldete Schäden ist der Vermieter nicht zuständig.

Tatsächlich ist Schimmel aber ein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt. Wer den Schaden verursacht hat, klärt im Zweifel ohnehin das Gericht mithilfe von Gutachten.

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Inhaber bei Artdefects Media Verlag
Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.
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