Was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten, Teil 1

Was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten, Teil 1

Es kann passieren, dass ein Vermieter eine derzeit vermietete Wohnung selbst nutzen möchte oder für einen Angehörigen seines Haushalts braucht. Dann wird davon gesprochen, dass der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigt. Das ist zulässig, denn grundsätzlich steht es dem Vermieter natürlich zu, von seinem Eigentum Gebrauch zu machen.

Was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten, Teil 1

Doch damit die Kündigung wirksam werden kann, muss der Vermieter auch seine Pflichten im Blick haben.

In einem zweiteiligen Ratgeber fassen wir zusammen, was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten:

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?

Die Möglichkeit, dass der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarf kündigt, ist gesetzlich geregelt. So kann der Vermieter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) dann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er die Wohnung für sich selbst, für einen Familienangehörigen oder für einen Angehörigen seines Haushalts braucht.

Bei den Familien- oder Haushaltsangehörigen kann es sich um Beispiel um Kinder und Enkel, Eltern und Großeltern, Geschwister oder auch Nichten, Neffen, Tanten oder Onkel handeln. Genauso kann eine Haushaltshilfe oder eine Pflegekraft eine Person sein, die dem Haushalt des Vermieters angehört.

Im Rahmen der Kündigung muss der Vermieter immer schlüssig und nachvollziehbar erläutern, warum er ausgerechnet diese Wohnung zu Wohnzwecken für sich oder einen Angehörigen benötigt. Dabei ist die Rechtsprechung sehr streng, was triftige Gründe angeht.

Vernünftige und verständliche Gründe, die eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen, sind zum Beispiel:

  • Der Vermieter hat eine neue Stelle angetreten und möchte näher an seinem Arbeitsplatz wohnen.

  • Die Lebensumstände haben sich verändert, etwa weil der Vermieter geheiratet oder Nachwuchs bekommen hat. Oder andersherum, weil er sich getrennt hat oder geschieden wurde.

  • Der Vermieter möchte in eine kleinere Wohnung ziehen, nachdem die Kinder aus dem Haus sind. Oder weil er nun Rentner ist, krank wurde oder sein Partner verstorben ist und er die große Wohnung alleine nicht bewirtschaften kann.

  • Ein naher Verwandter wurde zum Pflegefall und der Vermieter braucht die Wohnung für den pflegebedürftigen Angehörigen oder eine Pflegekraft.

  • Es gibt einen nahen Angehörigen, dem der Vermieter die Wohnung zur Verfügung stellen möchte, beispielsweise dem Kind oder Enkelkind, das nach der Berufsausbildung zurückkehrt.

  • Das Haus, in dem der Vermieter wohnt, wird aufwendig umgebaut und die Bauarbeiten werden mindestens anderthalb bis zwei Jahre dauern. In dieser Zeit braucht er die Wohnung als Unterkunft.

Auf der anderen Seite gibt es Gründe, die aus Sicht des Vermieters zwar plausibel sind, aus Sicht der Rechtsprechung für eine Eigenbedarfskündigung aber nicht ausreichen.

Auch dazu ein paar Beispiele:

  • Der Vermieter möchte die Wohnung nicht als Wohnraum, sondern gewerblich nutzen. Im Einzelfall ist zwar möglich, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen kann. Dem ist so, wenn ihm erhebliche Nachteile entstehen, weil er die Wohnung nicht gewerblich nutzen kann. Eine Eigenbedarfskündigung schneidet aber deshalb aus, weil eine gewerbliche Nutzung kein Eigenbedarf zu Wohnzwecken ist.

  • Der Vermieter braucht die Wohnung nur für einen kurzen Zeitraum von wenigen Monaten.

  • Es gibt eine andere Wohnung, die frei ist und den Eigenbedarf des Vermieters genauso gut decken kann.

  • Obwohl aktuell noch kein Eigenbedarf besteht, möchte der Vermieter schon jetzt kündigen, damit er irgendwann später in die Wohnung einziehen kann.

Wie muss der Vermieter die Eigenbedarfskündigung gestalten?

Generell ist ratsam, vorher das Gespräch mit dem Mieter zu suchen. Oft rechnet ein Mieter nicht damit, dass er sich eine neue Bleibe suchen muss. Deshalb ist es fair, wenn der Vermieter frühzeitig mit offenen Karten spielt und dem Mieter genug Zeit gibt, sich auf die Situation einzustellen.

Anzeige

Außerdem lässt sich im persönlichen Gespräch vieles besser klären. Schildert der Vermieter dem Mieter die Gründe für die Eigenbedarfskündigung vorab, erhöht er die Chancen, dass der Mieter die Kündigung so akzeptiert.

Schließlich kann der Vermieter ausführlicher werden und der Mieter kann nachfragen. Hat der Mieter hingegen nur eine schriftliche Erklärung vor sich, wird er die Begründung mitunter anzweifeln.

Von der zwischenmenschlichen Komponente abgesehen, muss der Vermieter aber auch einige formale Dinge beachten, wenn er Eigenbedarf an der Wohnung anmelden will. Die wichtigsten Punkte dabei sind die Kündigungsfrist, die Form und die Inhalte der Kündigung.

Die Frist bei einer Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter kann den Mieter nicht von heute auf die Straße setzen. Stattdessen muss er die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573c BGB einhalten. Sie beträgt

  • 3 Monate, wenn das Mietverhältnis weniger als fünf Jahre bestand,

  • 6 Monate bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren und

  • 9 Monate, wenn der Mietvertrag länger als acht Jahre lief.

Außerdem muss der Mieter die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats erhalten haben, damit dieser Kalendermonat noch zur Frist zählt. Geht die Kündigung am vierten Werktag oder später beim Mieter ein, startet die Kündigungsfrist erst mit dem folgenden Monat.

Ein Beispiel: Kündigt der Vermieter am 2. Mai, wird die Eigenbedarfskündigung bei einer dreimonatigen Frist Ende Juli wirksam. Bekommt der Mieter das Kündigungsschreiben hingegen erst am 6. Mai, endet das Mietverhältnis frühestens Ende August.

Die Form und die Inhalte des Kündigungsschreibens

Eine wesentliche Voraussetzung für eine wirksame Kündigung ist, dass das Schreiben die Schriftform erfüllt. Schriftform bedeutet, dass die Kündigung schriftlich erfolgt und das Schreiben handschriftlich unterschrieben ist. Einen Mietvertrag mündlich oder per E-Mail zu kündigen, ist nicht möglich. Denn hier fehlt die Original-Unterschrift.

Was die Inhalte angeht, so muss der Vermieter in der Eigenbedarfskündigung folgende Angaben machen:

  • Person, für die der Vermieter die Wohnung braucht; ist der Vermieter mit der Person nicht verwandt und gehört sie nicht seinem Haushalt an, muss er außerdem beschreiben, in welchem Verhältnis er zu der Person steht

  • konkrete, schlüssige und nachvollziehbare Erklärung, warum der Vermieter gerade an dieser Wohnung Eigenbedarf anmeldet

  • Hinweis auf das Recht des Mieters, der Kündigung gemäß 574 BGB innerhalb von zwei Monaten schriftlich zu widersprechen

Kann der Vermieter dem Mieter eine andere Wohnung anbieten, muss er das ebenfalls im Kündigungsschreiben tun. Gleichzeitig muss er ausführen, warum er selbst diese Wohnung nicht nutzen kann, um seinen Eigenbedarf zu decken. Steht keine Alternativwohnung zur Verfügung, sollte der Vermieter darauf ebenfalls hinweisen.

Sehr wichtig ist auch, dass das Kündigungsschreiben dem Mieter nachweislich zugeht. Behauptet der Mieter, dass er keine Kündigung bekommen hat, muss der Vermieter das Gegenteil belegen. Deshalb sollte er das Schreiben entweder persönlich übergeben und sich den Empfang quittieren lassen oder es als Einschreiben verschicken.

Fachanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe

Mehr Ratgeber, Tipps und Anleitungen:

Thema: Was Vermieter zur Eigenbedarfskündigung wissen sollten, Teil 1

Redakteure
Twitter

Veröffentlicht von

Redakteure

Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

Kommentar verfassen