18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil II
Kündigt der Vermieter eine Mieterhöhung an, wird das den Mieter natürlich nicht besonders freuen. Aber der Vermieter ist durchaus dazu berechtigt, die Miete anzupassen. Das gilt jedenfalls solange, wie der Vermieter die Regeln einhält. In einer mehrteiligen Beitragsreihe klären wir 18 Fragen rund um die Mieterhöhung.
Hier ist Teil II!:
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Mit welchem Vorlauf muss der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen?
- 558a BGB verpflichtet den Vermieter dazu, den Mieter schriftlich über die geplante Mieterhöhung zu informieren. Gleichzeitig muss der Vermieter begründen, warum er die Miete anheben will.
Neben der Form schreibt der Gesetzgeber auch die Fristen vor. So muss der Vermieter dem Mieter eine Bedenkzeit einräumen, die mindestens zwei volle Monate beträgt. Erhält der Mieter das Schreiben, in dem der Vermieter die Mieterhöhung ankündigt, zum Beispiel am 10. September, läuft seine Bedenkzeit bis zum Ende des übernächsten Monats. In diesem Fall wäre das der 30. November. Die Mieterhöhung kann dann frühestens zum 1. Dezember wirksam werden. So sieht es § 558b BGB vor.
Bei einer Index- oder Staffelmiete ist schon im Mietvertrag vereinbart, wann die Miete steigt. Trotzdem gibt es auch hier eine Frist. Demnach muss der Abstand zwischen zwei Mieterhöhungen immer mindestens ein Jahr betragen.
Mieterhöhung nach einer Modernisierung
Hat der Vermieter die Mietwohnung modernisiert, darf er seit 2013 die Miete anheben. Erlaubt ist dabei, die Jahresmiete um acht Prozent der Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen anzuheben.
Allerdings darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen. Lag der Mietpreis pro Quadratmeter Wohnfläche unter sieben Euro, liegt die Grenze für eine Erhöhung bei zwei Euro pro Quadratmeter.
Gerechtfertigt ist eine Mieterhöhung, wenn es sich tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen und nicht nur um reine Instandhaltungsarbeiten handelt.
Zu solchen Modernisierungsmaßnahmen gehören zum Beispiel:
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energetische Modernisierungen, etwa eine neue Heizung oder eine Wärmedämmung der Fassade
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Maßnahmen, die den Wasserverbrauch senken
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Arbeiten, durch die der Gebrauchswert der Mietwohnung steigt, zum Beispiel der Einbau eines Fahrstuhls
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Investitionen, die den allgemeinen Wohnkomfort verbessern, beispielsweise Stellplätze oder ein Kinderspielplatz
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gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahmen, etwa das Installieren von Rauchmeldern oder Wasserzählern
Eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen kann er Vermieter auch zusammen mit einer Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder einer vereinbarten Anhebung bei einer Indexmiete durchführen. Lediglich bei einer Staffelmiete ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung ausgeschlossen.
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Wie oft kann der Vermieter die Miete erhöhen?
Möchte der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, muss er ab der letzten Erhöhung oder dem Einzug der Mieter mindestens zwölf Monate verstreichen lassen.
Durch die zweimonatige Bedenkzeit, die gesetzlich vorgeschrieben ist, kann die angekündigte Erhöhung aber ohnehin erst mit Beginn des dritten Monats nach der Abkündigung wirksam werden. Faktisch kann die Miete damit frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete steigen.
Auch bei einem Mieter, der schon länger in der Wohnung lebt, darf der Vermieter die Miete höchstens einmal pro Jahr erhöhen. Gab es kürzlich eine Mieterhöhung, kann der Vermieter die nächste Anhebung frühestens nach zwölf Monaten ankündigen. Und auch hier muss der Mieter die neue Miete erst nach Ablauf der Bedenkzeit und damit erst nach 15 Monaten bezahlen.
Außerdem darf die Miete innerhalb von drei Jahren um insgesamt höchstens 20 Prozent steigen. Ist die 20-Prozent-Marke erreicht, muss der Vermieter mit der nächsten Mieterhöhung mindestens drei Jahre warten.
Bei einer Index- oder Staffelmiete erhöht sich die Miete regelmäßig in der Form, wie es im Mietvertrag vereinbart ist. Da der Mieter dieser Erhöhung durch seine Unterschrift unter dem Mietvertrag schon zugestimmt hat, muss der Vermieter nichts mehr extra ankündigen. Zusätzliche Mietanhebungen sind damit aber ebenfalls ausgeschlossen.
Ein Sonderfall
Eine besondere Situation ergibt sich, wenn die Miete kürzlich wegen einer Modernisierung angehoben wurde und der Vermieter jetzt auch noch eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete plant. Die Sperrfrist von einem Jahr gilt in diesem Fall nicht. Es ist also nicht ausgeschlossen, dass die Miete innerhalb eines Jahres zweimal steigt.
Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter die Modernisierung nicht doppelt auf den Mieter umlegt. Dem wäre so, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht hat und nun die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit der besseren Ausstattung infolge der Modernisierung begründet.
Dadurch würde er die Modernisierung nämlich zweimal umlegen. Und das ist nicht zulässig.
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Kann der Vermieter die Nebenkosten anheben?
Sind die Betriebskosten für die Wohnung gestiegen, kann der Vermieter auch die Nebenkosten erhöhen. Dieses Recht räumt ihm § 560 BGB ein. Allerdings muss dazu im Mietvertrag vereinbart sein, dass der Mieter Betriebskosten bezahlt.
Auch eine Erhöhung der Nebenkosten muss der Vermieter schriftlich ankündigen. Außerdem muss er verständlich und überprüfbar erläutern, warum die Anhebung erforderlich ist.
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Darf ein neuer Eigentümer sofort eine Mieterhöhung verlangen?
Wechselt der Vermieter, bleiben die Regeln für eine Mieterhöhung gleich. An dieser Stelle greift nämlich das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“, das in § 566 BGB festgelegt ist. Das Prinzip bedeutet letztlich, dass der neue Eigentümer das Mietverhältnis mit den Rechten und Pflichten übernimmt, die der vorhergehende Eigentümer mit dem Mieter vereinbart hat.
Der neue Vermieter kann natürlich versuchen, einen neuen Mietvertrag mit dem Mieter auszuhandeln. Doch der Eigentümerwechsel ändert nichts daran, dass der bisherige Mietvertrag Bestand hat. Genauso muss der neue Vermieter die Sperrfrist von einem Jahr einhalten, wenn er die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben will.
Die Regeln bei einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen gelten ebenso. Der neue Eigentümer kann also die Wohnung modernisieren und danach die Miete anheben. Nur muss er dabei innerhalb der gesetzlichen festgelegten Grenzen bleiben.
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Thema: 18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil II
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