Wissenswerte Infos zur mietrechtlichen Abmahnung, 2. Teil

Wissenswerte Infos zur mietrechtlichen Abmahnung, 2. Teil

Verletzt ein Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag oder verhält er sich vertragswidrig, kann der Vermieter mit einer Abmahnung reagieren.

Ob Lärm, Störungen des Hausfriedens, das Nichteinhalten der Hausordnung, eigenmächtige Umbaumaßnahmen, eine vertragswidrige Nutzung der Wohnung oder unregelmäßige Mietzahlungen:

Die Liste an möglichen Pflichtverletzungen ist lang. Stellt der Vermieter fest, dass ein Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht einhält oder gegen die Vereinbarungen verstößt, kann er eine Abmahnung erteilen. Durch die Abmahnung weist der Vermieter den Mieter auf sein Fehlverhalten hin und fordert ihn formal dazu auf, dieses Fehlverhalten abzustellen. Gleichzeitig verwarnt der Vermieter den Mieter durch die Abmahnung und stellt ihm Konsequenzen in Aussicht, falls sich nichts ändert.

Nur: Wann ist eine Abmahnung berechtigt? Welche Folgen kann sie für den Mieter haben? Und wie muss die Abmahnung aussehen? In einem zweiteiligen Beitrag vermitteln wir wissenswerte Infos zur mietrechtlichen Abmahnung. Dabei ging es im 1. Teil darum, welche Absichten eine mietrechtliche Abmahnung verfolgt, welche Gründe zu einer Abmahnung führen können und wie der Vermieter die Abmahnung erteilen muss.

Nun geht’s weiter mit dem 2. Teil!:

 

Welche Inhalte muss eine mietrechtliche Abmahnung haben?

Die mietrechtliche Abmahnung ist an keine bestimmte Form gebunden. Der Vermieter könnte die Abmahnung also genauso gut auch nur mündlich erteilen. Allein schon aus Nachweisgründen wird er sich aber in aller Regel für die schriftliche Form entscheiden. Denn falls der Mieter vor Gericht geht, muss der Vermieter den Nachweis führen, dass er den Mieter abgemahnt hatte und dass der Mieter die Abmahnung auch erhalten hat.

Für die Abmahnung selbst gilt, dass der Vermieter konkret werden muss. Es reicht nicht aus, wenn er nur allgemein ein Fehlverhalten oder eine Pflichtverletzung bemängelt. Stattdessen muss er möglichst präzise erläutern, was er dem Mieter vorwirft.

Denn der Mieter muss aus der Abmahnung eindeutig und unmissverständlich entnehmen können, welchen Pflichtverstoß der Vermieter beanstandet, was der Vermieter künftig vom Mieter erwartet und welche Folgen drohen, wenn das Fehlverhalten fortgesetzt wird oder sich wiederholt.

Ratsam ist deshalb, wenn der Vermieter die Abmahnung wie folgt aufbaut:

  • Der Vermieter sollte sein Schreiben als Abmahnung benennen. Durch den Titel sieht der Mieter sofort, welche Art von Schreiben er vor sich hat.
  • Der Vermieter sollte möglichst genau und ausführlich schildern, welcher Sachverhalt die Abmahnung begründet. Dazu sollte er den Vorfall benennen und angeben, an welchem Datum und um welche Uhrzeit er sich ereignet hat. Gibt es Zeugen oder liegen dem Vermieter weitere Beweismittel vor, sollte er diese ebenfalls aufführen.
  • Der Vermieter sollte erläutern, warum der Mieter durch sein Verhalten einen Pflichtverstoß begangen hat. Hierfür kann der Vermieter die entsprechende Klausel im Mietvertrag oder den dazugehörigen Punkt der Hausordnung angeben.
  • Der Vermieter sollte dem Mieter eine Frist setzen, bis wann der beanstandete Pflichtverstoß behoben sein muss. Wichtig an diesem Punkt ist aber, dass der Vermieter eine realistische Frist einräumt. Am besten orientiert er sich daran, wie lange es unter normalen Umständen dauert, einen derartigen Sachverhalt zu bereinigen. Erteilt der Vermieter beispielsweise eine Abmahnung, weil der Mieter einen Gemeinschaftsraum mit Sperrmüll zugestellt hat, dürfte für das Entsorgen des Sperrmülls eine Frist von zwei Wochen angemessen sein.
  • Der Vermieter sollte konkrete Folgen für den Fall androhen, dass die Abmahnung erfolglos bleibt. Auch an diesem Punkt muss der Vermieter aber die Verhältnismäßigkeit wahren. Mahnt der Vermieter den Mieter beispielsweise ab, weil der Mieter das Treppenhaus nicht putzt, wäre es übertrieben, wenn der Vermieter gleich mit der Kündigung droht. Damit die Verhältnismäßigkeit gewahrt bleibt, wäre es angemessener, dem Mieter anzudrohen, eine Reinigungsfirma auf seine Kosten mit dem Putzen des Treppenhauses zu beauftragen.

Woran sollte der Vermieter noch denken?

Damit die Abmahnung wirksam werden kann, muss sie alle Vertragspartner berücksichtigen. Das heißt: Der Vermieter muss die Abmahnung an alle Mieter richten, die den Mietvertrag unterschrieben haben und folglich seine Vertragspartner sind.

Es genügt nicht, wenn er nur einen Mieter benennt. Andersherum müssen auch alle Vermieter die Abmahnung erteilen. Vermietet der Vermieter die Wohnung beispielsweise gemeinsam mit seinem Ehepartner, müssen beide Eheleute als Vermieter die Abmahnung unterschreiben. Eine Abmahnung, die sich nicht von allen Vermietern an alle Mieter richtet, ist nicht wirksam.

Ist der Vermieter gar nicht selbst der Vermieter der Wohnung, sondern agiert er nur im Auftrag des Vermieters, muss er der Abmahnung außerdem eine Vollmacht beilegen. Die Vollmacht muss von allen Vermietern erteilt sein und im Original vorliegen.

Handelt es sich nur um eine Kopie der Originalvollmacht, wird die Abmahnung dadurch zwar nicht automatisch unwirksam. Allerdings kann der Vermieter die Abmahnung zurückweisen, weil die Vollmacht im Original fehlt. Und diese Zurückweisung führt dann dazu, dass die Abmahnung nicht wirksam ist.

 

Was ist, wenn der Mieter nicht auf die Abmahnung reagiert?

Ändert sich trotz Abmahnung nichts, kann der Vermieter die Folgen, die er dem Mieter in Aussicht gestellt hatte, einleiten. Hat der Vermieter die Abmahnung beispielsweise erteilt, weil der Mieter seinen Sperrmüll in einem Gemeinschaftsraum deponiert hat, und ist der Raum nach Ablauf der Frist nach wie vor zugestellt, kann der Vermieter den Sperrmüll entsorgen lassen und dem Mieter die Kosten für die Entsorgung in Rechnung stellen.

Grundsätzlich kann der Vermieter den Mietvertrag auch kündigen, wenn die Abmahnung nichts gebracht hat und der Mieter das beanstandete Fehlverhalten unbeeindruckt fortsetzt. Allerdings sollte der Vermieter abwägen, wie gravierend der Pflichtverstoß tatsächlich ist.

Bei einer nicht allzu schweren Verfehlung ist der Vermieter oft besser beraten, wenn er eine zweite Abmahnung erteilt. In einem Gerichtsverfahren werden nämlich die Interessen des Vermieters und die Interessen des Mieters gegeneinander abgewogen. Und wegen einer Kleinigkeit wird der Vermieter eine Kündigung nur schwer durchsetzen können, wenn er es vorher nicht im Guten versucht hatte. Lässt sich der Mieter aber auch durch zwei oder drei Abmahnungen nicht zur Vernunft bringen, ist er offensichtlich nicht bereit, sein Fehlverhalten abzustellen.

Die Chancen auf eine wirksame Kündigung stehen dadurch deutlich besser. Bei einem schwerwiegenden Pflichtverstoß sieht die Sache anders aus. Hier kann eine Kündigung durchaus gerechtfertigt sein, wenn die Abmahnung nichts bewirken konnte.

Aber:

Wenn der Vermieter den Mieter gerne behalten und das Verhältnis nicht unnötig belasten möchte, sollte er das Gespräch mit seinem Mieter suchen. In einem persönlichen Gespräch lässt sich vieles klären und ohne Missverständnisse recht schnell aus der Welt schaffen. Greift der Vermieter hingegen gleich zu Mitteln wie einer schriftlichen Abmahnung, führt das möglicherweise nur dazu, dass sich der Mieter stur stellt und erst recht trotzig verhält.

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Veröffentlicht von

Redakteure

Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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