Die wichtigsten Fragen zum Untermietvertrag, Teil 1

Die wichtigsten Fragen zum Untermietvertrag, Teil 1

Es kann sein, dass die Wohnung für den Mieter alleine zu groß oder zu teuer wird. Vielleicht hält er sich aus beruflichen oder privaten Gründen für einige Zeit an einem anderen Ort auf und braucht seine Wohnung dann nicht.

Die wichtigsten Fragen zum Untermietvertrag, Teil 1

Oder er möchte nicht mehr länger alleine wohnen und stattdessen eine WG gründen. In solchen Fällen besteht die Möglichkeit, die Wohnung teilweise oder komplett unterzuvermieten.

Nur: Kann der Mieter einfach so einen Untermietvertrag schließen oder muss der Vermieter damit einverstanden sein? Gibt es die Untervermietung in verschiedenen Varianten? Und was ist, wenn der Mieter irgendwann möchte, dass sein Untermieter wieder auszieht? Worauf gilt es bei der Kündigung zu achten?

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In einem zweiteiligen Beitrag beantworten wir die wichtigsten Fragen zum Untermietvertrag. Und eine Kündigungsvorlage stellen wir ebenfalls zur Verfügung:

Was genau ist ein Untermieter eigentlich?

Überlässt der Mieter einer anderen Person seine ganze Mietwohnung oder einzelne Zimmer davon, wird diese Person zum Untermieter. Der Mieter wiederum wird im Prinzip zum Vermieter des Untermieters. Und als Gegenleistung dafür, dass der Mieter den Untermieter bei sich aufnimmt, bezahlt der Untermieter in aller Regel ein Entgelt.

Dabei kennzeichnet sich eine Untervermietung dadurch, dass der Mieter und der Untermieter keinen gemeinsamen Haushalt führen. Lebt der Mieter zusammen mit seinem Ehepartner oder Lebensgefährten, seinem Kind oder einem anderen Familienangehörigen in der Wohnung, handelt es sich deshalb nicht um eine Untervermietung.

Auch dann nicht, wenn zum Beispiel der Partner erst später zum Mieter zieht. Denn in diesem Fall vermietet der Mieter die Wohnung nicht an seinen Partner unter. Stattdessen entsteht ein gemeinsamer Haushalt.

Gibt es verschiedene Formen der Untervermietung?

Im Zusammenhang mit einer Untervermietung werden verschiedene Varianten voneinander unterschieden. So ergibt sich eine erste Unterscheidung daraus, ob der Mieter die ganze Wohnung oder nur einen Teil davon, also zum Beispiel ein oder zwei Zimmer, untervermietet.

Bei einer teilweisen Untervermietung überlässt der Mieter dem Untermieter nur die entsprechenden Räume und bewohnt die anderen Zimmer weiterhin selbst. Dabei kann er natürlich mit seinem Untermieter auch vereinbaren, dass bestimmte Räume wie etwa die Küche und das Badezimmer künftig als Gemeinschaftsräume genutzt werden sollen.

Daneben macht es einen Unterschied, ob der Mieter die Räume möbliert oder unmöbliert untervermietet. Außerdem kann der Mieter den Untermietvertrag unbefristet oder zeitlich befristet schließen.

Diese beiden Punkte spielen mit Blick auf eine spätere Kündigung eine wichtige Rolle. Denn sie bestimmen die Kündigungsfrist, die eingehalten werden muss.

Braucht der Mieter die Erlaubnis des Vermieters?

Wenn der Mieter einen Untermieter bei sich aufnehmen möchte, muss er zuvor den Vermieter um Erlaubnis fragen. Diese Pflicht ergibt sich aus § 540 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Ob der Mieter dem Untermieter nur einzelne Zimmer oder die ganze Wohnung überlassen will, spielt keine Rolle. Und es ist auch egal, ob der Untermieter ein Entgelt bezahlt oder der Mieter ihn kostenfrei bei sich wohnen lässt. Das Okay des Vermieters muss der Mieter in jedem Fall einholen.

Möchte der Mieter die Wohnung nur teilweise untervermieten und hat er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, muss der Vermieter aber zustimmen. Das ist in § 553 BGB so geregelt. Es gibt nur wenige Ausnahmefälle, in denen der Vermieter die Erlaubnis verweigern darf.

Etwas anders sieht die Sache aus, wenn der Mieter die ganze Wohnung untervermieten will. Diesen Plan kann der Vermieter durchkreuzen. Denn seine Zustimmung zu einer kompletten Untervermietung muss er nicht erteilen.

Und:

Das Okay des Vermieters zu einer teilweisen Untervermietung heißt nicht, dass der Mieter tage- oder wochenweise Feriengäste bei sich aufnehmen darf. Eine Vermietung als Ferienunterkunft für Touristen ist keine Untervermietung. Schlimmstenfalls riskiert der Mieter damit sogar die Kündigung des Mietvertrags.

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Wann hat der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung?

Grundsätzlich hat der Mieter immer dann ein berechtigtes Interesse an einer teilweisen Untervermietung, wenn er seine Absicht plausibel und nachvollziehbar begründen kann.

Sucht der Mieter beispielsweise nach der Trennung vom Partner einen Mitbewohner, liegt ein berechtigtes Interesse vor.

Gleiches gilt, wenn der Nachwuchs ausgezogen ist und sein Zimmer nicht leer stehen soll. Möchte der Mieter aus gesundheitlichen oder persönlichen Gründen nicht alleine wohnen, hat er ebenfalls ein begründetes Interesse an einer Untervermietung.

Ist das Einkommen des Mieters gesunken, steckt er in einem finanziellen Engpass oder kann er die Miete aus anderen Gründen alleine nicht aufbringen, ist das ebenso ein schlüssiger Grund. Und auch wenn der Mieter die Wohnung berufsbedingt vorübergehend nicht nutzen kann, sie aber auch nicht aufgeben will, erklären wirtschaftliche Gründe sein Interesse an einer Untervermietung.

Wann darf der Vermieter die Zustimmung verweigern?

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse daran, sich einen Untermieter zu suchen und ihm Teile seiner Wohnung zu überlassen, muss der Vermieter eigentlich grünes Licht geben.

Seine Erlaubnis darf er nur dann verweigern, wenn

  • der Untermieter als Person für den Vermieter unzumutbar ist.

  • die Mietwohnung durch die Untervermietung überbelegt wäre.

  • dem Vermieter die Untervermietung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Auf die sonstigen Gründe geht das Gesetz nicht näher ein.

Übrigens:

Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Untermieters rechtfertigen nicht, dass der Vermieter seine Erlaubnis verweigert. Denn der Vermieter schließt keinen Vertrag mit dem Untermieter.

Und er bekommt die Miete auch nicht vom Untermieter, sondern weiterhin vom Mieter. Wie der Untermieter finanziell aufgestellt ist, kann dem Vermieter deshalb völlig egal sein. Zahlt der Untermieter das vereinbarte Entgelt nicht, ist das einzig und allein das Problem des Mieters.

Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter keine Erlaubnis erteilt?

Erklärt sich der Vermieter ohne nachvollziehbaren Grund mit der teilweisen Untervermietung der Wohnung nicht einverstanden, obwohl der Mieter ein berechtigtes Interesse vorweisen kann, bleibt nur der Gang vors Gericht. In diesem Fall muss der Mieter die Zustimmung nämlich einklagen.

Keine gute Idee hingegen ist, einfach trotzdem einen Untermieter bei sich aufzunehmen. Denn wenn der Vermieter nicht zugestimmt hat, kann er nicht nur verlangen, dass der Untermieter wieder auszieht. Vielmehr droht dann sogar die fristlose Kündigung des Mietvertrags.

Schwieriger wird es, wenn der Mieter seinem Untermieter die ganze Wohnung überlassen möchte. Zu einer kompletten Untervermietung kann der Mieter die Zustimmung des Vermieters nämlich nicht erzwingen, auch nicht vor Gericht.

Allerdings ergibt sich in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht. Es ermöglicht dem Mieter, den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Das gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit oder zeitlich befristet geschlossen wurde.

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Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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