Modernisierung: Diese Rechte hat der Vermieter, 2. Teil

Modernisierung: Diese Rechte hat der Vermieter, 2. Teil

Früher oder später kommt der Zeitpunkt, an dem eine Wohnimmobilie modernisiert werden muss. Und von einer Modernisierung profitieren eigentlich der Vermieter und der Mieter gleichermaßen. Denn der Vermieter erhält oder erhöht den Wert seiner Immobilie, während für den Mieter der Wohnkomfort steigt und zudem oft auch die Energiekosten sinken.

Modernisierung Diese Rechte hat der Vermieter, 2. Teil

Der Haken an der Sache ist nur, dass eine Modernisierung Geld kostet. Um die Kosten zu finanzieren, läuft es deshalb in aller Regel auf eine Mieterhöhung hinaus. Klar, dass ein Mieter davon wenig begeistert ist. Gleichzeitig stellt sich die Frage, was der Vermieter mit Blick auf seine Modernisierungspläne überhaupt darf und was nicht.

In einem zweiteiligen Beitrag erklären wir die Rechte und Pflichten des Vermieters bei einer Modernisierung. Dabei ging es im 1. Teil darum, wie hoch eine Mieterhöhung ausfallen darf und welche Kappungsgrenze der Vermieter beachten muss. Außerdem haben wir erläutert, wie der Vermieter die geplanten Modernisierungsarbeiten ankündigen muss.

Hier geht’s nun weiter mit dem 2. Teil!:

Die Rechte des Mieters bei einer Modernisierung

Grundsätzlich kann der Vermieter seine Immobilie jederzeit modernisieren. Ob der Mieter mit der Modernisierung einverstanden ist oder ob nicht, spielt keine Rolle. Der Vermieter hat seine Schuldigkeit getan, wenn er die Arbeiten form- und fristgerecht angekündigt hat.

Anzeige

Ist das der Fall, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen dulden. Doch das bedeutet nicht, dass sich der Mieter gar nicht zur Wehr setzen kann.

Vielmehr hat auch der Mieter verschiedene Rechte, von denen er Gebrauch machen kann:

Härteeinwand

Der Mieter hat das Recht, einen Härteeinwand einzulegen, wenn die Modernisierung eine persönliche Härte für ihn bedeutet. Das kann zum Beispiel gegeben sein, wenn der Mieter schon sehr alt oder krank ist.

Genauso kann ein Härteeinwand berechtigt sein, wenn die geplanten Arbeiten mit einer erheblichen Beeinträchtigung durch massiven Lärm und sehr viel Schmutz einhergehen. Und auch wenn die Modernisierungsarbeiten den Zuschnitt der Wohnung deutlich verändern oder sich dadurch die Wohnfläche sogar verkleinert, kann der Mieter von seiner Duldungspflicht befreit sein.

Macht der Mieter einen Härteeinwand geltend, kann der Vermieter vor Gericht ziehen und die Zulässigkeit der Modernisierung prüfen lassen. Ein Gerichtsverfahren ist jedoch langwierig und teuer. Besser ist deshalb, wenn der Vermieter im persönlichen Gespräch versucht, eine Lösung zu finden. Alternativ kann er einen Mediator einschalten, der sich darum bemüht, zwischen den beiden Parteien zu vermitteln und einen Kompromiss zu erzielen.

Sonderkündigung

Durch die Ankündigung der geplanten Modernisierungsarbeiten entsteht ein Sonderkündigungsrecht. Es ermöglicht dem Mieter, das Mieterverhältnis zum Ende des übernächsten Monats nach dem Zugang der Ankündigung zu beenden.

Hat der Mieter die Ankündigung beispielsweise Anfang April bekommen, kann er den Mietvertrag daraufhin zum 30. Juni außerordentlich kündigen. Der Vermieter kann in diesem Fall erst dann mit dem Modernisierungsarbeiten beginnen, wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist.

Wirtschaftlicher Härtefall

Führt die Modernisierung zu einer Mieterhöhung, kann der Mieter einen wirtschaftlichen Härtefall geltend machen. Dabei muss er den Nachweis erbringen, dass er seine bisherige Lebensführung nach der Mieterhöhung nicht mehr aufrechterhalten kann.

Die schriftliche Erklärung inklusive Begründung muss der Mieter dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats nach dem Zugang der Modernisierungsankündigung zukommen lassen. Hat der Vermieter die Modernisierung im April angekündigt, kann sich der Mieter also bis Ende Mai auf einen wirtschaftlichen Härtefall berufen.

Aber: Selbst wenn sich herausstellt, dass die Mieterhöhung tatsächlich eine finanzielle Härte für den Mieter bedeutet, muss der Vermieter nicht auf die Modernisierung verzichten. Die Mietrechtsreform erlaubt ihm vielmehr, die Arbeiten trotzdem wie geplant durchzuführen. Der finanzielle Härteeinwand hat lediglich zur Folge, dass der Mieter unter Umständen die höhere Miete nicht bezahlen muss.

Mietminderung

Verursachen die Arbeiten im Zuge der Modernisierung erhebliche Beeinträchtigungen, hat der Mieter grundsätzlich das Recht, die Miete zu mindern. Handelt es sich aber um Arbeiten, die die Energieeffizienz verbessern, ist das Mietminderungsrecht eingeschränkt.

Lässt der Vermieter beispielsweise die Fassade dämmen, die Fenster austauschen oder eine neue Heizungsanlage einbauen, kann der Mieter die Miete drei Monate lang nicht mindern. Erst nach Ablauf dieser drei Monate ist eine Mietminderung möglich.

Bei anderen Maßnahmen, die keine energetischen Modernisierungsarbeiten sind, muss der Mieter keine Frist beachten. Vielmehr hat er gleich das Recht, die Miete zu mindern, wenn er seine Wohnung nur noch eingeschränkt nutzen kann. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Arbeiten massiven Baulärm verursachen, zu erheblichen Verschmutzungen führen oder auch, wenn ein Gerüst aufgebaut ist und dadurch kaum noch Tageslicht in die Wohnung gelangt.

Kostenübernahme

Ist der Mieter mit der Modernisierung als solches einverstanden, entstehen ihm dadurch aber Kosten, muss der Vermieter diese Kosten ersetzen. Das können dann zum Beispiel Einlagerungskosten sein, wenn der Mieter seine Möbel während der Arbeiten woanders unterbringen muss.

Gleiches gilt für Hotelkosten, wenn der Mieter seine Mietwohnung vorübergehend nicht nutzen kann. Und auch die Ausgaben, die entstehen, wenn der Mieter seine Räume nach Abschluss der Bauarbeiten reinigen, neu streichen oder frisch tapezieren muss, kann er dem Vermieter in Rechnung stellen.

Vereinfachtes Verfahren seit 2019

Zum 1. Januar 2019 ist eine Gesetzesänderung in Kraft getreten, durch die der Vermieter bei den Modernisierungskosten ein vereinfachtes Verfahren nutzen kann. Die Regelung gilt für alle Modernisierungen, die ab dem 1. Januar 2019 angekündigt werden und bei denen die Modernisierungskosten pro Wohnung die Marke von 10.000 Euro nicht übersteigen.

Bleiben die Modernisierungskosten unter diesem Grenzwert, kann der Vermieter pauschal 30 Prozent als Instandhaltungsanteil abziehen. Anders als sonst muss er die einzelnen Kostenfaktoren dann nicht angeben.

Kündigt er eine Mieterhöhung an, muss er den Mieter darauf hinweisen, dass er bei der Berechnung der neuen Miete auf das vereinfachte Verfahren zurückgegriffen hat. Und: Nutzt der Vermieter das vereinfachte Verfahren, kann der Mieter wegen der Mieterhöhung keinen finanziellen Härtefall geltend machen.

Allerdings darf der Vermieter laut Gesetz innerhalb von fünf Jahren nur Modernisierungskosten von maximal 10.000 Euro auf den Mieter umlegen. Nach einer Modernisierung im vereinfachten Verfahren ist außerdem eine Mieterhöhung wegen einer weiteren Modernisierung (im normalen Verfahren) für fünf Jahre ausgeschlossen. Handelt es sich bei der Wohnung um eine Eigentumswohnung, gilt der Ausschluss zwei Jahre lang.

Nicht jede Mieterhöhung ist zulässig

Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist grundsätzlich zulässig. Voraussetzung ist aber, dass er es sich bei den Arbeiten auch wirklich um eine Modernisierung und nicht nur um einen reinen Umbau gehandelt hat.

Der Gesetzgeber definiert Modernisierungsmaßnahmen als solche Bauarbeiten, die nachhaltig Energie einsparen und/oder die Wohnqualität für den Mieter verbessern. Demnach sind beispielsweise Fassadendämmungen, neue Fenster, Verbesserungen des Schallschutzes, eine Sanierung des Badezimmers oder auch der Anbau eines Balkons Modernisierungen.

Mit einer Mieterhöhung muss sich der Mieter dann einverstanden erklären, wenn sie auf eine Modernisierung zurückgeht, die den Wohnkomfort erhöht. Baut der Vermieter zum Beispiel einen Swimmingpool in den Garten oder richtet er im Keller einen Fitnessraum ein, ist das keine Modernisierung, sondern eine Luxussanierung.

An den Kosten dafür muss sich der Mieter nicht beteiligen. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter einen Fahrstuhl in ein mehrgeschossiges Mietshaus einbauen lässt. Denn der Lift bietet einen Gebrauchsvorteil und erhöht den Wohnwert für die jetzigen und auch die künftigen Mieter. Der Einbau gilt deshalb als Modernisierung und rechtfertigt eine Mieterhöhung (Amtsgericht Brandenburg, Az. 31 C 298/17).

Der Bundesgerichtshof hat aber auch klargestellt, dass der Vermieter nur notwendige Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen darf. Kosten, die unnötig, unzweckmäßig oder überhöht sind, dürfen nicht über eine Mieterhöhung weitergegeben werden.

Die Richter begründeten diese Einschränkung damit, dass der Mieter kein Mitspracherecht daran hat, ob, wie und in welchem Umfang Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden. Und aus diesem Grund darf der Mieter auch nur an den Kosten beteiligt werden, die tatsächlich erforderlich waren (BGH, Az. VIII ZR 41/08).

Mehr Ratgeber, Tipps und Anleitungen:

Thema: Modernisierung: Diese Rechte hat der Vermieter, 2. Teil

Twitter

Redakteure

Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

Unsere Webseite ist für Sie vollkommen kostenlos, daher sind sämtliche Inhalte, Artikel, Anleitungen, Vorlagen, Ratgeber, Tipps und Videos nicht kostenpflichtig.
Wir finanzieren uns ausschließlich nur über Werbung, die in Form auf unseren Seiten als Anzeigen oder Gesponsert gekennzeichnet sind. Wir erhalten eine kleine Werbekostenpauschale, wenn sie etwas über unsere Anzeigen-Links kaufen, oder für Seitenimpressionen und Klicks.
Um ihnen Inhalte kostenlos zur Verfügung zu stellen, bitten wir um Verständnis für die Werbeeinblendungen auf unserer Webseite. Vielen Dank. (Autoren & Betreiber)
Redakteure
Twitter
Unsere Seite bewerten
[Total: 1 Gesamt: 5]

Veröffentlicht von

Redakteure

Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche. Unsere Webseite ist für Sie vollkommen kostenlos, daher sind sämtliche Inhalte, Artikel, Anleitungen, Vorlagen, Ratgeber, Tipps und Videos nicht kostenpflichtig. Wir finanzieren uns ausschließlich nur über Werbung, die in Form auf unseren Seiten als Anzeigen oder Gesponsert gekennzeichnet sind. Wir erhalten eine kleine Werbekostenpauschale, wenn sie etwas über unsere Anzeigen-Links kaufen, oder für Seitenimpressionen und Klicks. Um ihnen Inhalte kostenlos zur Verfügung zu stellen, bitten wir um Verständnis für die Werbeeinblendungen auf unserer Webseite. Vielen Dank. (Autoren & Betreiber)

Kommentar verfassen