Was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten, Teil 2

Was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten, Teil 2

Es ist durchaus legitim, wenn der Eigentümer eine Wohnung, die derzeit vermietet ist, künftig selbst bewohnen oder einem Angehörigen seines Haushalts zur Verfügung stellen möchte. Schließlich ist es sein Eigentum und es ist sein gutes Recht, wenn er davon auch Gebrauch machen würde. Kündigt der Vermieter den Mietvertrag, weil er die Wohnung selbst braucht, wird von einer Kündigung wegen Eigenbedarf gesprochen.

Was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten, Teil 2

Allerdings muss der Vermieter einige Dinge beachten, damit die Kündigung tatsächlich wirksam werden kann.

In einem zweiteiligen Ratgeber haben wir zusammengestellt, was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten. Dabei haben wir in Teil 1 erklärt, wann und aus welchen Gründen eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich ist. Außerdem haben wir beschrieben, welche Fristen der Vermieter einhalten muss und welche formalen Vorgaben für die Kündigung gelten.

Hier ist Teil 2!:

Was ist, wenn der Mieter trotz der Eigenbedarfskündigung nicht auszieht?

Ist die Kündigung des Vermieters gerechtfertigt und wirksam, muss der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist grundsätzlich räumen und dem Vermieter übergeben.

Allerdings kann der Mieter der Kündigung widersprechen und verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Diese Möglichkeit besteht, wenn das Ende des Mietverhältnisses eine Härte für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen bedeuten würde.

So eine Härte kann zum Beispiel gegeben sein, wenn der Mieter sehr alt oder krank ist. Eine Schwangerschaft, eine laufende Berufsausbildung, generell berufliche Gründe oder ein Wechsel von Kita und Schule sind ebenfalls denkbar. Außerdem kann die Kündigung eine Härte für den Mieter darstellen, wenn es keinen Ersatzwohnraum gibt.

Ein Gericht muss aber immer den Einzelfall prüfen. Es ist nicht möglich, allgemeine Fallgruppen zu bilden und daraus eine soziale Härte abzuleiten. Argumentiert der Mieter mit gesundheitlichen Gründen, muss außerdem ein medizinisches Gutachten eingeholt werden (BGH-Urteile, Az. VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).

Der Mieter muss seinen Widerspruch gemäß § 574b BGB schriftlich erklären. Und der Widerspruch muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor dem Ablauf des Mietverhältnisses vorliegen. Danach kann der Mieter der Kündigung nicht mehr widersprechen.

Bleibt der Widerspruch erfolglos, kann der Mieter aber noch eine Räumungsfrist beantragen. Sie kann sich auf maximal ein Jahr belaufen. Die Länge der Frist richtet sich danach, ob das Interesse des Mieters, länger in der Wohnung zu bleiben, oder das Interesse des Vermieter, die Wohnung so schnell wie möglich selbst zu nutzen, schwerer wiegt.

Die Räumungsklage als letzte Lösung

Zieht der Mieter einfach nicht aus, obwohl der Vermieter fristgerecht, formal richtig, begründet und damit wirksam wegen Eigenbedarf gekündigt und der Mieter weder widersprochen noch eine Räumungsfrist beantragt hatte, muss der Vermieter aktiv werden.

Zunächst sollte er der weiteren Nutzung der Wohnung widersprechen. Diesen Widerspruch sollte er innerhalb von zwei Wochen schriftlich erklären. Andernfalls verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Das ist gesetzlich so vorgesehen.

Anschließend muss der Vermieter den Mieter dazu auffordern, die Wohnung zu räumen. Erst wenn der Mieter auch dieser Aufforderung nicht nachkommt, kann der Vermieter bei Gericht eine Räumungsklage einreichen.

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In vergleichsweise einfachen und klaren Fällen dauert eine Räumungsklage ungefähr ein halbes Jahr, in schwierigeren Fällen kann sich das Gerichtsverfahren aber auch bis zu zwei Jahre lang hinziehen. Dabei können dann auch schnell sehr hohe Prozesskosten entstehen.

Außerdem zahlt der Mieter im Normalfall keine Miete, während die Räumungsklage läuft. Für den Vermieter geht eine Räumungsklage deshalb mit einem hohen finanziellen Risiko einher.

Hat der Vermieter erfolgreich auf Räumung geklagt, bestimmt der Gerichtsvollzieher einen Termin, an dem das Urteil vollstreckt wird. Doch selbst dann kann der Mieter unter Umständen noch einen Vollstreckungsschutz beantragen.

Die Folge davon ist, dass der Vermieter zwar einen Räumungstitel hat, diesen aber über einen langen Zeitraum hinweg nicht durchsetzen kann.

Lohnt es sich, eine vermietete Wohnung zu kaufen und dem Mieter dann wegen Eigenbedarf zu kündigen?

Vor allem in den Städten sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Nicht allzu große Eigentumswohnungen in guter Lage, die für junge Paare und Familien genauso geeignet sind wie für Senioren, sind dabei besonders beliebt.

Günstiger sind Immobilien, die vermietet sind und als Kapitalanlage angeboten werden. Die Überlegung, in so ein Anlageobjekt zu investieren, ist deshalb nicht ganz abwegig.

Oft lohnt es sich aber letztlich nicht, eine vermietete Wohnung zu kaufen, um sie dann nach einer Eigenbedarfskündigung selbst zu nutzen.

Und dafür gibt es mehrere Gründe:

  • Besteht der Mietvertrag schon lange und hat der Käufer kaum Eigenkapital, können die Raten für die Immobilienfinanzierung höher sein als die Miete, die er monatlich einnimmt.

  • Der Eigentümer hat doppelte Kosten für das Darlehen und seine eigene Miete, solange er die erworbene Wohnung nicht nutzen kann.

  • Auf die Einnahmen aus der vermieteten Wohnung wird Einkommenssteuer fällig.

  • Sollte der Mieter die Eigenbedarfskündigung nicht akzeptieren, kostet die Auseinandersetzung nicht nur Zeit und Nerven, sondern durch die Anwalts- und Prozesskosten unter Umständen auch viel Geld.

  • Bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht, vergehen meist mehrere Monate. Und erst dann ist eine Eigenbedarfskündigung überhaupt möglich.

Ein weiterer Punkt, den ein Käufer beachten muss, ist eine mögliche Sperrfrist. In Mietverträgen, die noch vor der Mietrechtsreform im Jahr 2001 geschlossen wurden, sind oft Kündigungsfristen von bis zu zehn Jahren vorgesehen. Der neue Vermieter muss diese Kündigungsfrist einhalten, wenn er Eigenbedarf anmelden will.

Eine Sonderregelung gilt außerdem für eine Immobilie, bei der die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. War eine Wohnung vor der Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer dem Mieter nicht gleich wegen Eigenbedarf kündigen. Stattdessen muss er eine Sperrfrist abwarten.

Sie beträgt meist drei Jahre, in einigen Regionen können es aber auch bis zu zehn Jahre sein. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass die bisherigen Mieter nach einem Eigentümerwechsel auf die Straße gesetzt werden. Bevor der Käufer investiert, sollte er sich also gut informieren, welche Regelungen vor Ort gelten.

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Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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